Ile trwa przygotowanie umowy najmu okazjonalnego?

Krótka odpowiedź: przepisy nie przewidują żadnego okresu oczekiwania – jeśli masz komplet dokumentów, umowę i akt notarialny najemcy można podpisać tego samego dnia. W praktyce o czasie decydują dwie rzeczy: zdobycie oświadczenia właściciela innego lokalu i wolny termin w kancelarii notarialnej. Po podpisaniu wynajmujący ma jeszcze 14 dni od rozpoczęcia najmu na zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego.

Etapy zawarcia najmu okazjonalnego i od czego zależy ich czas

Najem okazjonalny reguluje rozdział 2a ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 725). Poniższa tabela pokazuje, które etapy zależą od Ciebie, a które od innych osób.

Sam akt notarialny sporządza się podczas jednej wizyty: notariusz ustala tożsamość, odczytuje akt i przyjmuje podpis. Dłużej trwa zwykle to, co dzieje się przed wizytą – zebranie danych i dokumentów.

Najdłuższy etap: oświadczenie właściciela innego lokalu

To dokument, który rynek nazywa „poręczeniem” lub „adresem do najmu okazjonalnego”. Prawnie jest to oświadczenie właściciela lokalu (albo osoby z tytułem prawnym do lokalu) o zgodzie na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących, gdyby doszło do egzekucji obowiązku opróżnienia wynajmowanego mieszkania (art. 19a ust. 2 pkt 3). Na żądanie wynajmującego podpis pod nim musi być poświadczony notarialnie, co oznacza osobną wizytę tej osoby u notariusza.

Ile to potrwa, zależy więc od tego, czy masz w rodzinie lub wśród znajomych osobę, która ma prawo do lokalu i zgodzi się podpisać, oraz czy wynajmujący wymaga notarialnego poświadczenia podpisu. Dlatego o wymagania wynajmującego najlepiej zapytać na samym początku rozmów. Jeśli nie masz kogo poprosić, gotowe oświadczenie możesz zamówić w naszym serwisie – przygotowujemy je i wysyłamy przez InPost w ciągu 3 dni roboczych, a warianty i ceny (od 298 zł) porównasz na stronie dokumenty do najmu okazjonalnego.

Akt notarialny: jak nie stracić czasu w kancelarii

• Prześlij dane wcześniej. Kancelaria potrzebuje danych najemcy i wynajmującego, adresu wynajmowanego lokalu, informacji o umowie (data, okres najmu) oraz adresu innego lokalu.
• Ustal ostateczny tekst umowy przed wizytą. Akt odnosi się do lokalu używanego na podstawie konkretnej umowy, więc zmiany po wizycie mogą wymagać poprawek.
• Zabierz ważny dokument tożsamości. Notariusz musi stwierdzić tożsamość stawiającego (art. 85 ustawy – Prawo o notariacie).
• Zgłoś potrzebę tłumacza. Jeśli nie znasz języka polskiego, akt musi zostać przetłumaczony (art. 87 § 1 pkt 1), co trzeba zaplanować.
• Rozważ wizytę notariusza na miejscu. Czynność może odbyć się poza kancelarią, za dodatkową opłatą (§ 17 rozporządzenia w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej).

Więcej o tym, co przygotować, przeczytasz w artykule jakie dokumenty są potrzebne do najmu okazjonalnego.

Terminy ustawowe, które biegną po podpisaniu umowy

Termin na zgłoszenie liczy się od dnia rozpoczęcia najmu, a nie od podpisania umowy. Jeśli właściciel go przekroczy, nie stosuje się przepisów art. 19c i 19d – w tym uproszczonej procedury opróżnienia lokalu (art. 19b ust. 3). Zgłoszenie można złożyć osobiście, pocztą albo elektronicznie, np. jako pismo ogólne w e-Urzędzie Skarbowym.

Co najczęściej opóźnia zawarcie umowy

• wynajmujący dopiero w ostatniej chwili informuje, że wymaga oświadczenia z podpisem poświadczonym notarialnie;
• dane w oświadczeniu właściciela innego lokalu nie zgadzają się z danymi najemcy lub adresem z umowy;
• umowa ma kilku najemców, a nie wszyscy mogą przyjść do notariusza w tym samym terminie;
• strony nie uzgodniły daty rozpoczęcia najmu ani wysokości kaucji;
• wskazany lokal ma kilku współwłaścicieli, a oświadczenie podpisała tylko część z nich.

Plan działania, gdy zależy Ci na czasie

1. Na pierwszej rozmowie zapytaj wynajmującego, czy wymaga oświadczenia z podpisem poświadczonym notarialnie i kto pokrywa koszt notariusza.
2. Od razu zacznij załatwiać oświadczenie właściciela innego lokalu.
3. Równolegle zarezerwuj termin u notariusza i wyślij kancelarii dane do projektu aktu.
4. Uzgodnij ostateczną treść umowy i przygotuj protokół zdawczo-odbiorczy.
5. W dniu wizyty podpisz akt, a następnie umowę i protokół; wynajmujący zgłasza umowę w urzędzie skarbowym.

Jeśli umowa ma być później przedłużona, pamiętaj, że jej zmiany także wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności (art. 19a ust. 6) – o tym piszemy w tekście jak przedłużyć najem okazjonalny.

Najczęstsze pytania