Czy można rozwiązać umowę najmu okazjonalnego przed czasem?

Tak, ale nie dowolnie. Umowa najmu okazjonalnego zawsze jest zawarta na czas oznaczony, więc przed terminem można ją zakończyć tylko za porozumieniem stron, przez wypowiedzenie w sytuacjach wpisanych do umowy albo z przyczyn wskazanych w przepisach. Samo „chcę się wyprowadzić” albo „potrzebuję mieszkania” nie wystarcza.

Dlaczego najmu okazjonalnego nie wypowiada się „po prostu”

Zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity Dz.U. z 2023 r. poz. 725) najem okazjonalny to najem lokalu mieszkalnego zawarty na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat, przez właściciela będącego osobą fizyczną, który nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Umowa wygasa z upływem tego czasu albo rozwiązuje się po upływie okresu wypowiedzenia (art. 19d ust. 1).

Do umów na czas oznaczony stosuje się art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego (tekst jednolity Dz.U. z 2026 r. poz. 795): zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Jeżeli umowa takich wypadków nie przewiduje, żadna ze stron nie może jej wypowiedzieć tylko dlatego, że zmieniły się jej plany. Pozostają wtedy porozumienie albo ustawowe podstawy wypowiedzenia opisane niżej.

Sposoby zakończenia umowy przed terminem

Porozumienie stron

To najprostsze i najczęstsze rozwiązanie. Strony mogą w każdej chwili uzgodnić, że umowa kończy się wcześniej. Porozumienie warto spisać i podpisać przez wszystkie strony umowy, wpisując w nim datę zakończenia najmu, termin wydania lokalu i kluczy, rozliczenie czynszu i mediów oraz sposób zwrotu kaucji. Ustawa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności dla samej umowy najmu okazjonalnego i jej zmian (art. 19a ust. 6), więc pisemne porozumienie jest też najbezpieczniejsze dowodowo.

Wypowiedzenie przewidziane w umowie

Jeśli umowa zawiera klauzulę typu „każda ze stron może wypowiedzieć umowę z zachowaniem dwumiesięcznego okresu wypowiedzenia w przypadku…”, wystarczy z niej skorzystać. Przyczyny powinny być opisane konkretnie, na przykład zmiana miejsca pracy najemcy do innej miejscowości albo zaległość w opłatach powyżej określonej kwoty. Wypowiedzenie złóż na piśmie i zachowaj dowód doręczenia.

Ustawowe podstawy po stronie właściciela

Art. 19e ustawy wyłącza wobec najmu okazjonalnego większość przepisów chroniących lokatorów, ale pozostawia art. 11 ust. 2 pkt 1–3. Właściciel może więc wypowiedzieć umowę na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, gdy najemca:

• mimo pisemnego upomnienia używa lokalu sprzecznie z umową lub jego przeznaczeniem, niszczy go albo rażąco lub uporczywo narusza porządek domowy,
• zalega z czynszem lub opłatami co najmniej za trzy pełne okresy płatności – i to dopiero po pisemnym uprzedzeniu o zamiarze wypowiedzenia oraz wyznaczeniu dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty,
• wynajął, podnajął albo oddał lokal (lub jego część) do bezpłatnego używania bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.

Osobną podstawą jest art. 19d ust. 5: jeżeli najemca straci możliwość zamieszkania pod adresem wskazanym w umowie i w ciągu 21 dni od dowiedzenia się o tym nie wskaże nowego lokalu wraz z oświadczeniem jego właściciela, wynajmujący może wypowiedzieć umowę na piśmie z co najmniej siedmiodniowym okresem wypowiedzenia.

Musisz wyprowadzić się wcześniej – co zrobić krok po kroku

Najczęstsze powody to nowa praca, studia albo przeprowadzka do innego miasta. W takiej sytuacji działaj w tej kolejności:

1. Przeczytaj umowę. Sprawdź, czy przewiduje wypowiedzenie przez najemcę i w jakich przypadkach, a także jaki jest okres wypowiedzenia.
2. Porozmawiaj z właścicielem jak najwcześniej. Im więcej czasu na znalezienie nowego najemcy, tym łatwiej o zgodę na wcześniejsze zakończenie umowy.
3. Zaproponuj konkretne warunki. Na przykład datę wyprowadzki, opłacenie czynszu do tego dnia albo pomoc w znalezieniu następcy. Pamiętaj, że nowy lokator nie „przejmuje” Twojej umowy automatycznie – musi zawrzeć własną umowę z kompletem załączników.
4. Spisz porozumienie. Bez niego umowa nadal obowiązuje, a wraz z nią obowiązek płacenia czynszu do końca okresu najmu.
5. Zdaj lokal protokołem. Opisz stan mieszkania, liczniki i przekazane klucze; zrób zdjęcia.
6. Rozlicz kaucję. Przy najmie okazjonalnym kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela (art. 19a ust. 5). Jeśli zwrot się opóźnia, zobacz, co zrobić, gdy właściciel nie zwraca kaucji.

Jeżeli w nowym mieście znów wynajmujesz na zasadach najmu okazjonalnego, będziesz potrzebować nowego kompletu dokumentów: oświadczenia notarialnego o poddaniu się egzekucji, wskazania lokalu na wypadek eksmisji i oświadczenia właściciela tego lokalu. Pełną listę opisujemy w artykule o tym, jakie dokumenty są potrzebne do najmu okazjonalnego.

Gdy to właściciel chce zakończyć umowę wcześniej

Sprzedaż mieszkania, chęć zamieszkania w nim przez rodzinę czy znalezienie najemcy gotowego płacić więcej nie są same w sobie podstawą wypowiedzenia umowy na czas oznaczony, chyba że umowa wprost przewiduje taki przypadek. Przy sprzedaży nabywca wstępuje w stosunek najmu (art. 678 § 1 k.c.), a przepisów o wypowiedzeniu najmu przez nabywcę nie stosuje się do lokali mieszkalnych, jeśli najemca już objął lokal (art. 692 k.c.). Więcej o obronie przed takim żądaniem piszemy w tekście co zrobić, gdy właściciel żąda wyprowadzki przed terminem.

Lista kontrolna przed podpisaniem umowy

Najwięcej sporów o wcześniejsze rozwiązanie najmu bierze się z umów, które w ogóle nie przewidują wypowiedzenia. Zanim podpiszesz umowę, sprawdź, czy:

• wymienia konkretne sytuacje, w których każda ze stron może ją wypowiedzieć,
• określa okres wypowiedzenia i formę (pisemną) wypowiedzenia,
• reguluje rozliczenie kaucji, mediów i stanu lokalu przy wcześniejszym zakończeniu,
• nie zawiera kar umownych w wysokości, której nie jesteś w stanie zaakceptować.

Jeśli dopiero kompletujesz dokumenty, a nie masz własnego adresu na wypadek eksmisji, możesz skorzystać z naszego oświadczenia właściciela innego lokalu – na rynku nazywanego poręczeniem do najmu okazjonalnego.

Najczęstsze pytania