Як відбувається виселення при оказіональному наймі? Крок за кроком

При оказіональному наймі (najem okazjonalny) власнику не потрібно подавати позов про виселення. Після закінчення договору він вручає орендареві вимогу звільнити житло, а якщо орендар не виїде у визначений строк (щонайменше 7 днів), подає до суду заяву про надання виконавчої клаузули (klauzula wykonalności) нотаріальній заяві орендаря і передає справу судовому виконавцю (komornik). Процедуру регулюють art. 19d закону ustawa o ochronie praw lokatorów (Закон про захист прав орендарів) та art. 777 і 1046 Цивільного процесуального кодексу (Kodeks postępowania cywilnego, k.p.c.).

Попередня умова: договір має бути повним і зареєстрованим у податковій

Спрощене виселення працює лише тоді, коли договір відповідає всім вимогам art. 19a закону від 21 червня 2001 р. про захист прав орендарів (Dz.U. z 2023 r. poz. 725), а власник повідомив про нього начальника податкової інспекції (urząd skarbowy) протягом 14 днів від початку найму. Без повідомлення art. 19d не застосовується (art. 19b ust. 3), і повернути житло можна лише через звичайний позов про виселення. Що може позбавити договір цього захисту, описуємо у статті коли договір оказіонального найму недійсний.

Етап 1. Закінчення договору

Договір оказіонального найму припиняється зі спливом строку, на який його укладено, або розривається після закінчення строку попередження про розірвання (art. 19d ust. 1). Оскільки його укладають на визначений строк, розірвати його можна у випадках, передбачених договором (art. 673 § 3 Цивільного кодексу, Kodeks cywilny, k.c.). Закон також застосовує до оказіонального найму підстави з art. 11 ust. 2 pkt 1–3 – розірвання з попередженням щонайпізніше за місяць, на кінець календарного місяця, якщо орендар:

• попри письмове попередження використовує житло не за договором, псує його або грубо чи систематично порушує правила співжиття в будинку;
• має заборгованість з орендної плати або платежів щонайменше за три повні платіжні періоди, попри письмове попередження про намір розірвати договір і надання додаткового місячного строку на оплату;
• здав, передав у піднайм або віддав житло в безоплатне користування без письмової згоди власника.

Крім того, якщо орендар втратив можливість проживати за зазначеною адресою і протягом 21 дня не вказав нового житла, власник може розірвати договір письмово з попередженням щонайменше за 7 днів (art. 19d ust. 5). Повідомлення про розірвання завжди варто складати письмово і зазначати в ньому причину.

Етап 2. Вимога звільнити житло

Якщо орендар не виїхав добровільно, власник вручає йому письмову вимогу звільнити житло з офіційно засвідченим підписом – на практиці підпис засвідчує нотаріус (notariusz). З 5 листопада 2026 р. максимальна ставка за таке засвідчення становить 60 zł плюс VAT (Dz.U. z 2026 r. poz. 1370). Вимога має містити (art. 19d ust. 3):

1. дані власника й орендаря;
2. зазначення договору оказіонального найму і причини припинення найму;
3. строк – не коротший за 7 днів від вручення, – протягом якого орендар і особи, що з ним проживають, мають звільнити житло.

Найкраще надіслати вимогу рекомендованим листом із повідомленням про вручення: до заяви про клаузулу додають доказ вручення або доказ відправлення рекомендованим листом.

Етап 3. Заява про надання виконавчої клаузули

Після безрезультатного спливу строку власник подає заяву про надання виконавчої клаузули нотаріальному акту із заявою орендаря (art. 19d ust. 4). Компетентним є районний суд (sąd rejonowy) загальної підсудності боржника, тобто, як правило, суд за місцем проживання орендаря (art. 781 § 2 k.p.c.). До заяви додають:

• вимогу звільнити житло з доказом вручення або відправлення;
• документ, що підтверджує правовий титул власника до житла (наприклад, витяг із поземельної книги, księga wieczysta);
• підтвердження повідомлення податкової інспекції про договір;
• офіційну копію (wypis) нотаріального акта із заявою орендаря.

Судовий збір становить 50 zł (art. 71 pkt 1 закону ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych – Закон про судові витрати в цивільних справах). Суд має розглянути заяву невідкладно, не пізніше ніж за 3 дні від подання (art. 781¹ k.p.c.); справу може вести судовий референдар (referendarz sądowy). Суд не проводить засідання щодо обґрунтованості виселення – він перевіряє документи.

Етап 4. Примусове виконання через судового виконавця

З виконавчим документом (tytuł wykonawczy) власник звертається до судового виконавця при суді, в окрузі якого розташоване житло (art. 1046 § 1 k.p.c.). Фіксований збір за заяву про примусове звільнення житлового приміщення становить 1500 zł (art. 34 ust. 1 закону ustawa o kosztach komorniczych – Закон про витрати судових виконавців). Спершу виконавець закликає орендаря добровільно звільнити житло у визначений строк, а після його безрезультатного спливу проводить виселення:

• переселяє орендаря до житла, на яке той має правовий титул і в якому може проживати, – при оказіональному наймі це житло, зазначене в договорі (art. 1046 § 4 k.p.c.);
• якщо боржник не має права на тимчасове приміщення, а переселити його нікуди, спрямовує його до нічліжки, притулку або іншого закладу, вказаного гміною (gmina) (art. 1046 § 5¹ k.p.c.); при зареєстрованому оказіональному наймі права на тимчасове приміщення (pomieszczenie tymczasowe) немає (art. 25d pkt 2 закону);
• рухоме майно орендаря, яке не є предметом стягнення, віддає боржникові, а якщо це неможливо – передає на зберігання за рахунок боржника (art. 1046 § 9 k.p.c.).

Чим це відрізняється від виселення при звичайному наймі

Найважливіші відмінності зібрано нижче; ширше порівняння обох договорів знайдете у статті чим оказіональний найм відрізняється від звичайного договору найму.

Чого власникові робити не можна

Самовільне «виселення» – заміна замків, винесення речей чи відключення комунальних послуг – законом не передбачене. Систематичне перешкоджання користуванню житлом, щоб змусити мешканця до певної поведінки, є злочином за art. 191 § 1a Кримінального кодексу (Kodeks karny). До виїзду орендар, який займає житло після припинення договору, щомісяця сплачує відшкодування в розмірі орендної плати, яку власник міг би отримати (art. 18 ust. 1 i 2 закону).

Як може захиститися орендар

• Скарга (zażalenie) на ухвалу про надання клаузули (art. 795 k.p.c.) – строк спливає від вручення повідомлення про відкриття виконавчого провадження.
• Позов проти примусового виконання (powództwo przeciwegzekucyjne) (art. 840 k.p.c.) – коли орендар заперечує обставини, на яких ґрунтується клаузула (наприклад, договір не було належно розірвано), або коли після виникнення документа сталася подія, внаслідок якої обов’язок припинився.
• Перевірка повідомлення – якщо власник не повідомив податкову інспекцію про договір, він не зможе додати підтвердження до заяви, і порядок з art. 19d не застосовується.

У спорі варто скористатися допомогою юриста. Орендар також може домовитися з власником про строк виїзду – див. що робити, коли власник вимагає виїхати достроково.

Ефективність усієї процедури залежить від того, чи є заява власника зазначеного житла (oświadczenie właściciela) справжньою й актуальною. Якщо вам як орендарю потрібен такий документ, у нашому сервісі є варіанти заяви від 298 zł, зокрема з нотаріально засвідченим підписом – від 413 zł.

Поширені запитання