Najem okazjonalny a najem instytucjonalny – czym się różnią?

Najem okazjonalny mogą stosować tylko właściciele będący osobami fizycznymi, którzy nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Najem instytucjonalny jest przeznaczony dla wynajmujących zawodowo i nie wymaga od najemcy wskazania lokalu, do którego mógłby się wyprowadzić. Obie umowy pozwalają odzyskać mieszkanie na podstawie notarialnego oświadczenia najemcy i klauzuli wykonalności, ale procedury różnią się w szczegółach.

Skąd się wzięły obie formy najmu

Obie umowy reguluje ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity: Dz.U. z 2023 r. poz. 725). Najem okazjonalny (rozdział 2a, art. 19a–19e) obowiązuje od 28 stycznia 2010 r. Najem instytucjonalny (rozdział 2b, art. 19f–19j) dodała ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości (Dz.U. z 2017 r. poz. 1529), która weszła w życie 11 września 2017 r. W tym samym rozdziale uregulowano też odmianę z możliwością wykupu – najem instytucjonalny z dojściem do własności (art. 19k i nast.).

Porównanie w tabeli

Kto może skorzystać z której formy

Decyduje nie to, ile mieszkań ktoś ma, ale czy wynajmuje je w ramach działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Osoba fizyczna wynajmująca prywatnie zawiera najem okazjonalny. Osoba prowadząca działalność w innej branży (np. biuro rachunkowe) nadal może zawrzeć najem okazjonalny mieszkania, którego nie wynajmuje w ramach firmy. Spółka albo przedsiębiorca, którego działalność obejmuje wynajem lokali, może zawrzeć najem instytucjonalny albo zwykłą umowę najmu – najem okazjonalny jest dla niego niedostępny.

Wybór między najmem prywatnym a działalnością gospodarczą ma też skutki podatkowe, które opisujemy w artykule jakie podatki płaci wynajmujący.

Co różnica oznacza dla najemcy

Przy najmie instytucjonalnym najemca nie musi szukać osoby, która zgodzi się przyjąć go pod swój adres – wystarczy oświadczenie złożone u notariusza. To ułatwienie, zwłaszcza dla osób, które dopiero przyjechały do Polski. Trzeba jednak pamiętać, co to oznacza w razie egzekucji: najemca z góry przyjmuje do wiadomości, że nie przysługuje mu najem socjalny ani pomieszczenie tymczasowe. Jeżeli dłużnik nie ma prawa do pomieszczenia tymczasowego, komornik usuwa go do noclegowni, schroniska lub innej placówki wskazanej przez gminę (art. 1046 § 5¹ k.p.c.).

Najemca instytucjonalny ma za to więcej czasu na wyprowadzkę (co najmniej 14 dni zamiast 7) i większą pewność co do przyczyn – właściciel nie może później powołać się na powody, których nie wskazał w żądaniu.

Przy najmie okazjonalnym wskazany lokal i zgoda jego właściciela są obowiązkowe. Osoby, które nie mają rodziny ani znajomych mogących złożyć takie oświadczenie, korzystają z firm przygotowujących ten dokument – w naszym serwisie warianty oświadczenia kosztują od 298 zł. Sytuację cudzoziemców opisujemy osobno w artykule poręczenie dla cudzoziemców.

Jak sprawdzić, jaką umowę podpisujesz

1. Sprawdź, kim jest wynajmujący: osobą prywatną czy firmą. Dane przedsiębiorcy znajdziesz w CEIDG lub KRS.
2. Przeczytaj tytuł i pierwszy paragraf umowy – powinny wprost wskazywać „najem okazjonalny” albo „najem instytucjonalny” i odpowiedni przepis ustawy.
3. Porównaj projekt oświadczenia notarialnego z tabelą powyżej: przy najmie instytucjonalnym zawiera dodatkową klauzulę o braku prawa do lokalu socjalnego i pomieszczenia tymczasowego.
4. Jeśli firma prosi o „adres do najmu okazjonalnego”, zapytaj, dlaczego – przedsiębiorca wynajmujący w ramach działalności nie może zawrzeć najmu okazjonalnego.
5. Upewnij się, że kaucja nie przekracza sześciokrotności czynszu – to limit dla obu form.

Najem instytucjonalny z dojściem do własności

To szczególna odmiana, w której najemca zobowiązuje się kupić mieszkanie, a wynajmujący – przenieść na niego własność najpóźniej w dniu zakończenia najmu, po zapłacie ceny. Taką umowę zawiera się w formie aktu notarialnego, a wynagrodzenie notariusza za jej sporządzenie wynosi najwyżej 1/5 minimalnego wynagrodzenia (art. 19k ust. 3 i 9). Roszczenie najemcy o przeniesienie własności ujawnia się w księdze wieczystej (art. 19l ust. 1).

Szersze porównanie najmu okazjonalnego ze standardową umową znajdziesz w tekście czym różni się najem okazjonalny od zwykłej umowy najmu.

Najczęstsze pytania