Kiedy umowa najmu okazjonalnego jest nieważna?

Umowa najmu okazjonalnego jest nieważna przede wszystkim wtedy, gdy nie zawarto jej na piśmie – ustawa zastrzega formę pisemną pod rygorem nieważności – albo gdy dotyka ją wada, która unieważnia każdą czynność prawną (np. pozorność lub sprzeczność z ustawą). Znacznie częściej błędy nie powodują nieważności, lecz sprawiają, że umowa działa jak zwykły najem i właściciel traci uproszczoną procedurę odzyskania lokalu.

Trzy różne skutki błędów

W praktyce słowo „nieważna” bywa używane zbyt szeroko. Warto rozróżnić trzy sytuacje:

Kiedy cała umowa jest nieważna

Brak formy pisemnej

Umowa najmu okazjonalnego oraz jej zmiany wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności (art. 19a ust. 6). Formę pisemną zachowują własnoręczne podpisy obu stron (art. 78 k.c.), a jej równoważnikiem jest forma elektroniczna – oświadczenie opatrzone kwalifikowanym podpisem elektronicznym (art. 78¹ k.c.). Podpis zwykłym skanem, kliknięcie w aplikacji czy wymiana e-maili nie wystarczą. To samo dotyczy aneksów: ustne uzgodnienie nowej wysokości czynszu nie zmienia umowy. Jak podpisać umowę zdalnie, wyjaśniamy w artykule czy można podpisać umowę najmu okazjonalnego online.

Pozorność i sprzeczność z ustawą

Nieważna jest umowa zawarta tylko dla pozoru, np. aby wykazać tytuł do lokalu przed urzędem, choć nikt nie zamierza w nim mieszkać (art. 83 § 1 k.c.). Nieważna jest też czynność sprzeczna z ustawą albo mająca na celu jej obejście (art. 58 § 1 k.c.).

Kiedy nieważne są tylko poszczególne postanowienia

Jeżeli nieważnością dotknięta jest tylko część umowy, pozostała część zostaje w mocy, chyba że bez wadliwych postanowień umowa nie zostałaby zawarta (art. 58 § 3 k.c.). Najczęstsze problemy:

• Kaucja ponad limit – przy najmie okazjonalnym nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu (art. 19a ust. 4). Zastrzeżenie wyższej kaucji jest sprzeczne z ustawą w części przekraczającej limit.
• Kary umowne za zaległy czynsz – karę umowną można zastrzec tylko za niewykonanie zobowiązania niepieniężnego (art. 483 § 1 k.c.), np. za brak wydania lokalu. Za opóźnienie w płatnościach należą się odsetki.
• Odsetki ponad maksimum – odsetki za opóźnienie nie mogą w skali roku przekraczać dwukrotności odsetek ustawowych za opóźnienie; w razie przekroczenia należą się odsetki maksymalne (art. 481 § 2¹–2³ k.c.).
• Dodatkowe opłaty – oprócz czynszu właściciel pobiera tylko opłaty niezależne od niego, chyba że umowa stanowi inaczej (art. 19c ust. 1); opłata, której umowa nie przewiduje, nie może być doliczona jednostronnie.

Kiedy umowa jest ważna, ale nie działa jak najem okazjonalny

• Wynajmujący nie spełnia definicji – jeśli jest spółką albo wynajmuje w ramach działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, umowa nie spełnia definicji z art. 19a ust. 1. Taki wynajmujący może zawrzeć najem instytucjonalny.
• Brak czasu oznaczonego – najem okazjonalny zawiera się na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Umowa na czas nieoznaczony nie jest najmem okazjonalnym.
• Brakujące załączniki – bez oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego właściciel nie ma tytułu egzekucyjnego (art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c.). Bez wskazania innego lokalu i oświadczenia jego właściciela umowa nie spełnia wymogów art. 19a ust. 2.
• Brak zgłoszenia do urzędu skarbowego – jeżeli właściciel nie zgłosi umowy w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu, nie stosuje się art. 19c i 19d (art. 19b ust. 3), a wyłączenia z art. 19e przestają działać. Potwierdzenie zgłoszenia trzeba dołączyć do wniosku o klauzulę wykonalności (art. 19d ust. 4 pkt 3).
• Nieaktualny adres – jeśli najemca straci możliwość zamieszkania pod wskazanym adresem, ma 21 dni na wskazanie nowego lokalu i dostarczenie oświadczenia; w przeciwnym razie właściciel może wypowiedzieć umowę z 7-dniowym terminem (art. 19a ust. 3 i art. 19d ust. 5).

Sama omyłka pisarska, np. literówka w numerze PESEL, co do zasady nie unieważnia umowy, jeśli strony da się jednoznacznie ustalić. Może jednak utrudnić nadanie klauzuli wykonalności, dlatego dane w umowie, akcie notarialnym i oświadczeniu właściciela lokalu wskazanego powinny być identyczne.

Fałszywe oświadczenie o adresie

Oświadczenie właściciela lokalu wskazanego musi wyrażać rzeczywistą zgodę osoby uprawnionej. Podrobienie takiego dokumentu albo posłużenie się nim jest przestępstwem z art. 270 § 1 Kodeksu karnego. Dla stron oznacza to też praktyczne ryzyko: komornik może w przyszłości przenieść najemcę właśnie pod wskazany adres. Dokument warto więc uzyskać od osoby, która rzeczywiście ma tytuł prawny do lokalu, lub z legalnie działającego serwisu – u nas warianty oświadczenia zaczynają się od 298 zł.

Lista kontrolna przed podpisaniem

1. Wynajmujący jest osobą fizyczną i właścicielem lokalu (poproś o numer księgi wieczystej lub inny dokument potwierdzający tytuł prawny).
2. Umowa ma postać pisemną, czas oznaczony (do 10 lat) i wprost wskazuje, że jest umową najmu okazjonalnego.
3. Kaucja nie przekracza sześciokrotności czynszu; umowa określa zasady jej zwrotu.
4. Umowa wymienia przypadki, w których strony mogą ją wypowiedzieć – przy umowie na czas oznaczony to warunek wypowiedzenia (art. 673 § 3 k.c.).
5. Zasady podwyżek czynszu i lista opłat dodatkowych są zapisane w umowie.
6. Do umowy dołączono oświadczenie notarialne najemcy, wskazanie innego lokalu i oświadczenie jego właściciela – z identycznymi danymi stron.
7. Strony ustaliły, kto i kiedy dokona zgłoszenia do urzędu skarbowego, a najemca dostanie potwierdzenie.
8. Protokół zdawczo-odbiorczy opisuje stan lokalu i liczniki – to podstawa późniejszych rozliczeń kaucji.

Pełną listę dokumentów znajdziesz w artykule jakie dokumenty są potrzebne do najmu okazjonalnego.

Najczęstsze pytania