Czym różni się najem okazjonalny od zwykłej umowy najmu?

Najem okazjonalny to umowa najmu uzupełniona o trzy załączniki i zgłoszenie do urzędu skarbowego. Dzięki nim właściciel może odzyskać lokal bez procesu o eksmisję – na podstawie notarialnego oświadczenia najemcy i klauzuli wykonalności nadanej przez sąd. W zamian najemca traci część ochrony, którą przy zwykłym najmie daje mu ustawa o ochronie praw lokatorów, w tym prawo do lokalu socjalnego i ochronę przed eksmisją zimą.

Najważniejsze różnice w jednej tabeli

Wypowiedzenie i koniec umowy

Przy zwykłym najmie właściciel może wypowiedzieć umowę tylko z przyczyn wymienionych w art. 11 ustawy, np. gdy lokator mimo pisemnego upomnienia rażąco narusza porządek domowy albo zalega z czynszem za co najmniej trzy pełne okresy płatności i nie zapłacił w dodatkowym miesięcznym terminie. Wypowiedzenie musi być pisemne i podawać przyczynę.

Umowa najmu okazjonalnego, jako zawarta na czas oznaczony, wygasa z upływem terminu albo może zostać wypowiedziana w przypadkach przewidzianych w umowie (art. 673 § 3 k.c.). Ustawa stosuje do niej także przesłanki z art. 11 ust. 2 pkt 1–3 (uciążliwe zachowanie, zaległości, podnajem bez zgody), dlatego warto wpisać je do umowy wprost. Dodatkowo właściciel może wypowiedzieć umowę z 7-dniowym terminem, jeśli najemca stracił możliwość zamieszkania pod wskazanym adresem i w ciągu 21 dni nie wskazał nowego (art. 19d ust. 5). Wcześniejsze zakończenie umowy z perspektywy obu stron omawiamy w artykule czy można rozwiązać najem okazjonalny przed czasem.

Największa różnica pojawia się, gdy najemca się nie wyprowadza. Przy zwykłym najmie właściciel musi wytoczyć powództwo o eksmisję. Przy najmie okazjonalnym doręcza żądanie opróżnienia lokalu, a po bezskutecznym upływie terminu (co najmniej 7 dni) składa wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Kolejne etapy opisujemy w tekście jak przebiega eksmisja przy najmie okazjonalnym.

Plusy i minusy dla wynajmującego

• Plusy: szybsza ścieżka odzyskania lokalu bez procesu, brak obowiązku zapewnienia lokalu socjalnego i brak ochrony zimowej, czynsz podwyższany według reguł z umowy, a nie z art. 8a.
• Minusy: niższy limit kaucji, obowiązek zgłoszenia umowy w ciągu 14 dni (bez niego ochrona przepada), koszt urzędowo poświadczonego podpisu pod żądaniem opróżnienia lokalu, a także to, że z tej formy nie może skorzystać firma ani osoba wynajmująca w ramach działalności gospodarczej.

Plusy i minusy dla najemcy

• Plusy: gotowość do podpisania takiej umowy poszerza wybór mieszkań, bo część właścicieli wynajmuje wyłącznie w tej formie; kaucja nie może przekroczyć sześciokrotności czynszu; czynsz nie wzrośnie inaczej niż według umowy; oprócz czynszu właściciel pobiera tylko opłaty niezależne od niego, chyba że umowa stanowi inaczej.
• Minusy: koszt i formalności u notariusza, konieczność znalezienia osoby, która zgodzi się przyjąć najemcę pod swój adres, brak prawa do lokalu socjalnego i tymczasowego pomieszczenia oraz brak ochrony przed eksmisją w okresie zimowym.

Jak najemca może zadbać o swoje prawa

1. Poproś o potwierdzenie zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego – właściciel ma obowiązek je pokazać (art. 19b ust. 2).
2. Sprawdź, czy kaucja nie przekracza sześciokrotności czynszu i czy umowa określa zasady jej zwrotu (w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu).
3. Zwróć uwagę na postanowienia o podwyżkach i dodatkowych opłatach – obowiązuje to, co zapisano w umowie.
4. Płać przelewem i zachowuj potwierdzenia; każdą zmianę umowy podpisujcie na piśmie, bo inaczej jest nieważna.
5. Jeśli stracisz możliwość zamieszkania pod wskazanym adresem, w ciągu 21 dni wskaż nowy lokal i dostarcz oświadczenie jego właściciela.
6. Wizyty właściciela: poza awarią lokator udostępnia lokal po wcześniejszym ustaleniu terminu (art. 10 ust. 3, stosowany także do najmu okazjonalnego).

A może bez umowy?

Najem „na słowo” jest ryzykowny dla obu stron. Bez pisemnej umowy trudno udowodnić wysokość czynszu, wpłaconej kaucji czy uzgodniony termin najmu, a umowa na dłużej niż rok zawarta bez formy pisemnej jest traktowana jak zawarta na czas nieoznaczony. Właściciel traci wtedy możliwość skorzystania z najmu okazjonalnego, a najemca – łatwy dowód swoich praw, np. przy sporze o zwrot kaucji (zob. co zrobić, gdy właściciel nie zwraca kaucji).

Którą umowę wybrać?

• Najem okazjonalny – gdy wynajmujesz prywatnie (poza działalnością w zakresie najmu), zależy Ci na przewidywalnym odzyskaniu lokalu, a najemca jest w stanie wskazać adres i złożyć oświadczenie u notariusza.
• Zwykła umowa najmu – gdy obie strony akceptują pełną ochronę lokatorską, najem jest krótki albo najemca nie ma możliwości wskazania innego lokalu.
• Najem instytucjonalny – gdy wynajmujesz w ramach działalności gospodarczej; różnice opisujemy w artykule najem okazjonalny a instytucjonalny.

Jeśli jako najemca potrzebujesz oświadczenia właściciela innego lokalu, w naszym serwisie znajdziesz kilka wariantów tego dokumentu – od 298 zł.

Najczęstsze pytania