Czy mieszkanie wynajęte na najem okazjonalny można podnająć?

Tak, ale tylko za zgodą wynajmującego. Kodeks cywilny zakazuje najemcy lokalu podnajmowania go bez zgody właściciela, a przy najmie okazjonalnym podnajem bez pisemnej zgody daje właścicielowi podstawę do wypowiedzenia umowy. Dotyczy to zarówno całego mieszkania, jak i pojedynczego pokoju, także wynajmu krótkoterminowego.

Co mówią przepisy

Ogólna zasada z art. 668 § 1 Kodeksu cywilnego (tekst jednolity Dz.U. z 2026 r. poz. 795) pozwala najemcy oddać rzecz w podnajem, jeżeli umowa tego nie zabrania. Dla lokali obowiązuje jednak przepis szczególny – art. 688² k.c.: bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć. Zgoda nie jest wymagana tylko wobec osoby, względem której najemca ma obowiązek alimentacyjny, na przykład dziecka.

Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity Dz.U. z 2023 r. poz. 725) w art. 19e wyłącza wobec najmu okazjonalnego większość swoich przepisów, ale zostawia art. 11 ust. 2 pkt 3. Zgodnie z nim właściciel może wypowiedzieć umowę na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela. Ustna zgoda jest więc ryzykowna dla obu stron.

Podnajem, użyczenie, współnajem – czym się różnią

Jeżeli chcecie mieszkać we dwoje, zamiast podnajmu zwykle lepiej od razu zawrzeć umowę z dwoma najemcami. Opisujemy to w artykule o tym, jak zawrzeć umowę najmu okazjonalnego na dwie osoby.

Skutki podnajmu bez zgody

• Wypowiedzenie umowy na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 11 ust. 2 pkt 3 w zw. z art. 19e ustawy).
• Szybka eksmisja. Po zakończeniu umowy właściciel doręcza żądanie opróżnienia lokalu z terminem co najmniej 7 dni, a potem występuje do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji (art. 19d). Tytuł wykonawczy nakazujący opróżnienie lokalu pozwala prowadzić egzekucję nie tylko przeciwko najemcy, lecz także jego domownikom i innym osobom reprezentującym jego prawa (art. 791 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego).
• Odpowiedzialność za szkody. Za to, by lokal był używany zgodnie z umową, odpowiadają wobec wynajmującego zarówno najemca, jak i podnajemca (art. 668 § 1 k.c.), a po zakończeniu najmu obaj muszą zwrócić lokal w stanie niepogorszonym (art. 675 § 2 k.c.).
• Problem dla podnajemcy. Podnajem rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia głównego najmu (art. 668 § 2 k.c.). Osoba podnajmująca pokój może więc stracić mieszkanie razem z najemcą, niezależnie od tego, na jak długo podpisała umowę.

Dlaczego przy najmie okazjonalnym właściciele są szczególnie ostrożni

Najem okazjonalny opiera się na trzech załącznikach: notarialnym oświadczeniu najemcy o poddaniu się egzekucji, wskazaniu innego lokalu, w którym najemca zamieszka w razie eksmisji, oraz oświadczeniu właściciela tego lokalu o zgodzie na zamieszkanie w nim najemcy i osób z nim zamieszkujących (art. 19a ust. 2). To ostatnie oświadczenie rynek nazywa poręczeniem lub adresem do najmu okazjonalnego.

Podnajemca nie składał oświadczenia notarialnego i nie zawsze jest objęty zgodą właściciela lokalu wskazanego na wypadek eksmisji. Dla wynajmującego oznacza to dodatkową niepewność przy odzyskiwaniu mieszkania, dlatego wielu właścicieli wprost wyklucza podnajem w umowie albo zgadza się na niego tylko w ograniczonym zakresie.

Jak legalnie podnająć mieszkanie lub pokój – lista kontrolna

1. Sprawdź, czy umowa najmu nie zakazuje podnajmu wprost.
2. Uzyskaj od właściciela pisemną zgodę: wskazującą, kogo dotyczy (lub jakiej kategorii osób), jaką część lokalu, na jaki okres i czy obejmuje wynajem krótkoterminowy.
3. Zawrzyj z podnajemcą pisemną umowę, w której zaznaczysz, że wygasa ona najpóźniej z końcem Twojej umowy najmu.
4. Uzgodnij z podnajemcą zasady korzystania z lokalu zgodne z Twoją umową, bo za jego zachowanie odpowiadasz wobec właściciela.
5. Pamiętaj o podatku: przychód z podnajmu jest przychodem najemcy. Zasady opodatkowania najmu opisujemy w artykule jakie podatki płaci wynajmujący.
6. Jeśli podnajemca ma mieszkać z Tobą na stałe, rozważ zamiast podnajmu aneks do umowy dodający go jako współnajemcę – zmiany umowy najmu okazjonalnego wymagają formy pisemnej (art. 19a ust. 6).

Wskazówki dla wynajmującego

Jako właściciel możesz w umowie najmu okazjonalnego wprost zakazać podnajmu albo dopuścić go na określonych warunkach, na przykład tylko w odniesieniu do jednego pokoju i po przedstawieniu danych podnajemcy. Pisemna zgoda powinna być precyzyjna – ogólnik „wyrażam zgodę na podnajem” utrudni później wykazanie, że konkretne udostępnienie lokalu wykraczało poza zgodę. Jeśli przygotowujesz umowę od podstaw, sprawdź też, kiedy umowa najmu okazjonalnego może okazać się nieważna.

Najemca, który dopiero kompletuje dokumenty do umowy i nie ma adresu na wypadek eksmisji, może zamówić oświadczenie właściciela innego lokalu. Warto wtedy zadbać, by obejmowało wszystkie osoby, które faktycznie zamieszkają w mieszkaniu.

Najczęstsze pytania