Jak wynająć mieszkanie na najem okazjonalny – poradnik krok po kroku

Krótka odpowiedź: aby wynająć mieszkanie na najem okazjonalny, musisz – poza znalezieniem lokalu i podpisaniem umowy na piśmie – złożyć u notariusza oświadczenie o poddaniu się egzekucji oraz wskazać inny lokal, w którym zamieszkasz po ewentualnej egzekucji, wraz z oświadczeniem jego właściciela. Poniżej przeprowadzamy przez cały proces: od szukania ogłoszeń, przez oględziny i negocjacje, po formalności i odbiór kluczy.

Najem okazjonalny w pigułce

Najem okazjonalny reguluje rozdział 2a ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 725). Najważniejsze zasady:

• wynajmującym jest osoba fizyczna, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali; umowa jest zawierana na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat (art. 19a ust. 1);
• umowa i jej zmiany wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności (art. 19a ust. 6);
• do umowy dołącza się akt notarialny najemcy, wskazanie innego lokalu i oświadczenie właściciela tego lokalu o zgodzie na zamieszkanie najemcy (art. 19a ust. 2);
• kaucja może wynieść maksymalnie sześciokrotność miesięcznego czynszu (art. 19a ust. 4);
• właściciel zgłasza umowę do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu (art. 19b ust. 1).

Jeśli mieszkanie oferuje firma zajmująca się zawodowo wynajmem, w grę wchodzi najem instytucjonalny, a nie okazjonalny.

Krok 1. Ustal budżet i oczekiwania

Policz nie tylko czynsz, ale też opłaty zależne od zużycia, kaucję i jednorazowe koszty formalności. Za oświadczenie najemcy notariusz może w 2026 r. pobrać najwyżej 480,60 zł netto (591,14 zł z VAT), a do tego dochodzą wypisy – pełne wyliczenie znajdziesz w tekście ile kosztuje najem okazjonalny w 2026 roku. Zdecyduj też z góry, na jak długo chcesz wynająć mieszkanie, bo umowy na czas oznaczony nie wypowiada się dowolnie.

Krok 2. Szukaj ogłoszeń i rozpoznawaj oszustwa

Ogłoszenia znajdziesz na portalach nieruchomości, w biurach pośrednictwa i w grupach w mediach społecznościowych. Jeśli w opisie pada sformułowanie „najem okazjonalny”, od razu wiesz, jakich dokumentów będziesz potrzebować. Zachowaj ostrożność, gdy zauważysz:

• prośbę o zaliczkę lub kaucję przed obejrzeniem mieszkania albo przed podpisaniem umowy;
• cenę wyraźnie niższą niż w podobnych ogłoszeniach w tej samej okolicy;
• brak możliwości obejrzenia lokalu – np. „właściciel jest za granicą i wyśle klucze kurierem”;
• zdjęcia, które wyglądają jak katalogowe, nie pokazują łazienki ani kuchni albo pojawiają się w innych ogłoszeniach (sprawdzisz to wyszukiwaniem obrazem);
• presję czasu („trzech chętnych, decyzja dziś”) i nietypowe formy płatności;
• niechęć do pokazania dokumentu potwierdzającego prawo do lokalu lub umowy na piśmie.

Prawo wynajmującego do mieszkania możesz sprawdzić samodzielnie: jeśli lokal ma księgę wieczystą, jej treść przejrzysz bezpłatnie w systemie Elektroniczne Księgi Wieczyste Ministerstwa Sprawiedliwości (ekw.ms.gov.pl), znając numer księgi. Dane właściciela w dziale II powinny zgadzać się z dowodem osoby, która podpisuje umowę – albo powinna ona mieć pełnomocnictwo.

Krok 3. Oględziny i spotkanie z wynajmującym

Na spotkanie zabierz dokument tożsamości i listę pytań. Wynajmujący często pyta o źródło dochodu i o to, kto będzie mieszkał w lokalu – przygotuj odpowiedzi. Podczas oględzin sprawdź:

• stan instalacji, okien, drzwi, zawilgocenia i pleśni (szczególnie w łazience i narożnikach);
• działanie sprzętów AGD, ogrzewania i ciepłej wody;
• stany liczników i sposób rozliczania mediów;
• wysokość opłat administracyjnych i to, co obejmują;
• zasady dotyczące zwierząt, palenia, gości i zameldowania;
• czy wynajmujący akceptuje Twój wariant oświadczenia właściciela innego lokalu i czy żąda podpisu poświadczonego notarialnie.

Rób zdjęcia usterek – przydadzą się do protokołu zdawczo-odbiorczego.

Krok 4. Negocjuj warunki

Przedmiotem rozmowy może być nie tylko czynsz. Przy najmie okazjonalnym szczególnie warto ustalić:

• wysokość kaucji – ustawa wyznacza tylko górną granicę;
• zasady podwyżek – właściciel może podwyższyć czynsz wyłącznie na warunkach określonych w umowie (art. 19c ust. 2), więc zadbaj o jasną klauzulę lub jej brak;
• opłaty – oprócz czynszu właściciel pobiera tylko opłaty od niego niezależne, chyba że umowa stanowi inaczej (art. 19c ust. 1);
• kto płaci notariuszowi – przepisy tego nie przesądzają;
• okres najmu i możliwość wcześniejszego wypowiedzenia – szczególnie gdy nie wiesz, czy zostaniesz w mieście na dłużej;
• wyposażenie, drobne naprawy przed wprowadzeniem i możliwość podnajmu.

