Чи можна здати в суборенду квартиру з оказіонального найму?

Так, але лише за згодою орендодавця. Цивільний кодекс забороняє орендарю житла здавати його в суборенду без згоди власника, а при оказіональному наймі (najem okazjonalny) суборенда без письмової згоди дає власнику підставу розірвати договір. Це стосується як усієї квартири, так і окремої кімнати, зокрема й короткострокової оренди.

Що кажуть норми

Загальне правило ст. 668 § 1 Цивільного кодексу (Kodeks cywilny, єдиний текст Dz.U. z 2026 r. poz. 795) дозволяє орендарю передати річ у суборенду (podnajem), якщо договір цього не забороняє. Проте для житлових приміщень діє спеціальна норма — ст. 688² k.c.: без згоди орендодавця орендар не може передати житло або його частину в безоплатне користування чи здати його в суборенду. Згода не потрібна лише щодо особи, перед якою орендар має аліментний обов’язок, наприклад дитини.

Закон про захист прав мешканців, житловий фонд громади та про зміни до Цивільного кодексу (ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, єдиний текст Dz.U. z 2023 r. poz. 725) у ст. 19e виключає щодо оказіонального найму більшість своїх норм, але залишає ст. 11 ч. 2 п. 3. Згідно з нею власник може розірвати договір із попередженням за місяць, на кінець календарного місяця, якщо мешканець здав в оренду, суборенду або передав у безоплатне користування житло чи його частину без обов’язкової письмової згоди власника. Тож усна згода ризикована для обох сторін.

Суборенда, позичка, спільний найм — у чому різниця

Якщо ви хочете жити вдвох, замість суборенди зазвичай краще одразу укласти договір із двома орендарями. Про це — у статті про те, як укласти договір оказіонального найму на двох осіб.

Наслідки суборенди без згоди

• Розірвання договору з попередженням за місяць, на кінець календарного місяця (ст. 11 ч. 2 п. 3 у зв’язку зі ст. 19e закону).
• Швидке виселення. Після закінчення договору власник вручає вимогу звільнити житло зі строком щонайменше 7 днів, а потім звертається до суду про надання виконавчої формули (klauzula wykonalności) нотаріальному акту, у якому орендар добровільно підпорядкувався примусовому виконанню (ст. 19d). Виконавчий документ про звільнення житла дає змогу провадити виконання не лише щодо орендаря, а й щодо членів його домогосподарства та інших осіб, які користуються житлом на підставі його прав (ст. 791 § 2 Цивільного процесуального кодексу — Kodeks postępowania cywilnego).
• Відповідальність за шкоду. За те, щоб житлом користувалися згідно з договором, перед орендодавцем відповідають і орендар, і суборендар (ст. 668 § 1 k.c.), а після закінчення найму обидва мають повернути житло в непогіршеному стані (ст. 675 § 2 k.c.).
• Проблема для суборендаря. Суборенда припиняється щонайпізніше в момент закінчення основного найму (ст. 668 § 2 k.c.). Тож особа, яка орендує кімнату в суборенду, може втратити житло разом з орендарем, незалежно від того, на який строк вона підписала договір.

Чому при оказіональному наймі власники особливо обережні

Оказіональний найм спирається на три додатки: нотаріальну заяву орендаря про добровільне підпорядкування примусовому виконанню (poddanie się egzekucji), зазначення іншого житла, де орендар житиме в разі виселення, і заяву власника цього житла про згоду на проживання в ньому орендаря та осіб, які живуть разом із ним (ст. 19a ч. 2). Цю останню заяву (oświadczenie właściciela) на ринку називають «порукою» (poręczenie) або адресою для оказіонального найму.

Суборендар не подавав нотаріальної заяви і не завжди охоплений згодою власника житла, вказаного на випадок виселення. Для орендодавця це додаткова невизначеність під час повернення квартири, тому багато власників прямо забороняють суборенду в договорі або погоджуються на неї лише в обмеженому обсязі.

Як законно здати квартиру чи кімнату в суборенду — чек-лист

1. Перевірте, чи договір найму прямо не забороняє суборенду.
2. Отримайте від власника письмову згоду: із зазначенням, кого вона стосується (або якої категорії осіб), якої частини житла, на який строк і чи охоплює вона короткострокову оренду.
3. Укладіть із суборендарем письмовий договір, у якому зазначте, що він припиняється щонайпізніше з закінченням вашого договору найму.
4. Узгодьте із суборендарем правила користування житлом відповідно до вашого договору, адже за його поведінку перед власником відповідаєте ви.
5. Пам’ятайте про податок: дохід від суборенди — це дохід орендаря. Правила оподаткування найму описуємо у статті які податки сплачує орендодавець.
6. Якщо суборендар має жити з вами постійно, замість суборенди розгляньте додаткову угоду (aneks) до договору, яка додасть його як співорендаря, — зміни договору оказіонального найму вимагають письмової форми (ст. 19a ч. 6).

Поради для орендодавця

Як власник ви можете в договорі оказіонального найму прямо заборонити суборенду або дозволити її на визначених умовах, наприклад лише щодо однієї кімнати і після надання даних суборендаря. Письмова згода має бути точною — загальне формулювання «погоджуюся на суборенду» згодом ускладнить доведення того, що конкретне надання житла виходило за межі згоди. Якщо готуєте договір з нуля, перевірте також, коли договір оказіонального найму може виявитися недійсним.

Орендар, який лише збирає документи до договору і не має адреси на випадок виселення, може замовити заяву власника іншого житла. Варто подбати, щоб вона охоплювала всіх осіб, які фактично житимуть у квартирі.

Поширені запитання