Можно ли снять квартиру в Польше без «поручительства»?

Да. Заявление собственника другого жилья (oświadczenie właściciela), которое в обиходе называют «поручительством» (poręczenie), требуется только при окказиональном найме (najem okazjonalny). Обычный договор аренды и институциональный наём (najem instytucjonalny) его не требуют. Но если арендодатель хочет заключить именно договор окказионального найма, без этого приложения он не сможет воспользоваться упрощённой процедурой освобождения квартиры.

Когда «поручительство» требуется

Слово «поручительство» используется в двух значениях. При окказиональном найме речь идёт о заявлении собственника другого жилья (или лица, имеющего на него правовой титул) о том, что он согласен на проживание арендатора и лиц, проживающих вместе с ним (ст. 19a ч. 2 п. 3 закона о защите прав жильцов, муниципальном жилом фонде и об изменении Гражданского кодекса, ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 725 ze zm.). Подробно мы объясняем это в статье Что такое «поручительство» при окказиональном найме. Второе значение — классическое поручительство по ст. 876 Гражданского кодекса (Kodeks cywilny): кто-то обязуется заплатить долг арендатора, если тот не заплатит. Такого поручителя (poręczyciel) арендодатель может требовать при любом договоре, но ни одна норма этого не обязывает.

Окказиональный наём может заключить только собственник жилого помещения, который является физическим лицом и не ведёт предпринимательской деятельности в сфере сдачи жилья в аренду, на определённый срок не более 10 лет (ст. 19a ч. 1). Только при этом договоре закон требует, чтобы арендатор указал другое жильё и представил согласие его собственника.

Три формы найма — сравнение

Различия между этими формами подробнее описаны в статьях о том, чем окказиональный наём отличается от обычного договора аренды и чем он отличается от институционального найма.

Как снять квартиру без «поручительства»

Обычный договор аренды

Это самый простой путь. Не нужен ни нотариальный акт (akt notarialny), ни адрес для выселения. Договор стоит заключить письменно. Договор аренды на срок более года, заключённый без письменной формы, считается заключённым на неопределённый срок (ст. 660 KC). При этой форме позиция арендодателя слабее, поэтому он чаще ожидает более высокий залог (kaucja, максимум 12-кратная арендная плата), документы о доходах или классического поручителя.

Институциональный наём

Если квартиру сдаёт фирма, ведущая деятельность в этой сфере, она заключает договор институционального найма (ст. 19f). Арендатор в этом случае делает нотариальное заявление о добровольном подчинении принудительному исполнению, но не обязан указывать другое жильё или представлять чьё-либо согласие.

Окказиональный наём с заявлением от близких

Если собственнику важен именно окказиональный наём, заявление может подписать любой собственник жилого помещения: родитель, родственник, знакомый и даже компания, владеющая квартирой. Родство значения не имеет. Для этого человека это не означает ответственности за арендную плату — только согласие на проживание арендатора в случае выселения.

Заявление от фирмы

Люди, у которых в Польше нет никого с квартирой, часто обращаются к фирмам, предлагающим платные заявления собственников жилья. Юридически это тот же документ, поэтому и требования к нему те же. На что обратить внимание и сколько это стоит, объясняем в статье Сколько стоит «поручительство» для окказионального найма.

Что, если у договора окказионального найма нет этого приложения

Особые правила окказионального найма действуют, только если выполнены требования закона. Если заявления о другом жилье нет, арендодатель рискует не воспользоваться порядком по ст. 19d, то есть исполнительной формулой (klauzula wykonalności), присваиваемой нотариальному акту. Тогда договор может быть оценён как обычный наём, а для выселения потребуется судебный процесс. Для арендатора это означает менее определённое правовое положение и потенциальный спор. Поэтому ни одной из сторон не стоит соглашаться на «окказиональный наём без поручительства». Лучше сразу заключить договор в форме, которая соответствует действительности.

Другая ситуация — утрата указанного жилья во время найма, например когда его собственник его продаст. Тогда у арендатора есть 21 день, чтобы указать новое жильё и представить новое заявление (ст. 19a ч. 3). Если он этого не сделает, арендодатель может расторгнуть договор со сроком уведомления не менее 7 дней (ст. 19d ч. 5).

Почему арендодатели так часто требуют этот документ

Собственники больше всего боятся долгого выселения. При обычном найме для выселения нужно решение суда, а суд в нём по собственной инициативе решает вопрос о праве на социальное жильё (ст. 14 закона). Решения об освобождении жилья не исполняются с 1 ноября по 31 марта, если выселяемому не указано жильё, куда он должен переехать (ст. 16). При окказиональном найме эти нормы не применяются (ст. 19e). Указанное жильё позволяет судебному исполнителю (komornik) сразу переселить арендатора, а не ждать временного помещения от гмины (gmina) (ст. 1046 § 4 Гражданского процессуального кодекса, k.p.c.).

Как убедить арендодателя, если у вас нет «поручительства»

• Предложите обычный договор аренды с более высоким залогом в пределах установленного законом лимита.
• Предоставьте документы, подтверждающие стабильный доход, например трудовой договор (umowa o pracę) или справку из вуза о стипендии.
• Предложите классического поручителя по аренде, например родителя. Договор поручительства требует письменной формы (ст. 876 § 2 KC).
• Предложите более короткий первый срок договора с возможностью заключить следующий.
• Ищите предложения институционального найма, где адрес для выселения не нужен.
• Если арендодатель не откажется от окказионального найма, получите заявление от знакомых или из надёжного источника и проверьте его в поземельной книге (księga wieczysta).

Частые вопросы