Що робити, коли сусіди скаржаться? Порадник для орендаря в Польщі

Поставтеся до скарги серйозно: з’ясуйте, чого вона стосується, поговоріть із сусідом і попередьте орендодавця, перш ніж справа дійде до адміністрації будинку чи поліції. Одна скарга не є підставою для розірвання договору. А от грубе або систематичне порушення порядку в будинку — вже так, зокрема й при оказіональному наймі (najem okazjonalny), де після розірвання договору звільнення житла відбувається у спрощеному порядку.

На що сусіди скаржаться найчастіше

• Шум — гучна музика, зустрічі з друзями, кроки й пересування меблів, особливо ввечері та вночі.
• Ремонт — свердління поза годинами, дозволеними правилами будинку.
• Спільні приміщення — речі, залишені на сходовій клітці, велосипеди й візочки в коридорі, неприбране сміття.
• Тварини — гавкіт за відсутності господаря, бруд на сходах.
• Дим і запахи — куріння на балконі або в спільних приміщеннях.
• Часта зміна мешканців — постійно нові люди, яких сусіди пов’язують із короткостроковою орендою.

Які норми мають значення

Правила внутрішнього розпорядку і нічна тиша

Жоден закон не встановлює годин нічної тиші (cisza nocna). Їх визначають правила внутрішнього розпорядку (regulamin porządku domowego) об’єднань власників житла (wspólnota mieszkaniowa) і житлових кооперативів (spółdzielnia mieszkaniowa) — зазвичай це проміжок 22:00–6:00, але варто перевірити правила конкретного будинку (їх часто вивішують на сходовій клітці або надає управитель). Закон про власність на приміщення (ustawa o własności lokali, t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 232) зобов’язує власника приміщення дотримуватися порядку в будинку (ст. 13 ч. 1). Якщо власник своєю поведінкою грубо або систематично порушує цей порядок, об’єднання може навіть вимагати продажу його квартири з торгів (ст. 16). Тому орендодавець зазвичай швидко реагує на скарги: саме він відповідає перед об’єднанням, а договори найму, як правило, зобов’язують орендаря дотримуватися правил будинку.

Кодекс про правопорушення: порушення спокою

Згідно зі ст. 51 § 1 Кодексу про правопорушення (Kodeks wykroczeń, t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 1372), хто криком, шумом, тривожним сигналом або іншою витівкою порушує спокій, громадський порядок чи нічний відпочинок, карається арештом, обмеженням волі або штрафом. Штраф за правопорушення, за загальним правилом, становить від 20 до 5000 zł (ст. 24 § 1). Норма не обмежується нічними годинами — порушення спокою вдень теж може бути правопорушенням, хоча вночі його легше довести. Виклик поліції та службова записка — для орендодавця й сусідів це конкретний доказ у можливому спорі.

Цивільне право: імісії

Ст. 144 Цивільного кодексу (Kodeks cywilny, KC) забороняє дії, які заважають користуватися сусідньою нерухомістю понад звичайну міру (так звані імісії, immisje). Орендар може користуватися цим захистом так само, як власник, адже до захисту прав орендаря відповідно застосовують норми про захист права власності (ст. 690 KC). Це важливо, коли саме ви страждаєте від надокучливого сусіда.

Коли скарги можуть коштувати вам житла

Закон про захист прав мешканців (ustawa o ochronie praw lokatorów, t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 725 ze zm.) передбачає два шляхи. Обидва — відповідно до ст. 19e — застосовуються й до оказіонального найму:

• Розірвання договору орендодавцем (ст. 11 ч. 2 п. 1): якщо мешканець, попри письмове попередження, грубо або систематично порушує порядок у будинку, роблячи обтяжливим користування іншими квартирами, власник може розірвати договір із попередженням за місяць, на кінець календарного місяця. Повідомлення про розірвання має бути письмовим і містити причину.
• Позов сусіда (ст. 13 ч. 1): у такій самій ситуації інший мешканець або власник іншої квартири в будинку може подати до суду позов про розірвання найму та зобов’язання звільнити житло.

При оказіональному наймі наслідки особливо відчутні. Після розірвання договору власник вручає вимогу звільнити житло зі строком не менше 7 днів, а якщо орендар не виїжджає, звертається до суду про надання виконавчої формули (klauzula wykonalności) нотаріальному акту, у якому орендар добровільно підпорядкувався примусовому виконанню (poddanie się egzekucji) (ст. 19d). Тоді орендар переїжджає до житла, зазначеного в заяві власника іншого житла (oświadczenie właściciela), яку на ринку називають «порукою» (poręczenie) (ст. 19a ч. 2 п. 3). Докладніше — у статті про процедуру виселення при оказіональному наймі.

Як реагувати на скаргу — крок за кроком

1. З’ясуйте факти. Чого саме стосується скарга, коли це сталося, чи це перший сигнал? Іноді джерело шуму — інша квартира.
2. Спокійно поговоріть із сусідом. Багато конфліктів закінчуються поясненням і дрібними змінами: повстяні накладки під меблі, килим, колонка подалі від стіни, раніше завершені зустрічі.
3. Перевірте правила будинку. Особливо години нічної тиші й ремонтних робіт, правила користування спільними приміщеннями та утримання тварин.
4. Попередьте орендодавця. Краще, щоб він дізнався про проблему від вас — разом з інформацією, що ви вже зробили.
5. Відповідайте письмово, якщо отримали письмове попередження. Саме воно відкриває орендодавцю шлях до розірвання договору. Предметно дайте відповідь на закиди й опишіть, що ви зробили.
6. Документуйте, якщо скарга безпідставна. Записуйте дати й години, зберігайте листування, попросіть інших сусідів розповісти, як було. Спробуйте медіацію за участю управителя або орендодавця.

Коли скаржитеся ви

Орендар не беззахисний перед надокучливими сусідами. Якщо порушують нічний відпочинок, можете викликати поліцію, а про повторні порушення — повідомити управителя будинку й орендодавця. Якщо незручності грубі або систематичні, закон про захист прав мешканців дозволяє іншому мешканцю — отже, і вам як орендарю — звернутися до суду з позовом про розірвання правовідносин порушника (ст. 13 ч. 1). Ви також можете послатися на захист від імісій (ст. 144 у зв’язку зі ст. 690 KC).

Поради для орендодавця

• Не реагуйте на одиничний сигнал розірванням договору — спершу поговоріть з орендарем.
• Якщо проблема повторюється, надішліть письмове попередження з описом порушень. Без нього розірвання на підставі ст. 11 ч. 2 п. 1 матиме правову ваду.
• Збирайте докази: листи від управителя, записки поліції, свідчення сусідів.
• Пам’ятайте, що при оказіональному наймі швидкий шлях звільнення житла працює лише тоді, коли договір повідомлено податковій інспекції (urząd skarbowy) протягом 14 днів від початку найму (ст. 19b).

Якщо спір із сусідами переріс у загрозу розірвання договору, прочитайте також, що робити, коли власник вимагає виїхати достроково. У конкретній справі можете скористатися безкоштовною консультацією.

Поширені запитання