Czym jest poręczenie przy najmie okazjonalnym? Wyjaśnienie prawne

Przy najmie okazjonalnym „poręczeniem” potocznie nazywa się oświadczenie właściciela innego lokalu (albo osoby, która ma do niego tytuł prawny), że zgadza się, by najemca i osoby z nim mieszkające zamieszkali u niego, jeśli najemca będzie musiał opuścić wynajmowane mieszkanie w drodze egzekucji. To obowiązkowy załącznik do umowy najmu okazjonalnego. Wbrew nazwie osoba, która je podpisuje, nie odpowiada za długi najemcy.

Skąd nazwa „poręczenie” i co mówi ustawa

Najem okazjonalny regulują art. 19a–19e ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 725 ze zm.). Zgodnie z art. 19a ust. 2 do umowy najmu okazjonalnego załącza się w szczególności:

1. oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu właściciela;
2. wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w razie egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
3. oświadczenie właściciela tego lokalu lub osoby posiadającej do niego tytuł prawny o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących.

Rynek nazywa dokument z punktu 3 „poręczeniem”, „adresem do najmu okazjonalnego” albo „adresem do wyprowadzki”. Ta nazwa wprowadza w błąd. Poręczenie w rozumieniu art. 876 Kodeksu cywilnego to zobowiązanie do wykonania cudzego zobowiązania, np. zapłaty długu. Oświadczenie z art. 19a ust. 2 pkt 3 nie rodzi takiego skutku: jego autor nie płaci za najemcę czynszu ani odszkodowania, a jedynie zgadza się, by najemca mógł u niego zamieszkać. Jeśli wynajmujący chce, by ktoś rzeczywiście gwarantował płatności, potrzebna jest odrębna umowa poręczenia. Oświadczenie poręczyciela musi być wtedy złożone na piśmie pod rygorem nieważności (art. 876 § 2 k.c.).

Po co wynajmującemu to oświadczenie

Akt notarialny, w którym najemca poddał się egzekucji obowiązku wydania lokalu, jest tytułem egzekucyjnym (art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego). Jeżeli po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najemca nie wyprowadzi się dobrowolnie, właściciel:

1. doręcza najemcy pisemne żądanie opróżnienia lokalu z urzędowo poświadczonym podpisem, wyznaczając termin nie krótszy niż 7 dni (art. 19d ust. 2–3 ustawy);
2. po bezskutecznym upływie terminu składa do sądu wniosek o nadanie aktowi klauzuli wykonalności (art. 19d ust. 4), który sąd rozpoznaje niezwłocznie, nie później niż w 3 dni (art. 781¹ k.p.c.);
3. z tytułem wykonawczym zwraca się do komornika.

Przy eksmisji komornik usuwa dłużnika do innego lokalu, w którym ten może zamieszkać. Gdy takiego lokalu nie ma, wstrzymuje się z czynnościami do czasu, aż gmina wskaże tymczasowe pomieszczenie (art. 1046 § 4 k.p.c.). Oświadczenie o zgodzie na zamieszkanie zapewnia z góry miejsce, do którego najemca może się przenieść. Właśnie dlatego jest kluczowe dla szybkości całej procedury. Warunek dodatkowy: właściciel musi zgłosić umowę naczelnikowi urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu. Bez tego zgłoszenia nie stosuje się art. 19c i 19d (art. 19b ust. 3).

Kto może złożyć oświadczenie

• Właściciel lokalu będący osobą fizyczną, np. rodzic, inny krewny lub znajomy. Nie musi być spokrewniony z najemcą.
• Osoba prawna, np. spółka będąca właścicielem mieszkania. Podpisują wtedy osoby uprawnione do jej reprezentacji. Tak wygląda w praktyce „poręczenie od organizacji”, np. od pracodawcy, który ma lokal mieszkalny.
• Osoba posiadająca inny tytuł prawny do lokalu, np. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Osoba podpisująca powinna mieć pełną zdolność do czynności prawnych. Jeśli lokal ma kilku współwłaścicieli, bezpieczniej jest, by oświadczenie podpisali wszyscy. Przepisy nie przewidują odrębnych zasad dla studentów ani cudzoziemców: student może przedstawić np. oświadczenie rodziców, a sytuację osób bez rodziny w Polsce omawiamy w artykule o poręczeniu dla cudzoziemców.

