Co zrobić, gdy sąsiedzi się skarżą? Poradnik dla najemcy

Potraktuj skargę poważnie: ustal, czego dotyczy, porozmawiaj z sąsiadem i uprzedź wynajmującego, zanim sprawa trafi do administracji lub na policję. Pojedyncza skarga nie jest podstawą do rozwiązania umowy. Rażące lub uporczywe naruszanie porządku domowego już tak – także przy najmie okazjonalnym, w którym po rozwiązaniu umowy opróżnienie lokalu przebiega w trybie uproszczonym.

Na co najczęściej skarżą się sąsiedzi

• Hałas – głośna muzyka, spotkania, kroki i przesuwanie mebli, zwłaszcza wieczorem i w nocy.
• Remonty – wiercenie poza godzinami dopuszczonymi przez regulamin budynku.
• Części wspólne – rzeczy zostawione na klatce, rowery i wózki w korytarzu, nieposprzątane śmieci.
• Zwierzęta – szczekanie pod nieobecność właściciela, zabrudzenia na klatce schodowej.
• Dym i zapachy – palenie na balkonie lub w częściach wspólnych.
• Rotacja lokatorów – częste zmiany osób, które sąsiedzi kojarzą z najmem krótkoterminowym.

Jakie przepisy mają znaczenie

Regulamin porządku domowego i cisza nocna

Żadna ustawa nie wyznacza godzin ciszy nocnej. Określają je regulaminy porządku domowego wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych – zwykle jest to przedział 22:00–6:00, ale warto sprawdzić regulamin konkretnego budynku (często wisi na klatce albo udostępnia go zarządca). Ustawa o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 232) zobowiązuje właściciela lokalu do przestrzegania porządku domowego (art. 13 ust. 1). Jeśli właściciel – przez swoje zachowanie – w sposób rażący lub uporczywy narusza ten porządek, wspólnota może nawet żądać sprzedaży jego lokalu w drodze licytacji (art. 16). Dlatego wynajmujący zwykle reaguje na skargi szybko: to on odpowiada przed wspólnotą, a umowy najmu z reguły zobowiązują najemcę do przestrzegania regulaminu.

Kodeks wykroczeń: zakłócanie spokoju

Zgodnie z art. 51 § 1 Kodeksu wykroczeń (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 1372) kto krzykiem, hałasem, alarmem lub innym wybrykiem zakłóca spokój, porządek publiczny lub spoczynek nocny, podlega karze aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny. Grzywna za wykroczenie wynosi co do zasady od 20 do 5000 zł (art. 24 § 1). Przepis nie ogranicza się do godzin nocnych – zakłócanie spokoju w ciągu dnia też może być wykroczeniem, choć w nocy łatwiej je wykazać. Interwencja policji i notatka służbowa to dla wynajmującego i sąsiadów konkretny dowód w ewentualnym sporze.

Prawo cywilne: immisje

Art. 144 Kodeksu cywilnego zakazuje działań, które zakłócają korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę. Najemca może korzystać z tej ochrony tak jak właściciel, bo do ochrony praw najemcy stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności (art. 690 KC). Ma to znaczenie, gdy to ty jesteś ofiarą uciążliwego sąsiada.

Kiedy skargi mogą kosztować cię mieszkanie

Ustawa o ochronie praw lokatorów (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 725 ze zm.) przewiduje dwie drogi. Obie – zgodnie z art. 19e – stosuje się także do najmu okazjonalnego:

• Wypowiedzenie przez wynajmującego (art. 11 ust. 2 pkt 1): jeśli lokator pomimo pisemnego upomnienia wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, właściciel może wypowiedzieć umowę na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Wypowiedzenie musi być pisemne i wskazywać przyczynę.
• Pozew sąsiada (art. 13 ust. 1): w takiej samej sytuacji inny lokator lub właściciel innego lokalu w budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku najmu i nakazanie opróżnienia lokalu.

Przy najmie okazjonalnym skutki są szczególnie dotkliwe. Po rozwiązaniu umowy właściciel doręcza żądanie opróżnienia lokalu z terminem nie krótszym niż 7 dni, a jeśli najemca się nie wyprowadzi, wnosi do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji (art. 19d). Najemca przeprowadza się wtedy do lokalu wskazanego w oświadczeniu właściciela innego lokalu, potocznie nazywanym „poręczeniem” (art. 19a ust. 2 pkt 3). Szczegóły opisujemy w tekście o procedurze eksmisji przy najmie okazjonalnym.

Jak zareagować na skargę – krok po kroku

1. Ustal fakty. Czego dokładnie dotyczy skarga, kiedy doszło do zdarzenia, czy to pierwszy sygnał? Czasem źródłem hałasu jest inne mieszkanie.
2. Porozmawiaj spokojnie z sąsiadem. Wiele konfliktów kończy się na wyjaśnieniu i drobnej zmianie: filcowe podkładki pod meble, dywan, przesunięcie głośnika od ściany, wcześniejsze kończenie spotkań.
3. Sprawdź regulamin budynku. Zwłaszcza godziny ciszy nocnej i prac remontowych, zasady korzystania z części wspólnych i trzymania zwierząt.
4. Uprzedź wynajmującego. Lepiej, by dowiedział się o problemie od ciebie – razem z informacją, co już zrobiłeś.
5. Odpowiadaj na piśmie, jeśli dostałeś pisemne upomnienie. To ono otwiera wynajmującemu drogę do wypowiedzenia. Odnieś się rzeczowo do zarzutów i opisz podjęte działania.
6. Dokumentuj, gdy skarga jest bezzasadna. Zapisuj daty i godziny, zachowuj korespondencję, poproś o relację innych sąsiadów. Spróbuj mediacji z udziałem zarządcy lub wynajmującego.

Gdy to ty skarżysz się na sąsiadów

Najemca nie jest bezbronny wobec uciążliwego sąsiedztwa. Przy zakłócaniu spoczynku nocnego możesz wezwać policję, a o powtarzających się naruszeniach powiadomić zarządcę budynku i wynajmującego. Jeśli uciążliwości są rażące lub uporczywe, ustawa o ochronie praw lokatorów pozwala innemu lokatorowi – a więc także tobie jako najemcy – wystąpić do sądu o rozwiązanie stosunku prawnego sprawcy (art. 13 ust. 1). Możesz też powołać się na ochronę przed immisjami (art. 144 w zw. z art. 690 KC).

Wskazówki dla wynajmującego

• Nie reaguj na pojedynczy sygnał wypowiedzeniem – najpierw porozmawiaj z najemcą.
• Jeśli problem się powtarza, wyślij pisemne upomnienie z opisem naruszeń. Bez niego wypowiedzenie z art. 11 ust. 2 pkt 1 będzie wadliwe.
• Zbieraj dowody: pisma od zarządcy, notatki policji, relacje sąsiadów.
• Pamiętaj, że przy najmie okazjonalnym szybka ścieżka opróżnienia lokalu działa tylko wtedy, gdy umowa została zgłoszona do urzędu skarbowego w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu (art. 19b).

Jeśli spór z sąsiadami przerodził się w groźbę wypowiedzenia, przeczytaj też, co zrobić, gdy właściciel żąda wyprowadzki przed terminem. W konkretnej sprawie możesz skorzystać z bezpłatnej konsultacji.

Najczęstsze pytania