Как снять квартиру по окказиональному найму: пошаговое руководство

Коротко: чтобы снять квартиру по окказиональному найму (najem okazjonalny), помимо поиска жилья и письменного договора вам нужно сделать у нотариуса (notariusz) заявление о добровольном подчинении принудительному исполнению (poddanie się egzekucji) и указать другое жильё, в котором вы поселитесь в случае возможного выселения, вместе с заявлением его собственника. Ниже мы проводим вас через весь процесс: от поиска объявлений через осмотр и переговоры до формальностей и получения ключей.

Окказиональный наём в двух словах

Окказиональный наём регулирует глава 2a закона ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego («О защите прав жильцов, муниципальном жилищном фонде и об изменении Гражданского кодекса», t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 725). Основные правила:

• арендодатель — физическое лицо, не ведущее предпринимательскую деятельность в сфере сдачи жилья; договор заключается на определённый срок, не более 10 лет (ст. 19a ч. 1);
• договор и его изменения требуют письменной формы под угрозой недействительности (ст. 19a ч. 6);
• к договору прилагают нотариальный акт арендатора (akt notarialny), указание другого жилья и заявление собственника этого жилья о согласии на проживание арендатора (ст. 19a ч. 2);
• залог (kaucja) может составлять не более шестикратного размера месячной арендной платы (ст. 19a ч. 4);
• собственник уведомляет о договоре налоговую инспекцию (urząd skarbowy) в течение 14 дней с начала найма (ст. 19b ч. 1).

Если квартиру предлагает компания, профессионально занимающаяся сдачей жилья, речь идёт об институциональном найме (najem instytucjonalny), а не об окказиональном.

Шаг 1. Определите бюджет и ожидания

Считайте не только арендную плату, но и платежи, зависящие от потребления, залог и разовые расходы на формальности. За заявление арендатора нотариус в 2026 г. может взять не более 480,60 zł нетто (591,14 zł с НДС), а к этому добавляются выписки из акта — полный расчёт вы найдёте в статье сколько стоит окказиональный наём в 2026 году. Заранее решите, на какой срок хотите снять квартиру, потому что договор на определённый срок нельзя расторгнуть по своему желанию.

Шаг 2. Ищите объявления и распознавайте мошенников

Объявления можно найти на порталах недвижимости, в агентствах и в группах в социальных сетях. Если в описании есть формулировка «najem okazjonalny», вы сразу знаете, какие документы понадобятся. Будьте осторожны, если заметите:

• просьбу внести задаток или залог до осмотра квартиры или до подписания договора;
• цену заметно ниже, чем в похожих объявлениях в том же районе;
• невозможность осмотреть жильё — например, «собственник за границей и пришлёт ключи курьером»;
• фотографии, похожие на каталожные, без ванной или кухни либо встречающиеся в других объявлениях (это можно проверить поиском по картинке);
• давление по времени («трое желающих, решение сегодня») и нетипичные способы оплаты;
• нежелание показать документ, подтверждающий право на жильё, или письменный договор.

Право арендодателя на квартиру можно проверить самостоятельно: если у жилья есть поземельная книга (księga wieczysta), её содержание можно бесплатно просмотреть в системе Elektroniczne Księgi Wieczyste Министерства юстиции (ekw.ms.gov.pl), зная номер книги. Данные собственника в разделе II должны совпадать с удостоверением личности человека, подписывающего договор, — либо у него должна быть доверенность.

Шаг 3. Осмотр и встреча с арендодателем

На встречу возьмите документ, удостоверяющий личность, и список вопросов. Арендодатель часто спрашивает об источнике дохода и о том, кто будет жить в квартире, — подготовьте ответы. Во время осмотра проверьте:

• состояние коммуникаций, окон, дверей, нет ли сырости и плесени (особенно в ванной и углах);
• работу бытовой техники, отопления и горячей воды;
• показания счётчиков и способ расчёта за коммунальные услуги;
• размер платежей управляющей компании (opłaty administracyjne) и что в них входит;
• правила относительно животных, курения, гостей и прописки;
• принимает ли арендодатель ваш вариант заявления собственника другого жилья (oświadczenie właściciela) и требует ли он нотариально засвидетельствованной подписи.

Фотографируйте дефекты — это пригодится для акта приёма-передачи (protokół zdawczo-odbiorczy).

