Обязателен ли нотариус при окказиональном найме?

Коротко: сам договор окказионального найма (najem okazjonalny) не нужно подписывать у нотариуса (notariusz) — достаточно письменной формы, которая предусмотрена под угрозой недействительности. Однако нотариус необходим для одного приложения: заявления арендатора о добровольном подчинении принудительному исполнению (poddanie się egzekucji), которое должно иметь форму нотариального акта (akt notarialny). Без него арендодатель теряет упрощённый путь возврата жилья — а ведь именно ради него и выбирают окказиональный наём.

Что требует нотариуса, а что нет

Правила вытекают из ст. 19a закона от 21 июня 2001 г. ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego («О защите прав жильцов, муниципальном жилищном фонде и об изменении Гражданского кодекса», t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 725). Норма перечисляет документы, которые «в частности» прилагаются к договору, и у каждого из них своя форма:

Зачем нужен нотариальный акт арендатора

Нотариальный акт, в котором должник подчинился принудительному исполнению обязанности передать вещь и указан срок или событие, от которого зависит исполнение, является исполнительным титулом (tytuł egzekucyjny) (ст. 777 § 1 п. 4 Гражданского процессуального кодекса, Kodeks postępowania cywilnego, t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 468). При окказиональном найме арендатор обязуется в нём освободить и передать жильё в срок, указанный в требовании собственника.

Благодаря этому после прекращения или расторжения договора арендодателю не нужно подавать иск о выселении (eksmisja). Процедура по ст. 19d закона выглядит так:

1. собственник вручает арендатору письменное требование освободить жильё с официально засвидетельствованной подписью и сроком не менее 7 дней с момента вручения;
2. после безрезультатного истечения срока он подаёт в суд заявление о присвоении нотариальному акту клаузулы исполнимости (klauzula wykonalności), прилагая требование с доказательством вручения или отправки заказным письмом, документ, подтверждающий правовой титул к жилью, и подтверждение уведомления налоговой инспекции (urząd skarbowy) о договоре;
3. с исполнительным документом он может обратиться к судебному исполнителю (komornik).

Подробности этого этапа мы описываем в статье о процедуре выселения при окказиональном найме.

«Поручительство» и нотариус: что на самом деле требует закон

На рынке заявление собственника другого жилья (oświadczenie właściciela) в обиходе называют «поручительством» (poręczenie) или «адресом для окказионального найма». Юридически это не поручительство в смысле ст. 876 Гражданского кодекса (Kodeks cywilny): человек, который его подписывает, не отвечает ни за арендную плату, ни за другие долги арендатора. Он лишь соглашается на проживание арендатора и проживающих с ним лиц в указанном жилье, если дело дойдёт до принудительного исполнения обязанности освободить арендуемую квартиру.

Согласно ст. 19a ч. 2 п. 3 по требованию арендодателя это заявление прилагается к договору с нотариально засвидетельствованной подписью. В этом случае нотариус не составляет акт, а лишь подтверждает, что подпись поставил конкретный человек, — для этого нужна его личная явка. За пределами Польши такую подпись может засвидетельствовать польский консул (ст. 28 закона Prawo konsularne — «Консульское право», t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 711). Если арендодатель такого требования не выдвигает, достаточно заявления с собственноручной подписью. Подробнее о самом документе — в статье что такое «поручительство» при окказиональном найме.

Кто должен прийти к нотариусу

• Арендатор — всегда, потому что именно он делает заявление в форме акта. Если арендаторов несколько, каждый должен сделать собственное заявление, чтобы исполнительный титул охватывал всех (см. договор окказионального найма на двух человек).
• Арендодатель — закон не требует его присутствия, поскольку акт содержит одностороннее заявление арендатора. Однако желательно, чтобы до визита он согласовал текст акта.
• Собственник другого жилья — только если его подпись должна быть нотариально засвидетельствована.

Нотариальную контору (kancelaria notarialna) вы выбираете сами — стороны свободны в выборе нотариуса, а вознаграждение (в пределах максимальных ставок) может быть предметом переговоров.

Как проходит визит к нотариусу

1. Согласование текста. Контора готовит проект акта на основании данных арендатора и арендодателя, адреса арендуемого жилья, данных договора и адреса другого жилья. Лучше отправить окончательный текст договора ещё до визита.
2. Установление личности. Нотариус обязан установить личность участников нотариального действия, как правило на основании документа, удостоверяющего личность (ст. 85 закона Prawo o notariacie — «О нотариате», t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 614).
3. Зачитывание акта. Перед подписанием акт зачитывается, а нотариус убеждается, что явившийся понимает его содержание и значение (ст. 94 § 1). Если арендатор не знает польского языка, нужен переводчик (ст. 87 § 1 п. 1).
4. Подпись и выписки. Оригинал акта остаётся в конторе, а стороны получают выписки (wypisy), имеющие юридическую силу оригинала (ст. 109).

Потеряли выписку — что делать?

Поскольку оригинал акта хранится у нотариуса, потерю выписки можно исправить. Новые выписки выдаются сторонам акта и лицам, за которыми в акте оговорено право на их получение (ст. 110 § 1 Prawa o notariacie). Поэтому желательно, чтобы в акте арендодатель был указан как лицо, имеющее право на выписки. Нотариус может также выдать электронную выписку, подписанную квалифицированной электронной подписью и размещённую в Центральном репозитории электронных выписок из нотариальных актов (Centralne Repozytorium Elektronicznych Wypisów Aktów Notarialnych) (ст. 110a).

Нотариус не заменяет уведомление налоговой инспекции

Нотариус не «регистрирует» договор найма. Эта обязанность лежит на собственнике: он уведомляет о заключении договора начальника налоговой инспекции по месту своего жительства в течение 14 дней со дня начала найма (ст. 19b ч. 1). Если он этого не сделает, ст. 19c и 19d не применяются, а значит, не применяется и упрощённая процедура освобождения жилья (ст. 19b ч. 3). Арендатор может потребовать показать подтверждение уведомления (ст. 19b ч. 2).

Сколько стоит нотариус

Вознаграждение нотариуса за заявление арендатора не может превышать 1/10 минимальной заработной платы (ст. 19a ч. 7). В 2026 г. минимальная зарплата составляет 4806 zł, поэтому максимальная ставка — 480,60 zł нетто, то есть 591,14 zł с НДС (VAT) 23%, который нотариусы добавляют к тарифу. К этому добавляются выписки и, при необходимости, засвидетельствование подписи — с 5 ноября 2026 г. для них действуют более высокие максимальные ставки. Полный расчёт — в статье сколько стоит окказиональный наём в 2026 году.

Если арендодатель ожидает заявление с нотариально засвидетельствованной подписью, а попросить вам некого, можно заказать «поручительство» с нотариально засвидетельствованной подписью за 413 zł. Тогда к нотариусу идёте уже только вы — по поводу собственного заявления.

Частые вопросы