Власник не повертає депозит? Строки, утримання і позов у Польщі

Орендодавець має місяць на повернення депозиту (kaucja), і цей строк рахують від дня звільнення житла, а не від дня закінчення договору. Утримати з нього він може лише суми, пов’язані з наймом, наприклад заборгованість з орендної плати, несплачені платежі чи вартість ремонту пошкоджень, що виходять за межі звичайного зносу. Якщо після цього строку гроші не повертаються, надішліть письмову вимогу про оплату (wezwanie do zapłaty), а якщо це не допоможе — подайте позов. Якщо сума не перевищує 20 000 zł, справу розглядатимуть у спрощеному провадженні (postępowanie uproszczone).

Яким може бути депозит і коли його мають повернути

Правила повернення депозиту за квартиру випливають із закону про захист прав мешканців (ustawa o ochronie praw lokatorów, t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 725 ze zm.), а не лише з договору. Договір не може погіршити становище орендаря порівняно із законом — наприклад, подовжити строк повернення чи підняти депозит понад ліміт.

Ліміт рахують від ставки орендної плати, чинної на день укладення договору. Закон також передбачає повернення індексованого депозиту: у сумі, що дорівнює добутку поточної орендної плати на кратність, застосовану при внесенні депозиту, але не менше за внесений депозит (ст. 6 ч. 3, яку відповідно до ст. 19e застосовують і до оказіонального найму). Якщо орендна плата під час найму зросла, пам’ятайте про це під час розрахунку.

Що орендодавець може утримати, а що ні

З депозиту можна покрити суми, пов’язані з наймом. Зазвичай це:

• заборгованість з орендної плати та платежів, які за договором мав сплачувати орендар,
• недоплати за комунальні послуги згідно з розрахунками,
• вартість усунення пошкоджень, за які відповідає орендар,
• при оказіональному наймі — витрати на примусове виселення, якщо до нього дійшло.

Натомість не можна стягувати з орендаря за знос, що є наслідком нормального користування (ст. 675 § 1 Цивільного кодексу — Kodeks cywilny, KC). Витерта за кілька років підлога, трохи забруднені стіни чи вицвілі штори — це звичайний знос. Проте пам’ятайте: Цивільний кодекс презюмує, що житло передали орендарю в доброму стані, придатному для обумовленого використання (ст. 675 § 3). Якщо під час заселення не склали акта, важче довести, що подряпина на стільниці вже була. Дрібні витрати — зокрема дрібний ремонт підлоги, дверей і вікон чи фарбування стін — за загальним правилом покладаються на орендаря (ст. 681 KC), якщо договір не передбачає іншого.

Вимоги орендодавця про відшкодування шкоди через пошкодження або погіршення стану житла погашаються давністю через рік від дня повернення речі (ст. 677 KC).

Депозит не повертають — що робити крок за кроком

1. Подбайте про акт приймання-передачі (protokół zdawczo-odbiorczy) під час виїзду. Опишіть стан приміщень і обладнання, запишіть показники лічильників, кількість повернутих ключів і дату передачі житла. Зробіть фото або відео з датою. Від цього дня починається відлік місячного строку.
2. Попросіть розрахунок. Якщо орендодавець збирається щось утримати, попросіть розрахунок і документи (рахунки, кошторис, фото пошкоджень).
3. Після спливу місяця надішліть вимогу про оплату. Найкраще рекомендованим листом, а додатково електронною поштою чи SMS, якщо ви так спілкувалися.
4. Спробуйте домовитися. У позові потрібно зазначити, чи сторони намагалися вдатися до медіації або іншого позасудового врегулювання спору, а якщо ні — чому (ст. 187 § 1 п. 3 Цивільного процесуального кодексу — Kodeks postępowania cywilnego). Участь у медіації на підставі договору про медіацію до подання позову зменшує судовий збір за позов на дві третини, але не більше ніж на 400 zł (ст. 13e закону про судові витрати в цивільних справах — ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych).
5. Подайте позов про повернення депозиту. Справи про стягнення до 20 000 zł розглядають у спрощеному провадженні (ст. 505¹ Цивільного процесуального кодексу). Можна також скористатися електронним наказним провадженням (elektroniczne postępowanie upominawcze, e-sąd), де стягують четверту частину збору. До суми депозиту можна додати законні відсотки за прострочення від дня, наступного після спливу строку повернення (ст. 481 KC).

Що має містити вимога про повернення депозиту

• ваші дані й дані орендодавця, адресу житла і дату договору,
• суму внесеного депозиту та підтвердження оплати (переказ, договір, розписка),
• дату звільнення житла й посилання на акт,
• правову підставу: ст. 6 ч. 4 або — при оказіональному наймі — ст. 19a ч. 5 закону про захист прав мешканців,
• строк оплати (наприклад, 7 днів) і номер рахунку,
• попередження, що в разі несплати справу буде передано до суду.

Скільки коштує позов про повернення депозиту

У справах про грошові вимоги до 20 000 zł стягують фіксований збір, що залежить від суми (ст. 13 ч. 1 закону про судові витрати в цивільних справах, t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1228):

Якщо ви виграєте, суд, як правило, стягне з орендодавця на вашу користь судові витрати.

Як не втратити депозит під час наступного найму

• Нічого не платіть до підписання договору і до огляду квартири. Перевірте, чи орендодавець є власником — земельно-іпотечні книги (księgi wieczyste) відкриті, їх можна переглянути на сайті Міністерства юстиції Польщі.
• Вносьте депозит переказом або беріть розписку із сумою і датою. Чому це важливо, пояснюємо у статті про оплату оренди готівкою.
• Складіть акт під час заселення — з фото дефектів і показниками лічильників.
• Пропишіть у договорі правила розрахунку: розмір депозиту, рахунок для повернення, порядок розрахунку за комунальні послуги.
• Не «проживайте» депозит без письмової згоди орендодавця. Депозит забезпечує суми, належні на день звільнення житла, а несплачена орендна плата за останні місяці — це заборгованість, яка може стати підставою для розірвання договору.

При оказіональному наймі діють ті самі правила захисту депозиту, але нижчий ліміт (6-кратна орендна плата). Чим ця форма відрізняється від звичайного договору, пишемо у статті про різницю між оказіональним і звичайним наймом. Якщо спір про депозит потребує аналізу конкретного договору, скористайтеся безкоштовною консультацією.

Поширені запитання