Co powinno zawierać oświadczenie – lista kontrolna

• dane osoby składającej oświadczenie: imię, nazwisko, PESEL lub numer dokumentu tożsamości i adres, a w przypadku firmy nazwę, numer KRS i dane osób ją reprezentujących;
• pełny adres lokalu, w którym najemca będzie mógł zamieszkać, najlepiej z numerem księgi wieczystej;
• wskazanie tytułu prawnego do tego lokalu (własność, spółdzielcze prawo itp.);
• dane najemcy i jednoznaczną zgodę na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących, bo tak formułuje to ustawa;
• powiązanie z konkretną umową, np. adres wynajmowanego mieszkania i dane wynajmującego;
• datę i własnoręczny podpis, a jeśli wynajmujący tego żąda, notarialne poświadczenie podpisu.

Czy podpis musi być poświadczony notarialnie?

Nie zawsze. Art. 19a ust. 2 pkt 3 przewiduje, że oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym załącza się na żądanie wynajmującego. Warto więc zapytać wynajmującego o tę kwestię, zanim zaczniesz zbierać dokumenty. Notariusz poświadcza własnoręczność podpisu (art. 96 pkt 1 ustawy – Prawo o notariacie). Potwierdza więc tożsamość osoby podpisującej, ale nie sprawdza prawdziwości treści ani tego, czy jest ona właścicielem lokalu. Od 5 listopada 2026 r. maksymalna stawka za takie poświadczenie wynosi 60 zł netto, wcześniej było to 20 zł (§ 13 pkt 1 lit. b rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, zmienionego rozporządzeniem z 13 października 2026 r., Dz.U. z 2026 r. poz. 1370). Do stawki dolicza się VAT. Więcej o roli notariusza piszemy w tekście Notariusz przy najmie okazjonalnym – czy jest obowiązkowy.

Jak długo oświadczenie jest ważne

Ustawa nie określa terminu ważności tego dokumentu. W praktyce oświadczenie dotyczy konkretnej umowy i obowiązuje tak długo jak ona. Jeśli wskazuje konkretną umowę lub wynajmowany lokal, do każdej nowej umowy najmu okazjonalnego, także przy „przedłużeniu” w postaci nowej umowy, potrzebny jest nowy egzemplarz. Przepisy nie zabraniają, by ten sam właściciel złożył oświadczenia na rzecz różnych najemców. Każda umowa powinna jednak mieć własny załącznik.

Zmiana adresu lub osoby, która złożyła oświadczenie

Sytuacja może się zmienić w trakcie najmu: właściciel sprzeda lokal, wycofa zgodę albo umrze. Art. 19a ust. 3 stanowi, że w razie utraty możliwości zamieszkania we wskazanym lokalu najemca ma 21 dni od dnia, w którym się o tym dowiedział, na wskazanie innego lokalu i przedstawienie nowego oświadczenia. Jeśli tego nie zrobi, wynajmujący może wypowiedzieć umowę na piśmie z co najmniej 7-dniowym okresem wypowiedzenia (art. 19d ust. 5). W praktyce tak samo traktuje się sytuację, w której osoba składająca oświadczenie „rozmyśliła się” już po zawarciu umowy. Jeśli zrezygnuje przed podpisaniem umowy, po prostu trzeba znaleźć kogoś innego.

1. Uzgodnij nowy lokal z jego właścicielem.
2. Przygotuj nowe oświadczenie, z poświadczonym podpisem, jeśli wynajmujący tego wymagał.
3. Doręcz je wynajmującemu przed upływem 21 dni i zachowaj dowód doręczenia.
4. Jeśli adres lokalu był wpisany w treść umowy, zmieńcie ją aneksem. Zmiany umowy najmu okazjonalnego wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności (art. 19a ust. 6).

Zgubienie własnej kopii nie wpływa na skuteczność oświadczenia, bo egzemplarz załączony do umowy ma wynajmujący. Najemca może poprosić o kopię albo o podpisanie nowego egzemplarza.

Jak wynajmujący może sprawdzić oświadczenie

1. Księga wieczysta. W systemie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych (ekw.ms.gov.pl) można bezpłatnie przejrzeć księgę po jej numerze i sprawdzić, czy w dziale II jako właściciel figuruje osoba, która podpisała oświadczenie.
2. Tożsamość. Poproś o poświadczenie podpisu przez notariusza albo o złożenie podpisu w twojej obecności, po okazaniu dowodu tożsamości.
3. Reprezentacja firmy. Jeśli oświadczenie składa spółka, sprawdź w KRS, czy podpisały je osoby uprawnione do jej reprezentowania.
4. Spójność danych. Adres, numer księgi i dane osobowe muszą się zgadzać we wszystkich dokumentach.

Sygnały ostrzegawcze to brak numeru księgi wieczystej, dane niezgodne z księgą, puste pola uzupełniane po poświadczeniu podpisu i dokument dostępny wyłącznie jako skan.

Najczęstsze błędy

Najczęstsze pytania