Najem okazjonalny w Warszawie – jak zawrzeć umowę i kupić adres

W Warszawie najem okazjonalny zawiera się tak samo jak w całej Polsce. Potrzebna jest pisemna umowa, notarialne oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji, wskazanie innego lokalu oraz zgoda jego właściciela. Po rozpoczęciu najmu wynajmujący ma 14 dni na zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego. „Kupno adresu” oznacza w praktyce odpłatne uzyskanie oświadczenia od właściciela innego lokalu. To legalne, ale musi to być prawdziwy dokument dotyczący realnego mieszkania.

Czy w Warszawie obowiązują inne zasady?

Nie. Najem okazjonalny regulują przepisy ogólnokrajowe, czyli art. 19a–19e ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 725 ze zm.). Maksymalne stawki notarialne są takie same w Warszawie i w każdym innym mieście. Różnica polega raczej na tym, że w dużych miastach wielu najemców przyjeżdża do pracy lub na studia i nie ma w pobliżu rodziny z własnym mieszkaniem. Dlatego właśnie tam częściej pojawia się pytanie, skąd wziąć „adres do najmu okazjonalnego”.

Najem okazjonalny może zaproponować tylko właściciel będący osobą fizyczną, który nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Umowę zawiera się na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat (art. 19a ust. 1). Jeśli mieszkanie wynajmuje firma, w grę wchodzi najem instytucjonalny, który nie wymaga wskazywania innego lokalu.

Jak zawrzeć umowę – krok po kroku

1. Sprawdź mieszkanie i właściciela. Poproś o numer księgi wieczystej i sprawdź go bezpłatnie na ekw.ms.gov.pl. Osoba podpisująca umowę powinna figurować w dziale II jako właściciel.
2. Uzgodnijcie warunki. Ustalcie okres najmu, czynsz, zasady jego podwyższania i opłaty. Właściciel może podwyższać czynsz tylko na warunkach określonych w umowie (art. 19c ust. 2). Kaucja nie może przekroczyć 6-krotności miesięcznego czynszu (art. 19a ust. 4).
3. Zdobądź oświadczenie właściciela innego lokalu o zgodzie na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących (art. 19a ust. 2 pkt 3). Ustal z wynajmującym, czy żąda notarialnego poświadczenia podpisu.
4. Złóż oświadczenie u notariusza. Najemca składa w formie aktu notarialnego oświadczenie, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia lokalu w terminie wskazanym w żądaniu właściciela. Może to zrobić u dowolnego notariusza, nie musi to być kancelaria w Warszawie.
5. Podpiszcie umowę na piśmie. Sama umowa nie wymaga notariusza, ale forma pisemna jest obowiązkowa pod rygorem nieważności (art. 19a ust. 6). Dołączcie do niej wszystkie załączniki.
6. Zgłoszenie do urzędu skarbowego. Właściciel zgłasza umowę naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu dla swojego miejsca zamieszkania, a nie dla lokalizacji mieszkania. Ma na to 14 dni od rozpoczęcia najmu (art. 19b ust. 1). Najemca może żądać potwierdzenia zgłoszenia. Bez zgłoszenia właściciel nie skorzysta z uproszczonej procedury opróżnienia lokalu (art. 19b ust. 3).

Szczegółowy opis całego procesu znajdziesz w poradniku Jak wynająć mieszkanie na podstawie najmu okazjonalnego.

Koszty notarialne w Warszawie w 2026 roku

Do stawek dolicza się VAT 23%. Stawki za poświadczenie i wypisy wynikają z rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, zmienionego od 5 listopada 2026 r. (Dz.U. z 2026 r. poz. 1370). Warszawscy notariusze mogą pobrać mniej, ale nie więcej. Ustawa nie określa, kto ponosi te koszty, więc strony mogą to swobodnie uzgodnić.

Co znaczy „kupić adres” do najmu okazjonalnego

Prawnie „adres do najmu okazjonalnego” to oświadczenie właściciela innego lokalu (albo osoby mającej do niego tytuł prawny), że zgadza się na zamieszkanie u niego najemcy i osób z nim zamieszkujących. Przepisy nie zabraniają, by takie oświadczenie składała osoba lub firma niezwiązana z najemcą, także odpłatnie. Najważniejsze, by lokal istniał, a podpisujący miał do niego tytuł prawny. Gdy najemca nie wyprowadzi się dobrowolnie, komornik może przenieść go do lokalu, w którym ma on prawo zamieszkać (art. 1046 § 4 k.p.c.). Wskazany adres nie jest więc formalnością na papierze.

Osoba podpisująca oświadczenie nie odpowiada za czynsz ani długi najemcy. Nie jest poręczycielem w rozumieniu art. 876 Kodeksu cywilnego. Więcej wyjaśniamy w artykule Czym jest poręczenie przy najmie okazjonalnym.

Nasz serwis oferuje cztery warianty takiego oświadczenia:

Jeśli nie wiesz, czego wymaga Twój wynajmujący, zapytaj go przed zamówieniem albo skorzystaj z bezpłatnej konsultacji.

Na co uważać – lista kontrolna

• Najemca: sprawdź księgę wieczystą wynajmowanego mieszkania i tożsamość wynajmującego.
• Najemca: zachowaj kopię umowy, wszystkich załączników i potwierdzenia zgłoszenia do urzędu skarbowego.
• Najemca: jeśli stracisz możliwość zamieszkania we wskazanym lokalu, masz 21 dni na nowe oświadczenie (art. 19a ust. 3).
• Wynajmujący: sprawdź w księdze wieczystej, czy oświadczenie podpisał właściciel wskazanego lokalu.
• Wynajmujący: jeśli chcesz mieć pewność co do tożsamości podpisującego, żądaj notarialnego poświadczenia podpisu.
• Wynajmujący: nie zapomnij o 14-dniowym terminie zgłoszenia i o rozliczeniu przychodu z najmu. Szczegóły w artykule Jakie podatki płaci wynajmujący.

Najczęstsze pytania