Можно ли сдать в субаренду квартиру по окказиональному найму?

Да, но только с согласия арендодателя. Гражданский кодекс (Kodeks cywilny) запрещает арендатору жилья сдавать его в субаренду (podnajem) без согласия собственника, а при окказиональном найме (najem okazjonalny) субаренда без письменного согласия даёт собственнику основание расторгнуть договор. Это касается как всей квартиры, так и отдельной комнаты, в том числе краткосрочной сдачи.

Что говорит закон

Общее правило ст. 668 § 1 Гражданского кодекса (tekst jednolity Dz.U. z 2026 r. poz. 795) позволяет арендатору сдать вещь в субаренду, если договор этого не запрещает. Для жилых помещений, однако, действует специальная норма — ст. 688² KC: без согласия арендодателя арендатор не может передать помещение или его часть в безвозмездное пользование или сдать его в субаренду. Согласие не требуется только в отношении лица, перед которым у арендатора есть алиментная обязанность, например ребёнка.

Закон о защите прав жильцов, муниципальном жилом фонде и об изменении Гражданского кодекса (ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, tekst jednolity Dz.U. z 2023 r. poz. 725) в ст. 19e исключает в отношении окказионального найма большинство своих норм, но оставляет ст. 11 ч. 2 п. 3. Согласно ей, собственник может расторгнуть договор с уведомлением за месяц, на конец календарного месяца, если жилец сдал, пересдал в субаренду или передал в безвозмездное пользование помещение или его часть без требуемого письменного согласия собственника. Поэтому устное согласие рискованно для обеих сторон.

Субаренда, ссуда, совместный наём — в чём разница

Если вы хотите жить вдвоём, вместо субаренды обычно лучше сразу заключить договор с двумя арендаторами. Об этом — в статье о том, как заключить договор окказионального найма на двоих.

Последствия субаренды без согласия

• Расторжение договора с уведомлением за месяц, на конец календарного месяца (ст. 11 ч. 2 п. 3 во взаимосвязи со ст. 19e закона).
• Быстрое выселение. После окончания договора собственник вручает требование освободить квартиру со сроком не менее 7 дней, а затем обращается в суд о присвоении исполнительной формулы (klauzula wykonalności) нотариальному акту (akt notarialny), в котором арендатор добровольно подчинился принудительному исполнению (ст. 19d). Исполнительный документ об освобождении квартиры позволяет вести исполнительное производство не только против арендатора, но и против членов его семьи и других лиц, представляющих его права (ст. 791 § 2 Гражданского процессуального кодекса, Kodeks postępowania cywilnego).
• Ответственность за ущерб. За то, чтобы квартира использовалась в соответствии с договором, перед арендодателем отвечают и арендатор, и субарендатор (ст. 668 § 1 KC), а после окончания аренды оба должны вернуть квартиру в неухудшенном состоянии (ст. 675 § 2 KC).
• Проблема для субарендатора. Субаренда прекращается не позднее момента окончания основной аренды (ст. 668 § 2 KC). Поэтому человек, снимающий комнату, может лишиться жилья вместе с арендатором, независимо от того, на какой срок он подписал договор.

Почему при окказиональном найме собственники особенно осторожны

Окказиональный наём держится на трёх приложениях: нотариальном заявлении арендатора о добровольном подчинении принудительному исполнению, указании другого жилья, где арендатор будет жить в случае выселения, и заявлении собственника этого жилья о согласии на проживание в нём арендатора и лиц, проживающих вместе с ним (ст. 19a ч. 2). Последнее — заявление собственника другого жилья (oświadczenie właściciela) — на рынке называют «поручительством» (poręczenie) или адресом для окказионального найма.

Субарендатор не делал нотариального заявления и не всегда охвачен согласием собственника жилья, указанного на случай выселения. Для арендодателя это дополнительная неопределённость при возврате квартиры, поэтому многие собственники прямо исключают субаренду в договоре или соглашаются на неё лишь в ограниченном объёме.

Как законно сдать квартиру или комнату в субаренду — чек-лист

1. Проверьте, не запрещает ли договор аренды субаренду прямо.
2. Получите от собственника письменное согласие: с указанием, кого оно касается (или какой категории лиц), какой части квартиры, на какой срок и распространяется ли на краткосрочную сдачу.
3. Заключите с субарендатором письменный договор, указав, что он прекращается не позднее окончания вашего договора аренды.
4. Согласуйте с субарендатором правила пользования квартирой в соответствии с вашим договором, ведь за его поведение перед собственником отвечаете вы.
5. Помните о налоге: доход от субаренды — это доход арендатора. Правила налогообложения аренды мы описываем в статье какие налоги платит арендодатель.
6. Если субарендатор будет жить с вами постоянно, вместо субаренды рассмотрите дополнительное соглашение (aneks) к договору, добавляющее его как соарендатора, — изменения договора окказионального найма требуют письменной формы (ст. 19a ч. 6).

Советы арендодателю

Как собственник вы можете в договоре окказионального найма прямо запретить субаренду или допустить её на определённых условиях, например только в отношении одной комнаты и после предоставления данных субарендатора. Письменное согласие должно быть точным — общая фраза «даю согласие на субаренду» затруднит потом доказательство того, что конкретное предоставление квартиры выходило за рамки согласия. Если вы готовите договор с нуля, проверьте также, когда договор окказионального найма может оказаться недействительным.

Арендатор, который только собирает документы для договора и не имеет адреса на случай выселения, может заказать заявление собственника другого жилья. Стоит позаботиться, чтобы оно охватывало всех, кто фактически будет жить в квартире.

Частые вопросы