Шаг 4. Договоритесь об условиях

Предметом переговоров может быть не только арендная плата. При окказиональном найме особенно стоит согласовать:

• размер залога — закон устанавливает только верхний предел;
• правила повышения платы — собственник может повысить арендную плату исключительно на условиях, указанных в договоре (ст. 19c ч. 2), поэтому позаботьтесь о чёткой оговорке или её отсутствии;
• платежи — помимо арендной платы собственник взимает только платежи, не зависящие от него, если договор не предусматривает иное (ст. 19c ч. 1);
• кто платит нотариусу — закон этого не определяет;
• срок найма и возможность досрочного расторжения — особенно если вы не знаете, останетесь ли в городе надолго;
• оснащение, мелкий ремонт до заселения и возможность поднайма.

Аргументами на переговорах могут быть, в частности, более длительный срок найма, готовность быстро подписать договор и полный комплект документов сразу.

Шаг 5. Получите заявление собственника другого жилья

Это документ, который на рынке называют «поручительством» (poręczenie) или «адресом для окказионального найма». Юридически это заявление собственника жилья или лица, имеющего правовой титул к жилью, о согласии на проживание арендатора и проживающих с ним лиц (ст. 19a ч. 2 п. 3). Это не поручительство по ст. 876 Гражданского кодекса (Kodeks cywilny) — подписавший не отвечает по вашим долгам. По требованию арендодателя подпись под заявлением должна быть нотариально засвидетельствована.

Чаще всего заявление подписывает кто-то из родственников или знакомых. Если такого человека нет, его можно заказать в сервисе — все варианты, от 298 zł за версию с обычной подписью до 433 zł за версию с нотариально засвидетельствованной подписью и адресом, добавляемым позже, вы найдёте в разделе документы. О ситуациях, когда арендодатель отказывается от этого требования, мы пишем в статье можно ли снять квартиру без «поручительства».

Шаг 6. Проверьте договор

До визита к нотариусу согласуйте окончательный текст договора. В нём должны быть как минимум:

• данные сторон и точное описание жилья;
• срок найма (дата начала и окончания);
• арендная плата, платежи и сроки оплаты — лучше всего переводом на указанный счёт;
• залог и правила его возврата (в течение месяца после освобождения жилья, ст. 19a ч. 5);
• случаи, в которых стороны могут расторгнуть договор;
• список приложений, требуемых ст. 19a ч. 2.

Полный список документов мы разбираем в статье какие документы нужны для окказионального найма.

Шаг 7. Визит к нотариусу

У нотариуса вы делаете заявление в форме нотариального акта, в котором подчиняетесь принудительному исполнению и обязуетесь освободить и передать жильё в срок, указанный в требовании собственника (ст. 19a ч. 2 п. 1). Возьмите документ, удостоверяющий личность, договор или его проект, адрес другого жилья и заявление его собственника. Если вы не знаете польского языка, нотариус переведёт акт сам или с помощью переводчика. Присутствие арендодателя не обязательно, но желательно, чтобы он заранее согласовал текст акта.

Шаг 8. Подписание договора и получение ключей

1. Подпишите договор в письменной форме (или квалифицированными электронными подписями) с полным комплектом приложений.
2. Составьте акт приёма-передачи с показаниями счётчиков, перечнем оснащения и фотографиями.
3. Залог и арендную плату вносите переводом с указанием назначения платежа — это самое простое доказательство оплаты.
4. Попросите арендодателя подтвердить уведомление налоговой инспекции о договоре — вы вправе этого потребовать (ст. 19b ч. 2).
5. Пропишитесь, если собираетесь жить в квартире дольше, — о правилах мы пишем в руководстве как прописаться в арендованной квартире.

Окказиональный наём для студентов

Студенты заключают окказиональный наём на тех же условиях, что и другие арендаторы. Несколько практических замечаний:

• заявление о согласии на проживание могут подписать, например, родители, если они являются собственниками жилья или имеют к нему иной правовой титул;
• если квартиру снимают несколько человек, каждый из них как арендатор должен сделать собственное заявление у нотариуса — см. договор окказионального найма на нескольких человек;
• срок найма подстройте под учебный год и заранее договоритесь, что будет на каникулах;
• если арендодатель ожидает дополнительного обеспечения арендной платы, это может быть настоящее «поручительство» родителя по долгам на основании ст. 876 Гражданского кодекса — это отдельный документ, который требует письменной формы и не заменяет заявление по ст. 19a.

Самые частые ошибки арендаторов

• перевод денег до осмотра жилья и проверки права арендодателя на квартиру;
• подписание договора без акта приёма-передачи;
• общая оговорка о повышении арендной платы без ограничений, оставленная в договоре;
• слишком позднее выяснение того, требует ли арендодатель заявление с нотариально засвидетельствованной подписью;
• неуказание нового адреса в течение 21 дня, когда жильё из заявления перестанет быть доступным, — это грозит расторжением договора с семидневным сроком (ст. 19a ч. 3 и ст. 19d ч. 5).

Частые вопросы