Чи можна підписати договір оказіонального найму онлайн?

Коротка відповідь: сам договір оказіонального найму (najem okazjonalny) можна укласти без зустрічі — в електронній формі, якщо обидві сторони підпишуть його кваліфікованим електронним підписом (kwalifikowany podpis elektroniczny). Однак дистанційно не можна оформити нотаріальний акт, у якому орендар добровільно підпорядковується примусовому виконанню (poddanie się egzekucji): польське право станом на листопад 2026 р. не передбачає нотаріальних актів на відстані. Тож оказіональний найм можна значною мірою підготувати онлайн, але візит орендаря до нотаріуса (notariusz) залишається обов’язковим.

Що можна зробити онлайн, а що ні

Договір в електронній формі — як оформити правильно

Ст. 19a ч. 6 закону про захист прав мешканців, житловий фонд громади та про зміни до Цивільного кодексу (ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 725) вимагає, щоб договір оказіонального найму та зміни до нього мали письмову форму під загрозою недійсності. Згідно зі ст. 78¹ Цивільного кодексу (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 795), для дотримання електронної форми достатньо висловити волевиявлення в електронному вигляді й скріпити його кваліфікованим електронним підписом, а таке волевиявлення рівнозначне письмовій формі.

• Обидві сторони підписують той самий файл (наприклад, PDF) кваліфікованим підписом або кожна підписує свій примірник, і сторони ними обмінюються.
• Скан підписаного аркуша, фото, лист з «погоджуюсь» чи підпис, намальований у застосунку, не відповідають вимозі письмової форми — з огляду на загрозу недійсності це реальний ризик.
• Цивільний кодекс прямо прирівнює до письмової форми лише кваліфікований підпис; з іншими видами електронного підпису безпечніше підписати договір на папері.
• Зберігайте підписаний файл в оригінальному вигляді — документом є саме він, а не його роздруківка.

Увага: вимога звільнити житло, яку власник надсилає після закінчення найму, має містити офіційно засвідчений підпис (ст. 19d ч. 2). Електронний договір цієї вимоги не змінює.

Чому немає «нотаріуса онлайн»

Закон «Про нотаріат» (Prawo o notariacie, t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 614) вимагає, щоб нотаріус встановив особу учасників нотаріальної дії (ст. 85), а акт перед підписанням було зачитано в його присутності (ст. 94 § 1). Ні єдиний текст 2026 р., ні ухвалені пізніше зміни не запроваджують оформлення нотаріальних актів через відеозв’язок. Натомість в електронному вигляді нотаріус може видати витяг з акта — скріплений кваліфікованим електронним підписом і розміщений у Центральному репозитарії електронних витягів нотаріальних актів (ст. 110a).

Тож пропозиції «нотаріуса онлайн» при оказіональному наймі зазвичай означають дистанційну підготовку документів і запис на прийом, а не дистанційне підписання акта. Докладніше про цей етап — у статті чи обов’язковий нотаріус при оказіональному наймі.

Якщо ви за кордоном

Польський консул може засвідчити справжність підпису (ст. 28 ч. 1 п. 2 закону «Консульське право» — Prawo konsularne, t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 711), що стане в пригоді, коли заяву про згоду на проживання підписує особа, яка живе за межами Польщі. Нотаріальний акт консул може оформити лише після отримання письмового доручення Міністра юстиції (ст. 28 ч. 3), тому заяву орендаря на практиці подають у нотаріуса в Польщі. Іноземці знайдуть більше інформації в порадникові «порука» для іноземців.

«Порука» через інтернет — на що зважати

Документ, який на ринку називають «порукою» (poręczenie) або «адресою для оказіонального найму», — це заява власника житла або особи, яка має правовий титул на житло (oświadczenie właściciela), про згоду на проживання орендаря та осіб, які живуть разом із ним (ст. 19a ч. 2 п. 3). На вимогу орендодавця підпис під нею має бути нотаріально засвідчений. Замовляючи її онлайн, перевірте:

• чи в заяві вказано конкретну, реально наявну адресу житла і дані особи, яка має на нього право;
• чи текст містить згоду на проживання орендаря (і членів домогосподарства, якщо вони житимуть разом із ним);
• чи ви отримаєте паперовий оригінал — нотаріальне засвідчення підпису має паперову форму;
• чи варіант (звичайний підпис чи нотаріально засвідчений) відповідає тому, чого вимагає орендодавець, — запитайте його до замовлення.

Такі заяви ми готуємо в кількох варіантах — від версії зі звичайним підписом і вказаною адресою за 298 zł до версії з нотаріально засвідченим підписом за 413 zł — і надсилаємо їх через InPost. Що саме це за документ, пояснюємо у статті що таке «порука» при оказіональному наймі.

Повідомлення податкової інспекції через інтернет

Власник повідомляє про укладення договору начальника податкової інспекції за своїм місцем проживання протягом 14 днів від дня початку найму (ст. 19b ч. 1). Закон не передбачає офіційного зразка — інспекції надають бланки, а повідомлення з копією договору можна надіслати електронно, наприклад як загальний лист через e-Urząd Skarbowy або через послугу «Wyślij pismo ogólne» на gov.pl. Підтвердження варто зберегти, бо орендар може вимагати його показати (ст. 19b ч. 2), а без повідомлення ст. 19c і 19d не застосовуються (ст. 19b ч. 3).

План: оказіональний найм із мінімумом візитів

1. Узгодьте з орендодавцем договір електронною поштою і запитайте, чи він вимагає заяви з нотаріально засвідченим підписом.
2. Оформіть заяву власника іншого житла — від близьких або онлайн.
3. Запишіться до нотаріуса і надішліть йому дані для проєкту акта.
4. Підпишіть заяву в нотаріальній конторі (один візит).
5. Підпишіть договір — на папері або кваліфікованими електронними підписами.
6. Орендодавець надсилає повідомлення до податкової онлайн і передає вам підтвердження.

Поширені запитання