Jak przedłużyć najem okazjonalny: aneks czy nowa umowa?

Najem okazjonalny można przedłużyć na dwa sposoby: pisemnym aneksem do obecnej umowy albo zawierając nową umowę przed upływem starej. Przepisy dopuszczają aneks, ale nie rozstrzygają, czy pierwotne oświadczenie notarialne najemcy obejmuje przedłużony okres, dlatego bezpieczniej jest podpisać nową umowę (lub aneks) razem z nowym oświadczeniem notarialnym i aktualnym oświadczeniem właściciela lokalu na wypadek eksmisji.

Na jak długo można zawrzeć i przedłużyć najem okazjonalny

Art. 19a ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity Dz.U. z 2023 r. poz. 725) stanowi, że umowa najmu okazjonalnego jest zawierana na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Ustawa nie przewiduje minimalnego okresu. W praktyce strony najczęściej wybierają rok lub dwa, a potem decydują o kontynuacji.

Spotykana w internecie informacja, że osoby prawne mogą zawrzeć najem okazjonalny na 30 lat, jest błędna. Wynajmującym w najmie okazjonalnym może być wyłącznie właściciel będący osobą fizyczną, który nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Trzydziestoletni limit z art. 661 § 2 Kodeksu cywilnego dotyczy najmu między przedsiębiorcami i nie ma tu zastosowania.

Jeśli przedłużasz umowę aneksem, łączny czas jej trwania nie może przekroczyć 10 lat. Ustawa nie zabrania natomiast zawarcia kolejnej, nowej umowy po wygaśnięciu poprzedniej.

Aneks czy nowa umowa – porównanie

Co z oświadczeniem notarialnym przy przedłużeniu

Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia lokalu (art. 19a ust. 2 pkt 1) jest aktem notarialnym, który po nadaniu klauzuli wykonalności staje się podstawą eksmisji bez procesu (art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego). Jeżeli oświadczenie złożono w odrębnym akcie, wskazuje się w nim stosunek prawny, którego dotyczy, oraz datę powstania i treść zobowiązania (art. 777 § 2 k.p.c.).

Problem polega na tym, że ani ustawa, ani Kodeks postępowania cywilnego nie mówią wprost, czy akt odnoszący się do umowy na określony okres obejmuje także okres dodany aneksem. Wiele zależy od treści konkretnego aktu, na przykład od tego, czy wymienia datę zakończenia najmu. Najbezpieczniejszą praktyką jest złożenie przez najemcę nowego oświadczenia u notariusza, które wprost odnosi się do aneksu albo nowej umowy.

Koszt jest ograniczony ustawowo: wynagrodzenie notariusza za to oświadczenie nie może przekroczyć 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę (art. 19a ust. 7). W 2026 r. minimalne wynagrodzenie wynosi 4806 zł, więc maksymalna taksa to 480,60 zł netto.

Co z „poręczeniem”, czyli adresem na wypadek eksmisji

To, co rynek nazywa poręczeniem lub adresem do najmu okazjonalnego, w ustawie jest oświadczeniem właściciela lub osoby mającej tytuł prawny do innego lokalu o zgodzie na zamieszkanie w nim najemcy i osób z nim zamieszkujących (art. 19a ust. 2 pkt 3). Na żądanie wynajmującego załącza się je z podpisem notarialnie poświadczonym.

Przed przedłużeniem sprawdź, czy to oświadczenie nie było udzielone tylko na okres pierwotnej umowy i czy właściciel wskazanego lokalu nadal się zgadza. Jeżeli najemca straci możliwość zamieszkania pod tym adresem, ma 21 dni od dowiedzenia się o tym na wskazanie nowego lokalu i przedstawienie nowego oświadczenia; inaczej wynajmujący może wypowiedzieć umowę z siedmiodniowym okresem wypowiedzenia (art. 19a ust. 3 i art. 19d ust. 5). Jeśli potrzebujesz nowego oświadczenia, różnice między wariantami opisujemy w artykule ile kosztuje poręczenie do najmu okazjonalnego.

Przedłużenie krok po kroku

1. Zacznij 1–2 miesiące przed końcem umowy. Daje to czas na wizytę u notariusza i ewentualne nowe oświadczenie dotyczące adresu.
2. Uzgodnijcie warunki. Nowy okres najmu, czynsz, zasady jego podwyżek, opłaty i kaucję.
3. Wybierzcie formę. Nowa umowa daje czysty komplet dokumentów; aneks jest krótszy, ale pozostawia wątpliwości opisane wyżej.
4. Zaktualizujcie załączniki. Nowe oświadczenie notarialne najemcy, aktualne oświadczenie właściciela lokalu na wypadek eksmisji i wskazanie tego lokalu.
5. Podpiszcie dokumenty przed upływem starej umowy. Najlepiej tak, by nowy okres zaczynał się dzień po zakończeniu poprzedniego.
6. Zgłoś nową umowę do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu. Bez zgłoszenia nie stosuje się art. 19c i 19d, czyli m.in. uproszczonej procedury opróżnienia lokalu (art. 19b ust. 3).

Co się stanie, jeśli nic nie zrobicie

Umowa najmu okazjonalnego wygasa z upływem czasu, na jaki była zawarta (art. 19d ust. 1). Jeżeli najemca mieszka dalej za zgodą właściciela, w razie wątpliwości przyjmuje się, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony (art. 674 k.c.). Taki najem nie spełnia już definicji najmu okazjonalnego, który musi być terminowy, więc wynajmujący ryzykuje utratę jego zalet. Jeśli natomiast najemca zostaje bez zgody właściciela, zajmuje lokal bez tytułu prawnego i do dnia opróżnienia musi płacić odszkodowanie odpowiadające czynszowi (art. 18 ust. 1 i 2 w zw. z art. 19e ustawy).

Zmiana innych warunków przy okazji przedłużenia

Przedłużenie to dobry moment na aktualizację umowy. Pamiętaj o dwóch zasadach z art. 19c ustawy: oprócz czynszu właściciel pobiera tylko opłaty niezależne od niego, chyba że umowa stanowi inaczej, a czynsz może podwyższyć wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie. Jeżeli chcecie zmienić wysokość czynszu albo zasady waloryzacji, wpiszcie to do nowej umowy lub aneksu w formie pisemnej. Jeżeli zmienia się czynsz, warto też sprawdzić, jak wpływa to na podatki płacone przez wynajmującego.

Gdy któraś ze stron nie chce kontynuacji najmu, zamiast przedłużenia warto rozważyć opisane osobno sposoby wcześniejszego zakończenia umowy. Jeśli nie wiesz, który wariant oświadczenia o adresie wybrać przy przedłużeniu, skorzystaj z bezpłatnej konsultacji.

Najczęstsze pytania