Jakie podatki płaci wynajmujący mieszkanie w 2026 roku?

Osoba prywatna, która wynajmuje mieszkanie poza działalnością gospodarczą, płaci w 2026 r. wyłącznie ryczałt od przychodów ewidencjonowanych: 8,5% przychodu do 100 000 zł rocznie i 12,5% od nadwyżki. Kosztów (remontów, odsetek, amortyzacji) się nie odlicza. Podatek wpłaca się co miesiąc lub co kwartał do 20. dnia następnego miesiąca, a rok rozlicza w zeznaniu PIT-28 do 30 kwietnia.

Najem prywatny: od 2023 r. tylko ryczałt

Przychody z najmu i podnajmu, które nie są związane z działalnością gospodarczą (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT), osoby fizyczne opodatkowują ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych (art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 843 ze zm.). Od 2023 r. jest to jedyna forma opodatkowania najmu prywatnego. Rozliczenie według skali podatkowej (12% i 32%) z odliczaniem kosztów nie jest już dostępne, choć wciąż opisują je nieaktualne poradniki.

Co to oznacza w praktyce:

• nie składasz oświadczenia o wyborze ryczałtu – wynika on z ustawy (wyjątkiem jest opisane niżej oświadczenie małżonków),
• nie prowadzisz ewidencji przychodów – przy najmie prywatnym ten obowiązek nie istnieje (art. 15 ust. 3),
• nie odliczasz kosztów – podatek liczy się od przychodu, a nie od dochodu,
• możesz odliczyć niektóre pozycje od przychodu, np. zapłacone składki na ubezpieczenia społeczne czy darowizny, na zasadach z ustawy.

Najem w ramach działalności gospodarczej podlega innym zasadom i nie jest tematem tego artykułu. Warto przy tym pamiętać, że umowę najmu okazjonalnego może zawrzeć tylko właściciel, który nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali (art. 19a ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów).

Stawki i progi w 2026 roku

Przychody małżonków ze wspólnego mieszkania dzieli się co do zasady po połowie. Małżonkowie mogą jednak złożyć pisemne oświadczenie, że całość przychodu opodatkowuje jeden z nich – do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymano pierwszy przychód w roku, a gdy pierwszy przychód przypadł na grudzień – do końca roku (art. 12 ust. 6, 7 i 13). Oświadczenie obowiązuje także w kolejnych latach, dopóki małżonkowie z niego nie zrezygnują. Limit 100 000 zł liczy się odrębnie dla najmu prywatnego i dla działalności gospodarczej (art. 12 ust. 14).

Przykład: czynsz 3000 zł miesięcznie to 36 000 zł przychodu rocznie. Ryczałt wynosi 8,5%, czyli 255 zł miesięcznie i 3060 zł za cały rok.

Co jest przychodem z najmu, a co nie

• Czynsz – tak, w momencie otrzymania lub postawienia do dyspozycji, bez względu na to, czy wpłynął przelewem, czy gotówką (art. 6 ust. 1a). Zobacz też artykuł o płaceniu za najem gotówką.
• Opłaty za media i czynsz administracyjny, które zgodnie z umową ponosi najemca – według Ministerstwa Finansów nie są przychodem wynajmującego.
• Kaucja zwrotna – nie jest przychodem. Staje się nim, jeśli ją zatrzymasz: na poczet zaległego czynszu – jako przychód z najmu, na pokrycie szkód – jako przychód z innych źródeł.
• Czynsz niezapłacony – nie płacisz od niego podatku, dopóki go nie otrzymasz.

Terminy: zaliczki i PIT-28

1. Wpłaty miesięczne – do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu otrzymania przychodu, a za grudzień do 20 stycznia (art. 21 ust. 1).
2. Wpłaty kwartalne – jeśli spełniasz warunki, możesz płacić do 20. dnia miesiąca po kwartale, a za IV kwartał do 20 stycznia (art. 21 ust. 1a). O wyborze tej metody informujesz w zeznaniu rocznym (art. 21 ust. 1c).
3. Zeznanie PIT-28 – składasz od 15 lutego do 30 kwietnia roku następnego (art. 21 ust. 2 pkt 2). Od 15 lutego w e-Urzędzie Skarbowym czeka przygotowane zeznanie, które możesz zaakceptować lub poprawić (art. 21c). Za 2026 r. termin mija 30 kwietnia 2027 r.

Najem okazjonalny: zgłoszenie do urzędu skarbowego

Najem okazjonalny nie zmienia sposobu opodatkowania – płacisz ten sam ryczałt. Ma jednak dodatkowy obowiązek: właściciel zgłasza zawarcie umowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według swojego miejsca zamieszkania w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu (art. 19b ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 725 ze zm.). To nie jest deklaracja podatkowa, ale bez zgłoszenia nie działają przepisy o uproszczonym opróżnieniu lokalu (art. 19b ust. 3 i art. 19e), czyli tracisz główną zaletę tej formy umowy. Na żądanie najemcy musisz pokazać potwierdzenie zgłoszenia. Więcej o formalnościach piszemy w poradniku jak wynająć mieszkanie na podstawie najmu okazjonalnego.

Inne podatki i opłaty

• VAT – najem nieruchomości mieszkalnych na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe, jest zwolniony z VAT (art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT).
• Podatek od nieruchomości – płacisz go jako właściciel do gminy, tak samo jak przed wynajęciem lokalu.
• Najemca – nie płaci podatku od samego najmu. Jeśli jednak za zgodą wynajmującego podnajmuje lokal, przychód z podnajmu też jest opodatkowany ryczałtem. O zasadach podnajmu piszemy w tekście o podnajmowaniu mieszkania.

Co grozi za niezgłoszenie przychodów z najmu

Niewpłacony ryczałt to zaległość podatkowa z odsetkami za zwłokę. Ukrywanie przychodu może też skutkować odpowiedzialnością na podstawie Kodeksu karnego skarbowego. Jeśli urząd ustali, że wydatki podatnika przewyższają ujawnione przychody, nadwyżka może zostać opodatkowana jako przychód z nieujawnionych źródeł stawką 75% (art. 25b–25e ustawy o PIT). Pisemna umowa najmu – zwłaszcza umowa najmu okazjonalnego zgłoszona do urzędu skarbowego – jest dla fiskusa czytelnym śladem przychodu. Jeśli wcześniejsze lata nie zostały rozliczone, lepiej samemu złożyć korekty i wpłacić zaległość, niż czekać na kontrolę.

Checklista wynajmującego na 2026 rok

• Umowa najmu w formie pisemnej, z jasnym podziałem: czynsz – opłaty – media.
• Przy najmie okazjonalnym: zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego w 14 dni.
• Małżonkowie: decyzja, czy jedno z was rozlicza całość, i ewentualne oświadczenie do 20. dnia miesiąca po pierwszym przychodzie.
• Comiesięczna lub kwartalna wpłata ryczałtu do 20. dnia.
• Zeznanie PIT-28 za 2026 r. – między 15 lutego a 30 kwietnia 2027 r.
• Dokumentacja wpłat i rozliczenia kaucji na wypadek pytań urzędu.

Jeśli przygotowujesz umowę najmu okazjonalnego, sprawdź, jakie dokumenty są do niej potrzebne.

Najczęstsze pytania