Можно ли подписать договор окказионального найма онлайн?

Коротко: сам договор окказионального найма (najem okazjonalny) можно заключить без встречи — в электронной форме, если обе стороны подпишут его квалифицированной электронной подписью (kwalifikowany podpis elektroniczny). Но удалённо нельзя оформить нотариальный акт (akt notarialny), в котором арендатор добровольно подчиняется принудительному исполнению (poddanie się egzekucji): польское право по состоянию на ноябрь 2026 г. не предусматривает нотариальных актов на расстоянии. Таким образом, окказиональный наём можно в значительной части подготовить онлайн, но визит арендатора к нотариусу (notariusz) остаётся обязательным.

Что можно сделать онлайн, а что нет

Договор в электронной форме — как сделать правильно

Ст. 19a ч. 6 закона о защите прав жильцов, муниципальном жилом фонде и об изменении Гражданского кодекса (ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 725) требует, чтобы договор окказионального найма и его изменения были оформлены письменно под угрозой недействительности. Согласно ст. 78¹ Гражданского кодекса (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 795), для соблюдения электронной формы достаточно выразить волеизъявление в электронном виде и снабдить его квалифицированной электронной подписью, и такое волеизъявление равнозначно письменной форме.

• Обе стороны подписывают один и тот же файл (например, PDF) квалифицированной подписью или каждая подписывает свой экземпляр, и стороны ими обмениваются.
• Скан подписанного листа, фото, e-mail со словом «принимаю» или подпись, нарисованная в приложении, не отвечают требованию письменной формы — при угрозе недействительности это реальный риск.
• Гражданский кодекс прямо приравнивает к письменной форме только квалифицированную подпись; при других видах электронной подписи безопаснее подписать договор на бумаге.
• Сохраните подписанный файл в исходном виде — документом является именно он, а не его распечатка.

Внимание: требование освободить квартиру, которое собственник направляет после окончания аренды, должно иметь официально заверенную подпись (ст. 19d ч. 2). Электронный договор этого требования не меняет.

Почему нет «нотариуса онлайн»

Закон «О нотариате» (ustawa – Prawo o notariacie, t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 614) требует, чтобы нотариус установил личность участников действия (ст. 85), а акт перед подписанием был зачитан в его присутствии (ст. 94 § 1). Ни сводный текст 2026 г., ни принятые позже изменения не вводят оформления нотариальных актов по видеосвязи. Зато в электронном виде нотариус может выдать выписку из акта — с квалифицированной электронной подписью, размещённую в Центральном репозитории электронных выписок нотариальных актов (ст. 110a).

Поэтому предложения «нотариуса онлайн» для окказионального найма обычно означают удалённую подготовку документов и запись на приём, а не удалённое подписание акта. Подробнее об этом этапе — в статье обязателен ли нотариус при окказиональном найме.

Если вы за границей

Польский консул может засвидетельствовать подлинность подписи (ст. 28 ч. 1 п. 2 закона «Консульское право», ustawa – Prawo konsularne, t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 711), что пригодится, если заявление о согласии на проживание подписывает человек, живущий за пределами Польши. Нотариальный акт консул может оформить только после получения письменного разрешения министра юстиции (ст. 28 ч. 3), поэтому заявление арендатора на практике подаётся у нотариуса в Польше. Тем, кто приехал из-за границы, больше информации даст руководство «поручительство» для иностранцев.

«Поручительство» через интернет — на что обратить внимание

Документ, который на рынке называют «поручительством» (poręczenie) или «адресом для окказионального найма», — это заявление собственника жилья или лица, имеющего правовой титул на жильё, о согласии на проживание арендатора и лиц, проживающих вместе с ним (ст. 19a ч. 2 п. 3), — так называемое заявление собственника другого жилья (oświadczenie właściciela). По требованию арендодателя подпись под ним должна быть засвидетельствована нотариально. Заказывая его онлайн, проверьте:

• указан ли в заявлении конкретный, существующий адрес жилья и данные лица, имеющего на него право;
• охватывает ли текст согласие на проживание арендатора (и членов семьи, если они будут жить с ним);
• получите ли вы бумажный оригинал — нотариальное засвидетельствование подписи существует в бумажном виде;
• соответствует ли вариант (обычная подпись или нотариально засвидетельствованная подпись) тому, что требует арендодатель, — спросите его до заказа.

Такие заявления мы готовим в нескольких вариантах — от версии с обычной подписью и указанным адресом за 298 zł до версии с нотариально засвидетельствованной подписью за 413 zł — и отправляем их через InPost. Что именно представляет собой этот документ, объясняем в статье что такое «поручительство» при окказиональном найме.

Заявление в налоговую инспекцию через интернет

Собственник сообщает о заключении договора начальнику налоговой инспекции (urząd skarbowy) по месту своего жительства в течение 14 дней с начала найма (ст. 19b ч. 1). Закон не предусматривает официального бланка — инспекции предоставляют формы, а заявление с копией договора можно отправить электронно, например как общее письмо через e-Urząd Skarbowy или через сервис «Wyślij pismo ogólne» на gov.pl. Подтверждение стоит сохранить, поскольку арендатор может потребовать его предъявить (ст. 19b ч. 2), а без заявления ст. 19c и 19d не применяются (ст. 19b ч. 3).

План: окказиональный наём с минимумом визитов

1. Согласуйте договор с арендодателем по e-mail и спросите, требует ли он заявление с нотариально засвидетельствованной подписью.
2. Получите заявление собственника другого жилья — от близких или онлайн.
3. Запишитесь к нотариусу и отправьте ему данные для проекта акта.
4. Подпишите заявление в нотариальной конторе (один визит).
5. Подпишите договор — на бумаге или квалифицированными электронными подписями.
6. Арендодатель отправляет заявление в налоговую онлайн и передаёт вам подтверждение.

Частые вопросы