Какие документы нужны для окказионального найма?

Коротко: для окказионального найма (najem okazjonalny) нужен договор в письменной форме и три приложения: нотариальный акт (akt notarialny), в котором арендатор добровольно подчиняется принудительному исполнению (poddanie się egzekucji), указание другого жилья, где арендатор сможет поселиться, и заявление собственника этого жилья о согласии на проживание арендатора. После начала найма арендодатель обязан ещё уведомить о договоре налоговую инспекцию (urząd skarbowy) и сохранить подтверждение.

Документы, которые требует закон

Перечень вытекает из ст. 19a ч. 2 закона ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego («О защите прав жильцов, муниципальном жилищном фонде и об изменении Гражданского кодекса», t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 725). Закон использует формулировку «в частности», поэтому стороны могут приложить и другие документы, но без этих трёх не обойтись.

Заявление из предпоследней строки таблицы (oświadczenie właściciela) в объявлениях и разговорах называют «поручительством» (poręczenie) или «адресом для окказионального найма». Однако это не поручительство в смысле Гражданского кодекса (Kodeks cywilny): подписавший не отвечает за арендную плату арендатора, а лишь соглашается, чтобы арендатор мог поселиться у него после возможного принудительного выселения.

Что должно содержать заявление собственника другого жилья

Закон не даёт образца, но из ст. 19a ч. 2 п. 3 следует, что в нём должно быть ясно указано. На практике заявление должно содержать:

• данные лица, делающего заявление (имя, фамилия, данные документа, удостоверяющего личность), и информацию о том, является ли оно собственником жилья или имеет к нему иной правовой титул;
• точный адрес жилья, в котором арендатор сможет поселиться;
• данные арендатора, а если с ним будут жить другие лица — формулировку, охватывающую и проживающих с ним лиц;
• явное согласие на проживание арендатора в этом жилье в случае принудительного исполнения обязанности освободить арендуемую квартиру;
• дату и подпись — собственноручную или нотариально засвидетельствованную, если этого потребовал арендодатель.

Закон не требует прилагать выписку из поземельной книги (księga wieczysta) жилья, указанного в заявлении, но арендодатель может её попросить. Если у жилья несколько совладельцев, безопаснее, чтобы заявление подписали все: закон прямо этого не решает, но это облегчает последующее принудительное исполнение.

Что взять к нотариусу

Арендатор идёт в нотариальную контору (kancelaria notarialna), чтобы сделать заявление в форме нотариального акта. Подготовьте:

• действующий документ, удостоверяющий личность, — польское удостоверение личности, а для иностранца — паспорт или карту побыту (karta pobytu) (нотариус обязан установить личность, ст. 85 закона Prawo o notariacie — «О нотариате»);
• данные арендодателя и адрес арендуемого жилья;
• договор найма или его согласованный проект с датой заключения и сроком найма;
• адрес другого жилья и подписанное заявление его собственника;
• если вы не знаете польского языка — сообщите конторе, что понадобится переводчик (ст. 87 § 1 п. 1).

Эти данные стоит отправить в контору за несколько дней, чтобы проект акта был готов к визиту. Подробнее о роли нотариуса (notariusz) мы пишем в статье обязателен ли нотариус при окказиональном найме, а о ситуации людей из-за рубежа — в руководстве «поручительство» для иностранцев.

Документы, которые нужны арендодателю

У собственника должны быть под рукой документы, без которых он не проведёт процедуру по ст. 19d. Ведь к заявлению о присвоении клаузулы исполнимости (klauzula wykonalności) прилагают:

1. требование освободить жильё с доказательством вручения арендатору или отправки заказным письмом;
2. документ, подтверждающий правовой титул к арендуемому жилью (например, выписку из поземельной книги или акт приобретения);
3. подтверждение уведомления налоговой инспекции о договоре.

Без уведомления в течение 14 дней со дня начала найма положения ст. 19c и 19d не применяются (ст. 19b ч. 3). Арендатор вправе потребовать показать подтверждение уведомления (ст. 19b ч. 2).

Необязательные, но полезные документы

• Акт приёма-передачи (protokół zdawczo-odbiorczy) с показаниями счётчиков, перечнем оснащения и фотографиями — основа для расчёта по залогу.
• Подтверждение внесения залога (kaucja). Залог не может превышать шестикратный размер месячной арендной платы и подлежит возврату в течение месяца после освобождения жилья за вычетом задолженностей (ст. 19a ч. 4–5).
• Перечень платежей. Помимо арендной платы собственник взимает только платежи, не зависящие от него, если договор не предусматривает иное (ст. 19c ч. 1), — их стоит перечислить в договоре.

Если адрес из заявления перестаёт быть актуальным

Если арендатор потеряет возможность проживать в указанном жилье (например, собственник его продаст), у него есть 21 день с момента, когда он об этом узнал, чтобы указать другое жильё и предоставить новое заявление его собственника (ст. 19a ч. 3). В противном случае арендодатель может расторгнуть договор в письменной форме со сроком уведомления не менее семи дней (ст. 19d ч. 5).

Как хранить документы

• У каждой стороны должен быть экземпляр договора с полным комплектом приложений; оригинал заявления собственника другого жилья и выписка из нотариального акта (wypis aktu notarialnego) нужны прежде всего арендодателю.
• Сделайте сканы всего комплекта и храните их в надёжном месте вне арендуемой квартиры.
• Утерянную выписку из акта можно восстановить: оригинал хранится у нотариуса, который выдаёт новые выписки сторонам акта и лицам, указанным в акте (ст. 110 § 1 Prawa o notariacie).
• Храните документы как минимум до расчёта по залогу и всем задолженностям после окончания найма.

Чек-лист перед подписанием договора

• письменный договор на определённый срок с суммой арендной платы, платежей и залога;
• выписка из нотариального акта с заявлением каждого арендатора;
• адрес другого жилья, вписанный в договор или приложение;
• заявление собственника этого жилья — с нотариально засвидетельствованной подписью, если этого требует арендодатель;
• акт приёма-передачи;
• срок уведомления налоговой инспекции, отмеченный в календаре арендодателя.

Если вам не хватает только заявления собственника другого жилья, вы можете сравнить варианты в разделе документы для окказионального найма — от версии с обычной подписью до версии с нотариально засвидетельствованной подписью.

Частые вопросы