Umowa najmu okazjonalnego na dwie osoby – jak ją zawrzeć?

Tak. Umowę najmu okazjonalnego można zawrzeć z dwoma (lub większą liczbą) najemców – na przykład z parą, małżeństwem albo znajomymi. Każdy najemca podpisuje umowę i składa własne oświadczenie notarialne o poddaniu się egzekucji, a lokal wskazany na wypadek eksmisji może być wspólny, jeśli jego właściciel zgodzi się na zamieszkanie obu osób.

Dwóch najemców w świetle przepisów

Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity Dz.U. z 2023 r. poz. 725) nie ogranicza liczby najemców w umowie najmu okazjonalnego. Art. 19a ust. 2 wymaga jednak, by do umowy dołączyć:

1. oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia lokalu,
2. wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym zamieszka w razie egzekucji,
3. oświadczenie właściciela tego lokalu (lub osoby z tytułem prawnym do niego) o zgodzie na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących; na żądanie wynajmującego z podpisem notarialnie poświadczonym.

Skoro każdy ze współnajemców jest stroną umowy, wynajmujący potrzebuje tytułu egzekucyjnego wobec każdego z nich. Dlatego w praktyce oświadczenie o poddaniu się egzekucji składają oboje najemcy – w jednym akcie notarialnym albo w dwóch. Ustawowy limit wynagrodzenia notariusza za takie oświadczenie wynosi 1/10 minimalnego wynagrodzenia (art. 19a ust. 7), czyli w 2026 r. 480,60 zł netto.

Czy każdy najemca potrzebuje osobnego „poręczenia”?

To, co rynek nazywa poręczeniem lub adresem do najmu okazjonalnego, jest w ustawie oświadczeniem właściciela innego lokalu o zgodzie na zamieszkanie najemcy. Przepisy nie wymagają dwóch osobnych dokumentów. Możliwe są dwa warianty:

• Jeden wspólny lokal – oświadczenie wymienia z imienia i nazwiska oboje najemców. To najczęstsze rozwiązanie u par.
• Dwa różne lokale – każdy najemca wskazuje własny adres i przedstawia odrębne oświadczenie. Sprawdza się u znajomych czy współlokatorów, którzy po zakończeniu najmu nie zamieszkają razem.

Ważne, by oświadczenie obejmowało każdą osobę, która będzie najemcą – formuła „najemcy i osób z nim zamieszkujących” zabezpiecza też domowników, ale wynajmujący może oczekiwać, że każdy współnajemca zostanie wymieniony wprost. Na naszej stronie oświadczenie jest dostępne m.in. w wariancie z podanym adresem za 298 zł; pozostałe opcje znajdziesz w zakładce dokumenty.

Współnajemca a osoba, która tylko mieszka z najemcą

Odpowiedzialność solidarna – co warto wpisać do umowy

Zgodnie z art. 369 Kodeksu cywilnego (tekst jednolity Dz.U. z 2026 r. poz. 795) zobowiązanie jest solidarne, jeżeli wynika to z ustawy lub z czynności prawnej. Najpewniej jest więc wpisać do umowy, że najemcy odpowiadają solidarnie za czynsz, opłaty i ewentualne szkody. Wynajmujący może wtedy żądać całej kwoty od każdego z nich, a rozliczenie między najemcami to już ich wewnętrzna sprawa.

Jeśli zależy Wam na innym podziale, na przykład każdy płaci połowę czynszu bezpośrednio właścicielowi, również trzeba to jasno zapisać. Pamiętajcie jednak, że niezależnie od umowy pełnoletnie osoby stale mieszkające z najemcą odpowiadają z nim solidarnie za czynsz i opłaty za okres swojego zamieszkiwania (art. 688¹ k.c.).

Małżonkowie i pary

Małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na łączące ich stosunki majątkowe, jeżeli najem lokalu służącego potrzebom mieszkaniowym ich rodziny nawiązano w czasie trwania małżeństwa (art. 680¹ § 1 k.c.). W praktyce oznacza to, że gdy umowę podpisuje tylko jeden z małżonków, drugi i tak staje się współnajemcą – ale bez złożonego przez siebie oświadczenia notarialnego. Dlatego przy najmie okazjonalnym oboje małżonkowie powinni podpisać umowę i złożyć oświadczenie o poddaniu się egzekucji.

Partnerzy niebędący małżeństwem nie stają się współnajemcami automatycznie. Jeśli tylko jedna osoba podpisze umowę, druga jest osobą z nią zamieszkującą, a nie stroną umowy.

Gdy jeden z najemców chce się wyprowadzić

Najem okazjonalny jest zawarty na czas oznaczony, więc jeden współnajemca nie może po prostu „wypisać się” z umowy. Zmiana składu najemców to zmiana umowy, która wymaga zgody wynajmującego i formy pisemnej pod rygorem nieważności (art. 19a ust. 6). Najczęściej podpisuje się aneks albo nową umowę z pozostającym najemcą. Pozostałe sposoby opisujemy w artykule o tym, czy można rozwiązać najem okazjonalny przed czasem.

W razie poważnego konfliktu ustawa przewiduje też, że współlokator może wytoczyć powództwo o eksmisję innego współlokatora, jeżeli ten swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie (art. 13 ust. 2, stosowany do najmu okazjonalnego na mocy art. 19e).

Lista kontrolna umowy dla dwóch najemców

• Pełne dane obojga najemców i podpisy obojga pod umową.
• Oświadczenie notarialne każdego najemcy o poddaniu się egzekucji.
• Wskazanie lokalu (lub lokali) na wypadek eksmisji i oświadczenie właściciela obejmujące oboje najemców.
• Zapis o solidarnej odpowiedzialności albo jasny podział płatności.
• Zasady wypowiedzenia umowy przez jednego z najemców i zmiany składu najemców.
• Wysokość kaucji – nie więcej niż sześciokrotność miesięcznego czynszu (art. 19a ust. 4) – i sposób jej zwrotu.
• Zgłoszenie umowy przez właściciela do urzędu skarbowego w 14 dni od rozpoczęcia najmu (art. 19b ust. 1).

Pełne zestawienie załączników znajdziesz w artykule jakie dokumenty są potrzebne do najmu okazjonalnego.

Najczęstsze pytania