Argumentami w negocjacjach są m.in. dłuższy okres najmu, gotowość do szybkiego podpisania umowy i komplet dokumentów od razu.

Krok 5. Zdobądź oświadczenie właściciela innego lokalu

To dokument, który rynek nazywa „poręczeniem” albo „adresem do najmu okazjonalnego”. Prawnie jest to oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących (art. 19a ust. 2 pkt 3). Nie jest to poręczenie z art. 876 Kodeksu cywilnego – podpisujący nie odpowiada za Twoje długi. Na żądanie wynajmującego podpis pod oświadczeniem musi być poświadczony notarialnie.

Najczęściej oświadczenie podpisuje ktoś z rodziny lub znajomych. Jeśli nie masz takiej osoby, możesz je zamówić w serwisie – wszystkie warianty, od 298 zł za wersję ze zwykłym podpisem do 433 zł za wersję z podpisem poświadczonym notarialnie i adresem dodanym później, znajdziesz w zakładce dokumenty. O sytuacjach, w których wynajmujący rezygnuje z tego wymogu, piszemy w tekście czy można wynająć mieszkanie bez poręczenia.

Krok 6. Sprawdź umowę

Przed wizytą u notariusza uzgodnij ostateczny tekst umowy. Powinien zawierać co najmniej:

• dane stron i dokładne oznaczenie lokalu;
• czas trwania najmu (data początkowa i końcowa);
• czynsz, opłaty i terminy płatności – najlepiej przelewem na wskazany rachunek;
• kaucję i zasady jej zwrotu (w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu, art. 19a ust. 5);
• przypadki, w których strony mogą wypowiedzieć umowę;
• listę załączników wymaganych przez art. 19a ust. 2.

Pełną listę dokumentów omawiamy w artykule jakie dokumenty są potrzebne do najmu okazjonalnego.

Krok 7. Wizyta u notariusza

U notariusza składasz oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym poddajesz się egzekucji i zobowiązujesz się opróżnić i wydać lokal w terminie wskazanym w żądaniu właściciela (art. 19a ust. 2 pkt 1). Zabierz dokument tożsamości, umowę lub jej projekt, adres innego lokalu i oświadczenie jego właściciela. Jeśli nie znasz języka polskiego, notariusz przetłumaczy akt sam lub przy pomocy tłumacza. Wynajmujący nie musi być obecny, ale warto, by zaakceptował treść aktu wcześniej.

Krok 8. Podpisanie umowy i odbiór kluczy

1. Podpiszcie umowę na piśmie (lub kwalifikowanymi podpisami elektronicznymi) z kompletem załączników.
2. Sporządźcie protokół zdawczo-odbiorczy ze stanem liczników, wyposażeniem i zdjęciami.
3. Kaucję i czynsz płać przelewem z opisem tytułu płatności – to najprostszy dowód zapłaty.
4. Poproś wynajmującego o potwierdzenie zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego – masz prawo go zażądać (art. 19b ust. 2).
5. Zamelduj się, jeśli zamierzasz mieszkać w lokalu dłużej – o zasadach piszemy w poradniku jak zameldować się w wynajmowanym mieszkaniu.

Najem okazjonalny dla studentów

Studenci zawierają najem okazjonalny na tych samych zasadach co inni najemcy. Kilka praktycznych uwag:

• oświadczenie o zgodzie na zamieszkanie mogą podpisać np. rodzice, jeśli są właścicielami lokalu albo mają do niego inny tytuł prawny;
• jeśli mieszkanie wynajmuje kilka osób, każda z nich jako najemca powinna złożyć własne oświadczenie u notariusza – zob. umowa najmu okazjonalnego na kilka osób;
• okres najmu dopasuj do roku akademickiego i ustal z góry, co stanie się w wakacje;
• jeśli wynajmujący oczekuje dodatkowego zabezpieczenia czynszu, może to być prawdziwe poręczenie rodzica za długi na podstawie art. 876 Kodeksu cywilnego – to osobny dokument, który wymaga formy pisemnej i nie zastępuje oświadczenia z art. 19a.

Najczęstsze błędy najemców

• wpłata pieniędzy przed obejrzeniem lokalu i sprawdzeniem prawa wynajmującego do mieszkania;
• podpisanie umowy bez protokołu zdawczo-odbiorczego;
• pozostawienie w umowie ogólnej klauzuli o podwyżkach czynszu bez limitów;
• zbyt późne ustalenie, czy wynajmujący żąda oświadczenia z podpisem poświadczonym notarialnie;
• niezgłoszenie nowego adresu w ciągu 21 dni, gdy lokal z oświadczenia przestanie być dostępny – grozi to wypowiedzeniem umowy z siedmiodniowym okresem (art. 19a ust. 3 i art. 19d ust. 5).

Najczęstsze pytania