Договор окказионального найма на двоих: как его заключить?

Да. Договор окказионального найма (najem okazjonalny) можно заключить с двумя (или большим числом) арендаторами — например, с парой, супругами или друзьями. Каждый арендатор подписывает договор и делает собственное нотариальное заявление о добровольном подчинении принудительному исполнению (oświadczenie o poddaniu się egzekucji), а жильё, указанное на случай выселения, может быть общим, если его собственник согласится на проживание обоих.

Два арендатора с точки зрения закона

Закон о защите прав жильцов, муниципальном жилом фонде и об изменении Гражданского кодекса (ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, tekst jednolity Dz.U. z 2023 r. poz. 725) не ограничивает число арендаторов в договоре окказионального найма. Однако ст. 19a ч. 2 требует приложить к договору:

1. заявление арендатора в форме нотариального акта (akt notarialny), в котором он подчиняется принудительному исполнению и обязуется освободить квартиру,
2. указание арендатором другого жилья, в котором он будет жить в случае принудительного исполнения,
3. заявление собственника этого жилья (или лица, имеющего на него правовой титул) о согласии на проживание арендатора и лиц, проживающих вместе с ним; по требованию арендодателя — с нотариально засвидетельствованной подписью.

Поскольку каждый из соарендаторов является стороной договора, арендодателю нужен исполнительный документ в отношении каждого из них. Поэтому на практике заявление о подчинении принудительному исполнению делают оба арендатора — в одном нотариальном акте или в двух. Установленный законом предел вознаграждения нотариуса (notariusz) за такое заявление составляет 1/10 минимальной заработной платы (ст. 19a ч. 7), то есть в 2026 г. 480,60 zł нетто.

Нужно ли каждому арендатору отдельное «поручительство»?

То, что на рынке называют «поручительством» (poręczenie) или адресом для окказионального найма, в законе является заявлением собственника другого жилья (oświadczenie właściciela) о согласии на проживание арендатора. Закон не требует двух отдельных документов. Возможны два варианта:

• Одно общее жильё — в заявлении по имени и фамилии указаны оба арендатора. Это самое распространённое решение у пар.
• Два разных жилья — каждый арендатор указывает собственный адрес и представляет отдельное заявление. Подходит друзьям или соседям по квартире, которые после окончания аренды не будут жить вместе.

Важно, чтобы заявление охватывало каждого, кто будет арендатором: формула «арендатора и лиц, проживающих вместе с ним» защищает и членов семьи, но арендодатель может ожидать, что каждый соарендатор будет назван прямо. На нашем сайте заявление доступно, в частности, в варианте с указанным адресом за 298 zł; остальные варианты — в разделе документы.

Соарендатор и человек, который просто живёт с арендатором

Солидарная ответственность — что стоит вписать в договор

Согласно ст. 369 Гражданского кодекса (Kodeks cywilny, tekst jednolity Dz.U. z 2026 r. poz. 795), обязательство является солидарным, если это вытекает из закона или из сделки. Поэтому надёжнее всего вписать в договор, что арендаторы солидарно отвечают за арендную плату, платежи и возможный ущерб. Тогда арендодатель может требовать всю сумму с каждого из них, а расчёты между арендаторами — уже их внутреннее дело.

Если вам нужно другое распределение, например каждый платит половину арендной платы напрямую собственнику, это тоже нужно чётко прописать. Но помните, что независимо от договора совершеннолетние лица, постоянно проживающие с арендатором, солидарно с ним отвечают за арендную плату и платежи за период своего проживания (ст. 688¹ KC).

Супруги и пары

Супруги являются арендаторами жилья независимо от их имущественного режима, если наём жилья для жилищных нужд их семьи возник во время брака (ст. 680¹ § 1 KC). На практике это означает, что если договор подписывает только один из супругов, второй всё равно становится соарендатором — но без собственного нотариального заявления. Поэтому при окказиональном найме оба супруга должны подписать договор и сделать заявление о подчинении принудительному исполнению.

Партнёры, не состоящие в браке, автоматически соарендаторами не становятся. Если договор подписывает только один человек, второй — лицо, проживающее с ним, а не сторона договора.

Если один из арендаторов хочет съехать

Окказиональный наём заключается на определённый срок, поэтому один соарендатор не может просто «выписаться» из договора. Изменение состава арендаторов — это изменение договора, которое требует согласия арендодателя и письменной формы под угрозой недействительности (ст. 19a ч. 6). Чаще всего подписывают дополнительное соглашение (aneks) или новый договор с остающимся арендатором. Остальные способы мы описываем в статье о том, можно ли расторгнуть окказиональный наём досрочно.

При серьёзном конфликте закон также предусматривает, что сожилец может подать иск о выселении другого сожильца, если тот своим грубо предосудительным поведением делает невозможным совместное проживание (ст. 13 ч. 2, применяемая к окказиональному найму в силу ст. 19e).

Чек-лист договора для двух арендаторов

• Полные данные обоих арендаторов и подписи обоих под договором.
• Нотариальное заявление каждого арендатора о подчинении принудительному исполнению.
• Указание жилья (или нескольких) на случай выселения и заявление собственника, охватывающее обоих арендаторов.
• Условие о солидарной ответственности или чёткое распределение платежей.
• Правила расторжения договора одним из арендаторов и изменения состава арендаторов.
• Размер залога (kaucja) — не более шестикратной месячной арендной платы (ст. 19a ч. 4) — и порядок его возврата.
• Заявление собственника о договоре в налоговую инспекцию (urząd skarbowy) в течение 14 дней с начала найма (ст. 19b ч. 1).

Полный перечень приложений — в статье какие документы нужны для окказионального найма.

Частые вопросы