Оказіональний найм у Варшаві – як укласти договір і купити адресу

У Варшаві оказіональний найм (najem okazjonalny) укладають так само, як і в усій Польщі. Потрібні письмовий договір, нотаріальна заява орендаря про добровільне підпорядкування примусовому виконанню (poddanie się egzekucji), зазначення іншого житла і згода його власника. Після початку найму орендодавець має 14 днів, щоб повідомити про договір податкову інспекцію (urząd skarbowy). «Купівля адреси» на практиці означає платне отримання заяви від власника іншого житла (oświadczenie właściciela). Це легально, але це має бути справжній документ щодо реальної квартири.

Чи діють у Варшаві інші правила?

Ні. Оказіональний найм регулюють загальнодержавні норми, тобто art. 19a–19e закону ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Закон про захист прав орендарів, житловий фонд гміни та про зміну Цивільного кодексу; t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 725 ze zm.). Максимальні нотаріальні ставки однакові у Варшаві та в будь-якому іншому місті. Різниця радше в тому, що у великих містах багато орендарів приїжджають на роботу чи навчання і не мають поблизу родичів із власним житлом. Тому саме там частіше постає питання, де взяти «адресу для оказіонального найму».

Запропонувати оказіональний найм може лише власник – фізична особа, яка не веде підприємницької діяльності у сфері здавання житла. Договір укладають на визначений строк, не довший за 10 років (art. 19a ust. 1). Якщо квартиру здає фірма, ідеться про інституційний найм (najem instytucjonalny), який не вимагає зазначення іншого житла.

Як укласти договір – крок за кроком

1. Перевірте квартиру і власника. Попросіть номер поземельної книги (księga wieczysta) і безкоштовно перевірте його на ekw.ms.gov.pl. Особа, яка підписує договір, має бути вказана в розділі II як власник.
2. Узгодьте умови. Визначте строк найму, орендну плату, правила її підвищення і платежі. Власник може підвищувати орендну плату лише на умовах, визначених у договорі (art. 19c ust. 2). Застава (kaucja) не може перевищувати 6-кратної місячної орендної плати (art. 19a ust. 4).
3. Отримайте заяву власника іншого житла про згоду на проживання орендаря та осіб, які з ним живуть (art. 19a ust. 2 pkt 3). З’ясуйте з орендодавцем, чи вимагає він нотаріального засвідчення підпису.
4. Зробіть заяву в нотаріуса. Орендар у формі нотаріального акта (akt notarialny) робить заяву, в якій підпорядковується примусовому виконанню і зобов’язується звільнити житло у строк, зазначений у вимозі власника. Це можна зробити в будь-якого нотаріуса (notariusz), не обов’язково у варшавській конторі.
5. Підпишіть договір у письмовій формі. Сам договір не потребує нотаріуса, але письмова форма обов’язкова під загрозою недійсності (art. 19a ust. 6). Додайте до нього всі додатки.
6. Повідомлення податкової інспекції. Власник повідомляє про договір начальника податкової інспекції за своїм місцем проживання, а не за місцем розташування квартири. На це є 14 днів від початку найму (art. 19b ust. 1). Орендар може вимагати підтвердження повідомлення. Без повідомлення власник не скористається спрощеною процедурою звільнення житла (art. 19b ust. 3).

Детальний опис усього процесу знайдете в посібнику Як орендувати квартиру на підставі оказіонального найму.

Нотаріальні витрати у Варшаві у 2026 році

До ставок додається VAT 23%. Ставки за засвідчення і копії випливають із розпорядження Міністра юстиції про максимальні ставки нотаріального тарифу (taksa notarialna), зміненого з 5 листопада 2026 р. (Dz.U. z 2026 r. poz. 1370). Варшавські нотаріуси можуть взяти менше, але не більше. Закон не визначає, хто несе ці витрати, тож сторони можуть вільно про це домовитися.

Що означає «купити адресу» для оказіонального найму

Юридично «адреса для оказіонального найму» – це заява власника іншого житла (або особи, що має до нього правовий титул) про те, що він погоджується на проживання в нього орендаря та осіб, які з ним живуть. Закон не забороняє, щоб таку заяву робила особа чи фірма, не пов’язана з орендарем, у тому числі платно. Найважливіше, щоб житло існувало, а той, хто підписує, мав до нього правовий титул. Якщо орендар не виїде добровільно, судовий виконавець (komornik) може переселити його до житла, в якому він має право проживати (art. 1046 § 4 Цивільного процесуального кодексу, k.p.c.). Отже, зазначена адреса – не паперова формальність.

Людина, яка підписує заяву, не відповідає за орендну плату чи борги орендаря. Вона не є поручителем у розумінні art. 876 Цивільного кодексу (Kodeks cywilny). Детальніше пояснюємо у статті Що таке «порука» (poręczenie) при оказіональному наймі.

Наш сервіс пропонує чотири варіанти такої заяви:

Якщо ви не знаєте, чого вимагає ваш орендодавець, запитайте його перед замовленням або скористайтеся безкоштовною консультацією.

На що звернути увагу – чек-лист

• Орендар: перевірте поземельну книгу орендованої квартири і особу орендодавця.
• Орендар: збережіть копію договору, усіх додатків і підтвердження повідомлення податкової інспекції.
• Орендар: якщо ви втратите можливість проживати в зазначеному житлі, у вас є 21 день на нову заяву (art. 19a ust. 3).
• Орендодавець: перевірте в поземельній книзі, чи заяву підписав власник зазначеного житла.
• Орендодавець: якщо хочете бути певні щодо особи, яка підписує, вимагайте нотаріального засвідчення підпису.
• Орендодавець: не забудьте про 14-денний строк повідомлення і про декларування доходу від оренди. Деталі у статті Які податки сплачує орендодавець.

Поширені запитання