Оказіональний та інституційний найм — у чому різниця?

Оказіональний найм (najem okazjonalny) можуть застосовувати лише власники — фізичні особи, які не ведуть підприємницької діяльності у сфері здавання житла в оренду. Інституційний найм (najem instytucjonalny) призначений для тих, хто здає житло професійно, і не вимагає від орендаря вказувати житло, куди він міг би виїхати. Обидва договори дають змогу повернути квартиру на підставі нотаріальної заяви орендаря і виконавчої формули (klauzula wykonalności), але процедури відрізняються в деталях.

Звідки з’явилися обидві форми найму

Обидва договори регулює закон від 21 червня 2001 р. про захист прав мешканців, житловий фонд громади та про зміни до Цивільного кодексу (ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, єдиний текст: Dz.U. z 2023 r. poz. 725). Оказіональний найм (розділ 2a, ст. 19a–19e) діє з 28 січня 2010 р. Інституційний найм (розділ 2b, ст. 19f–19j) додав закон від 20 липня 2017 р. про Національний фонд нерухомості (ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości, Dz.U. z 2017 r. poz. 1529), який набрав чинності 11 вересня 2017 р. У тому самому розділі врегульовано також різновид із можливістю викупу — інституційний найм із переходом права власності (najem instytucjonalny z dojściem do własności, ст. 19k і наступні).

Порівняння в таблиці

Хто може скористатися якою формою

Вирішальне значення має не те, скільки квартир хтось має, а те, чи здає він їх у межах підприємницької діяльності у сфері здавання житла в оренду. Фізична особа, яка здає житло приватно, укладає оказіональний найм. Особа, що веде діяльність в іншій галузі (наприклад, бухгалтерське бюро), і далі може укласти оказіональний найм квартири, яку не здає в межах своєї фірми. Компанія або підприємець, чия діяльність охоплює здавання житла в оренду, може укласти інституційний найм або звичайний договір найму — оказіональний найм для них недоступний.

Вибір між приватним наймом і підприємницькою діяльністю має також податкові наслідки, які ми описуємо у статті які податки сплачує орендодавець.

Що ця різниця означає для орендаря

При інституційному наймі орендарю не потрібно шукати людину, яка погодиться прийняти його за своєю адресою, — достатньо заяви, поданої в нотаріуса. Це полегшення, особливо для тих, хто щойно приїхав до Польщі. Проте варто пам’ятати, що це означає в разі примусового виконання: орендар наперед визнає, що не має права на соціальний найм чи тимчасове приміщення. Якщо боржник не має права на тимчасове приміщення, судовий виконавець (komornik) переселяє його до нічліжки, притулку чи іншого закладу, вказаного громадою (gmina) (ст. 1046 § 5¹ Цивільного процесуального кодексу — k.p.c.).

Зате інституційний орендар має більше часу на виїзд (щонайменше 14 днів замість 7) і більшу певність щодо причин — власник не може згодом посилатися на підстави, яких не зазначив у вимозі.

При оказіональному наймі вказане житло і згода його власника обов’язкові. Люди, які не мають родини чи знайомих, здатних подати таку заяву, звертаються до фірм, що готують цей документ, — у нашому сервісі варіанти заяви коштують від 298 zł. Ситуацію іноземців окремо описуємо у статті «порука» для іноземців.

Як перевірити, який договір ви підписуєте

1. Перевірте, хто орендодавець: приватна особа чи фірма. Дані підприємця знайдете в CEIDG або KRS.
2. Прочитайте назву і перший параграф договору — у них має прямо зазначатися «najem okazjonalny» або «najem instytucjonalny» і відповідна норма закону.
3. Порівняйте проєкт нотаріальної заяви з таблицею вище: при інституційному наймі вона містить додаткове застереження про відсутність права на соціальне житло і тимчасове приміщення.
4. Якщо фірма просить «адресу для оказіонального найму», запитайте чому — підприємець, який здає житло в межах діяльності, не може укласти оказіональний найм.
5. Переконайтеся, що депозит не перевищує шестикратної орендної плати — це ліміт для обох форм.

Інституційний найм із переходом права власності

Це особливий різновид, у якому орендар зобов’язується купити квартиру, а орендодавець — передати йому право власності щонайпізніше в день закінчення найму, після сплати ціни. Такий договір укладають у формі нотаріального акта, а винагорода нотаріуса за його оформлення становить щонайбільше 1/5 мінімальної заробітної плати (ст. 19k ч. 3 і 9). Вимогу орендаря про передачу права власності вносять до земельно-іпотечної книги (księga wieczysta) (ст. 19l ч. 1).

Ширше порівняння оказіонального найму зі стандартним договором знайдете у статті чим оказіональний найм відрізняється від звичайного договору найму.

Поширені запитання