Яка правова підстава оказіонального найму у 2026 році?

Правовою підставою оказіонального найму (najem okazjonalny) є art. 19a–19e закону від 21 червня 2001 р. ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Закон про захист прав орендарів, житловий фонд гміни та про зміну Цивільного кодексу; єдиний текст: Dz.U. z 2023 r. poz. 725). У питаннях, які ці норми не регулюють, застосовують Цивільний кодекс (Kodeks cywilny), а примусове звільнення житла відбувається за Цивільним процесуальним кодексом (Kodeks postępowania cywilnego).

Звідки взявся оказіональний найм

Розділ 2a «Оказіональний найм житла» (Najem okazjonalny lokalu) додала до закону про захист прав орендарів поправка від 17 грудня 2009 р. (Dz.U. z 2010 r. poz. 13), яка набрала чинності 28 січня 2010 р. Звичайний найм житлового приміщення дає мешканцю дуже сильний захист: суд у рішенні про виселення вирішує питання права на соціальне житло (lokal socjalny), а рішення про виселення, як правило, не виконують з 1 листопада до 31 березня. Для людини, яка здає одну квартиру, це був серйозний ризик. Оказіональний найм вимикає більшість цих механізмів в обмін на чітко визначені формальності з обох сторін.

Актуальний текст закону доступний в Інтернет-системі правових актів (ISAP). Станом на листопад 2026 р. діє єдиний текст 2023 р., а art. 19a–19e відтоді не змінювалися.

Що регулюють art. 19a–19e – норма за нормою

Обов’язкові елементи – чек-лист

1. Письмовий договір найму на визначений строк (максимум 10 років), підписаний власником – фізичною особою.
2. Заява орендаря у формі нотаріального акта (akt notarialny): підпорядкування примусовому виконанню і зобов’язання звільнити житло у строк, зазначений у вимозі власника (art. 19a ust. 2 pkt 1).
3. Зазначення орендарем іншого житла, в якому він зможе проживати в разі примусового виконання (art. 19a ust. 2 pkt 2).
4. Заява власника цього житла або особи, що має до нього правовий титул, про згоду на проживання орендаря та осіб, які з ним живуть (art. 19a ust. 2 pkt 3).
5. Повідомлення податкової інспекції про договір протягом 14 днів від початку найму (art. 19b ust. 1).

Всупереч тому, що пишуть у багатьох посібниках, сам договір не мусить бути нотаріальним актом. Закон вимагає письмової форми, тобто власноручних підписів (art. 78 k.c.) або кваліфікованих електронних підписів (art. 78¹ k.c.). У нотаріуса (notariusz) орендар робить лише заяву про підпорядкування примусовому виконанню. Повідомлення податкової – обов’язок власника; закон не передбачає для нього офіційного бланка. Детально про візит до нотаріуса пишемо у статті чи обов’язковий нотаріус при оказіональному наймі.

«Порука» з погляду закону

На ринку говорять про «поруку» (poręczenie) або «адресу для оказіонального найму». Закон цих термінів не використовує, і йдеться не про поруку з art. 876 k.c., за якою поручитель відповідає за чужий борг. Юридично це заява власника житла або особи, що має правовий титул до житла, про згоду на проживання орендаря (oświadczenie właściciela, art. 19a ust. 2 pkt 3). Людина, яка її робить, не платить за орендаря орендну плату – вона лише погоджується, щоб орендар міг жити в неї, якщо дійде до примусового виконання. На вимогу орендодавця заяву додають із нотаріально засвідченим підписом. Детальніше пояснюємо у статті що таке «порука» при оказіональному наймі.

Норми, які доповнюють закон

• Цивільний кодекс (Dz.U. z 2026 r. poz. 795) – загальні норми про найм (art. 659 і наступні). Приклади: договір, укладений на визначений строк, можна розірвати у випадках, визначених у договорі (art. 673 § 3), а за орендну плату солідарно з орендарем відповідають повнолітні особи, які постійно з ним проживають, за винятком низхідних родичів на його утриманні, які не можуть утримувати себе самостійно (art. 688¹).
• Цивільний процесуальний кодекс (Dz.U. z 2026 r. poz. 468) – art. 777 § 1 pkt 4 (нотаріальний акт, у якому боржник підпорядкувався примусовому виконанню, є виконавчим документом), art. 781¹ (суд розглядає заяву про виконавчу клаузулу (klauzula wykonalności) не пізніше ніж за 3 дні) та art. 1046 (примусове звільнення житла судовим виконавцем, komornik).
• Нотаріальний тариф (taksa notarialna) – у 2026 р. мінімальна зарплата становить 4806 zł (Dz.U. z 2025 r. poz. 1242), тож нотаріус може взяти за заяву орендаря щонайбільше 480,60 zł плюс VAT. З 5 листопада 2026 р. максимальна ставка за засвідчення підпису на документі, предмет якого не визначено грошовою сумою, становить 60 zł (Dz.U. z 2026 r. poz. 1370).
• Закон про судові витрати в цивільних справах (ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych) – збір за заяву про надання виконавчої клаузули нотаріальному акту становить 50 zł (art. 71 pkt 1).
• Податкові норми – дохід від оренди треба задекларувати незалежно від форми договору; правила описуємо у статті які податки сплачує орендодавець.

Словничок найважливіших понять

Що, як якусь вимогу не виконано?

Наслідки залежать від того, чого бракує. Договір без письмової форми недійсний (art. 19a ust. 6). Якщо власник не повідомить податкову інспекцію про договір, він не може скористатися art. 19d, а винятки з art. 19e не діють – тоді орендар має повний захист закону, а повернення житла потребує звичайного процесу про виселення. Типові помилки та їхні наслідки описуємо у статті коли договір оказіонального найму недійсний.

Якщо вам як орендарю нема кого попросити зробити заяву про згоду на проживання, її можна замовити в нашому сервісі – доступні варіанти коштують від 298 zł.

Поширені запитання