Договір оказіонального найму на двох осіб — як його укласти?

Так. Договір оказіонального найму (najem okazjonalny) можна укласти з двома (або більше) орендарями — наприклад, з парою, подружжям чи друзями. Кожен орендар підписує договір і подає власну нотаріальну заяву про добровільне підпорядкування примусовому виконанню (poddanie się egzekucji), а житло, вказане на випадок виселення, може бути спільним, якщо його власник погодиться на проживання обох осіб.

Двоє орендарів з погляду закону

Закон про захист прав мешканців, житловий фонд громади та про зміни до Цивільного кодексу (ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, єдиний текст Dz.U. z 2023 r. poz. 725) не обмежує кількості орендарів у договорі оказіонального найму. Однак ст. 19a ч. 2 вимагає додати до договору:

1. заяву орендаря у формі нотаріального акта, у якій він добровільно підпорядковується примусовому виконанню і зобов’язується звільнити житло,
2. зазначення орендарем іншого житла, де він житиме в разі примусового виконання,
3. заяву власника цього житла (або особи з правовим титулом на нього) про згоду на проживання орендаря та осіб, які живуть разом із ним; на вимогу орендодавця — з нотаріально засвідченим підписом.

Оскільки кожен зі співорендарів є стороною договору, орендодавцю потрібен виконавчий документ щодо кожного з них. Тому на практиці заяву про добровільне підпорядкування примусовому виконанню подають обидва орендарі — в одному нотаріальному акті або у двох. Законний ліміт винагороди нотаріуса (notariusz) за таку заяву становить 1/10 мінімальної заробітної плати (ст. 19a ч. 7), тобто у 2026 р. — 480,60 zł нетто.

Чи кожному орендарю потрібна окрема «порука»?

Те, що на ринку називають «порукою» (poręczenie) або адресою для оказіонального найму, у законі є заявою власника іншого житла (oświadczenie właściciela) про згоду на проживання орендаря. Закон не вимагає двох окремих документів. Можливі два варіанти:

• Одне спільне житло — у заяві обидва орендарі названі на ім’я та прізвище. Це найпоширеніше рішення для пар.
• Два різні житла — кожен орендар вказує власну адресу і надає окрему заяву. Підходить друзям чи сусідам по квартирі, які після закінчення найму не житимуть разом.

Важливо, щоб заява охоплювала кожну особу, яка буде орендарем: формулювання «орендаря та осіб, які живуть разом із ним» захищає також членів домогосподарства, але орендодавець може очікувати, що кожного співорендаря буде названо прямо. На нашому сайті заява доступна, зокрема, у варіанті із вказаною адресою за 298 zł; інші варіанти — у розділі документи.

Співорендар і особа, яка лише живе з орендарем

Солідарна відповідальність — що варто вписати в договір

Згідно зі ст. 369 Цивільного кодексу (Kodeks cywilny, єдиний текст Dz.U. z 2026 r. poz. 795), зобов’язання є солідарним, якщо це випливає із закону або з правочину. Тож найнадійніше вписати в договір, що орендарі солідарно відповідають за орендну плату, платежі та можливу шкоду. Тоді орендодавець може вимагати всієї суми від кожного з них, а розрахунки між орендарями — вже їхня внутрішня справа.

Якщо вам потрібен інший розподіл, наприклад кожен платить половину орендної плати безпосередньо власнику, це теж треба чітко прописати. Проте пам’ятайте, що незалежно від договору повнолітні особи, які постійно живуть з орендарем, відповідають разом із ним солідарно за орендну плату й платежі за період свого проживання (ст. 688¹ k.c.).

Подружжя і пари

Подружжя є орендарями житла незалежно від їхнього майнового режиму, якщо найм житла для потреб їхньої сім’ї виник під час шлюбу (ст. 680¹ § 1 k.c.). На практиці це означає, що коли договір підписує лише один із подружжя, інший однаково стає співорендарем — але без власної нотаріальної заяви. Тому при оказіональному наймі обоє з подружжя мають підписати договір і подати заяву про добровільне підпорядкування примусовому виконанню.

Партнери, які не перебувають у шлюбі, не стають співорендарями автоматично. Якщо договір підпише лише одна особа, інша є особою, що живе з нею, а не стороною договору.

Коли один з орендарів хоче виїхати

Оказіональний найм укладають на визначений строк, тож один співорендар не може просто «виписатися» з договору. Зміна складу орендарів — це зміна договору, яка вимагає згоди орендодавця і письмової форми під загрозою недійсності (ст. 19a ч. 6). Найчастіше підписують додаткову угоду (aneks) або новий договір з орендарем, який залишається. Інші способи описуємо у статті про те, чи можна розірвати оказіональний найм достроково.

У разі серйозного конфлікту закон також передбачає, що співмешканець може подати позов про виселення іншого співмешканця, якщо той своєю грубо неналежною поведінкою унеможливлює спільне проживання (ст. 13 ч. 2, яку застосовують до оказіонального найму на підставі ст. 19e).

Чек-лист договору для двох орендарів

• Повні дані обох орендарів і підписи обох під договором.
• Нотаріальна заява кожного орендаря про добровільне підпорядкування примусовому виконанню.
• Зазначення житла (або жител) на випадок виселення і заява власника, що охоплює обох орендарів.
• Пункт про солідарну відповідальність або чіткий розподіл платежів.
• Правила розірвання договору одним з орендарів і зміни складу орендарів.
• Розмір депозиту (kaucja) — не більше шестикратної місячної орендної плати (ст. 19a ч. 4) — і спосіб його повернення.
• Повідомлення власником податкової інспекції (urząd skarbowy) про договір протягом 14 днів від початку найму (ст. 19b ч. 1).

Повний перелік додатків — у статті які документи потрібні для оказіонального найму.

Поширені запитання