Czy przy najmie okazjonalnym notariusz jest obowiązkowy?

Krótka odpowiedź: samej umowy najmu okazjonalnego nie trzeba podpisywać u notariusza – wystarczy forma pisemna, która jest zastrzeżona pod rygorem nieważności. Notariusz jest jednak niezbędny przy jednym załączniku: oświadczeniu najemcy o poddaniu się egzekucji, które musi mieć formę aktu notarialnego. Bez niego wynajmujący traci uproszczoną ścieżkę odzyskania lokalu, dla której w ogóle wybiera się najem okazjonalny.

Co wymaga notariusza, a co nie

Zasady wynikają z art. 19a ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 725). Przepis wymienia dokumenty, które „w szczególności” załącza się do umowy, i każdy z nich ma inną formę:

Po co akt notarialny najemcy

Akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji co do obowiązku wydania rzeczy i wskazano termin lub zdarzenie, od którego zależy wykonanie, jest tytułem egzekucyjnym (art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego, t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 468). Przy najmie okazjonalnym najemca zobowiązuje się w nim opróżnić i wydać lokal w terminie wskazanym w żądaniu właściciela.

Dzięki temu po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy wynajmujący nie musi wytaczać procesu o eksmisję. Procedura z art. 19d ustawy wygląda tak:

1. właściciel doręcza najemcy pisemne żądanie opróżnienia lokalu z urzędowo poświadczonym podpisem i terminem nie krótszym niż 7 dni od doręczenia;
2. po bezskutecznym upływie terminu składa do sądu wniosek o nadanie aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności, dołączając żądanie z dowodem doręczenia lub nadania listem poleconym, dokument potwierdzający tytuł prawny do lokalu i potwierdzenie zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego;
3. z tytułem wykonawczym może zwrócić się do komornika.

Szczegóły tego etapu opisujemy w artykule o procedurze eksmisji przy najmie okazjonalnym.

„Poręczenie” a notariusz – czego naprawdę wymaga prawo

Na rynku oświadczenie właściciela innego lokalu nazywa się potocznie „poręczeniem” albo „adresem do najmu okazjonalnego”. Prawnie nie jest to poręczenie w rozumieniu art. 876 Kodeksu cywilnego: osoba, która je podpisuje, nie odpowiada za czynsz ani inne długi najemcy. Wyraża jedynie zgodę na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących we wskazanym lokalu, gdyby doszło do egzekucji obowiązku opróżnienia wynajmowanego mieszkania.

Zgodnie z art. 19a ust. 2 pkt 3 na żądanie wynajmującego do umowy załącza się to oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym. Notariusz nie sporządza wtedy aktu, tylko potwierdza, że podpis złożyła konkretna osoba, co wymaga jej osobistego stawiennictwa. Poza Polską taki podpis może poświadczyć polski konsul (art. 28 ustawy – Prawo konsularne, t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 711). Jeśli wynajmujący nie zgłasza takiego żądania, wystarczy oświadczenie z własnoręcznym podpisem. Więcej o samym dokumencie piszemy w tekście czym jest poręczenie przy najmie okazjonalnym.

Kto musi przyjść do notariusza

• Najemca – zawsze, bo to on składa oświadczenie w formie aktu. Jeśli najemców jest kilku, każdy powinien złożyć własne oświadczenie, aby tytuł egzekucyjny obejmował wszystkich (zob. umowa najmu okazjonalnego na dwie osoby).
• Wynajmujący – przepisy nie wymagają jego obecności, bo akt zawiera jednostronne oświadczenie najemcy. Warto jednak, by przed wizytą zaakceptował treść aktu.
• Właściciel innego lokalu – tylko wtedy, gdy jego podpis ma zostać poświadczony notarialnie.

Kancelarię wybierasz dowolnie – strony mają swobodę wyboru notariusza, a wynagrodzenie (w granicach stawek maksymalnych) może być przedmiotem rozmowy.

Jak przebiega wizyta u notariusza

1. Uzgodnienie treści. Kancelaria przygotowuje projekt aktu na podstawie danych najemcy i wynajmującego, adresu wynajmowanego lokalu, danych umowy oraz adresu innego lokalu. Najlepiej przesłać ostateczny tekst umowy jeszcze przed wizytą.
2. Ustalenie tożsamości. Notariusz musi stwierdzić tożsamość osób biorących udział w czynności, co do zasady na podstawie dokumentu tożsamości (art. 85 ustawy – Prawo o notariacie, t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 614).
3. Odczytanie aktu. Przed podpisaniem akt jest odczytywany, a notariusz upewnia się, że stawiający rozumie jego treść i znaczenie (art. 94 § 1). Jeśli najemca nie zna języka polskiego, potrzebny jest tłumacz (art. 87 § 1 pkt 1).
4. Podpis i wypisy. Oryginał aktu zostaje w kancelarii, a strony otrzymują wypisy, które mają moc prawną oryginału (art. 109).

Zgubiony wypis – co wtedy?

Ponieważ oryginał aktu przechowuje notariusz, utrata wypisu da się naprawić. Kolejne wypisy wydaje się stronom aktu oraz osobom, dla których zastrzeżono w akcie prawo ich otrzymania (art. 110 § 1 Prawa o notariacie). Dlatego warto, by akt wskazywał wynajmującego jako osobę uprawnioną do wypisów. Notariusz może też wydać wypis elektroniczny opatrzony kwalifikowanym podpisem elektronicznym i umieszczony w Centralnym Repozytorium Elektronicznych Wypisów Aktów Notarialnych (art. 110a).

Notariusz nie zastępuje zgłoszenia do urzędu skarbowego

Notariusz nie „rejestruje” umowy najmu. Obowiązek ten spoczywa na właścicielu: zgłasza on zawarcie umowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według swojego miejsca zamieszkania w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu (art. 19b ust. 1). Jeśli tego nie zrobi, nie stosuje się art. 19c i 19d, a więc również uproszczonej procedury opróżnienia lokalu (art. 19b ust. 3). Najemca może zażądać okazania potwierdzenia zgłoszenia (art. 19b ust. 2).

Ile kosztuje notariusz

Wynagrodzenie notariusza za oświadczenie najemcy nie może przekroczyć 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę (art. 19a ust. 7). W 2026 r. minimalne wynagrodzenie wynosi 4806 zł, więc stawka maksymalna to 480,60 zł netto, czyli 591,14 zł z 23% VAT, który notariusze doliczają do taksy. Do tego dochodzą wypisy oraz ewentualne poświadczenie podpisu – od 5 listopada 2026 r. obowiązują dla nich wyższe stawki maksymalne. Pełne wyliczenie znajdziesz w artykule ile kosztuje najem okazjonalny w 2026 roku.

Jeśli wynajmujący oczekuje oświadczenia z podpisem poświadczonym notarialnie, a nie masz kogo o nie poprosić, możesz zamówić poręczenie z notarialnie poświadczonym podpisem za 413 zł. Wtedy do notariusza idziesz już tylko Ty – w sprawie własnego oświadczenia.

Najczęstsze pytania