Как проходит выселение при окказиональном найме: пошагово

При окказиональном найме (najem okazjonalny) собственнику не нужно подавать иск о выселении (eksmisja). После окончания договора он вручает арендатору требование освободить жильё, а если арендатор не съедет в установленный срок (не менее 7 дней), подаёт в суд заявление о присвоении нотариальному заявлению арендатора клаузулы исполнимости (klauzula wykonalności) и передаёт дело судебному исполнителю (komornik). Процедуру регулируют ст. 19d закона ustawa o ochronie praw lokatorów («О защите прав жильцов») и ст. 777 и 1046 Гражданского процессуального кодекса (Kodeks postępowania cywilnego, k.p.c.).

Предварительное условие: договор должен быть полным и заявленным в налоговую

Упрощённое выселение работает только тогда, когда договор отвечает всем требованиям ст. 19a закона от 21 июня 2001 г. о защите прав жильцов (Dz.U. z 2023 r. poz. 725), а собственник уведомил о нём начальника налоговой инспекции (naczelnik urzędu skarbowego) в течение 14 дней с начала найма. Без уведомления ст. 19d не применяется (ст. 19b ч. 3), и вернуть жильё можно только через обычный иск о выселении. Что может лишить договор этой защиты, мы описываем в статье когда договор окказионального найма недействителен.

Этап 1. Прекращение договора

Договор окказионального найма прекращается с истечением срока, на который он заключён, либо расторгается по истечении срока уведомления о расторжении (ст. 19d ч. 1). Поскольку его заключают на определённый срок, расторгнуть его в одностороннем порядке можно в случаях, предусмотренных договором (ст. 673 § 3 Гражданского кодекса, KC). Закон применяет к окказиональному найму и основания из ст. 11 ч. 2 п. 1–3 — расторжение не позднее чем за месяц, на конец календарного месяца, если арендатор:

• несмотря на письменное предупреждение, использует жильё не по договору, портит его либо грубо или систематически нарушает порядок проживания в доме;
• задолжал арендную плату или платежи как минимум за три полных расчётных периода, несмотря на письменное предупреждение о намерении расторгнуть договор и предоставление дополнительного месячного срока для оплаты;
• сдал жильё в наём, в поднаём или в безвозмездное пользование без письменного согласия собственника.

Кроме того, если арендатор потерял возможность проживать по указанному адресу и в течение 21 дня не указал новое жильё, собственник может расторгнуть договор письменно со сроком не менее 7 дней (ст. 19d ч. 5). Уведомление о расторжении всегда стоит составлять письменно и указывать в нём причину.

Этап 2. Требование освободить жильё

Если арендатор не съехал добровольно, собственник вручает ему письменное требование освободить жильё с официально засвидетельствованной подписью — на практике подпись свидетельствует нотариус (notariusz). С 5 ноября 2026 г. максимальная ставка за такое засвидетельствование — 60 zł плюс НДС (VAT) (Dz.U. z 2026 r. poz. 1370). Требование должно содержать (ст. 19d ч. 3):

1. данные собственника и арендатора;
2. указание договора окказионального найма и причины прекращения отношений найма;
3. срок — не короче 7 дней с момента вручения, — в течение которого арендатор и проживающие с ним лица должны освободить жильё.

Лучше всего отправить требование заказным письмом с уведомлением о вручении: к заявлению о клаузуле прилагается доказательство вручения или доказательство отправки заказным письмом.

Этап 3. Заявление о присвоении клаузулы исполнимости

После безрезультатного истечения срока собственник подаёт заявление о присвоении клаузулы исполнимости нотариальному акту с заявлением арендатора (ст. 19d ч. 4). Компетентен районный суд (sąd rejonowy) по общей подсудности должника, то есть, как правило, суд по месту жительства арендатора (ст. 781 § 2 k.p.c.). К заявлению прилагают:

• требование освободить жильё с доказательством вручения или отправки;
• документ, подтверждающий правовой титул собственника к жилью (например, выписку из поземельной книги, księga wieczysta);
• подтверждение уведомления налоговой инспекции о договоре;
• выписку из нотариального акта (wypis aktu notarialnego) с заявлением арендатора.

Судебная пошлина составляет 50 zł (ст. 71 п. 1 закона ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych — «О судебных издержках по гражданским делам»). Суд должен рассмотреть заявление незамедлительно, не позднее чем через 3 дня после подачи (ст. 781¹ k.p.c.); дело может вести судебный референдарий (referendarz sądowy). Суд не проводит заседания об обоснованности выселения — он проверяет документы.

Этап 4. Принудительное исполнение через судебного исполнителя

С исполнительным документом (tytuł wykonawczy) собственник обращается к судебному исполнителю при суде, в округе которого находится жильё (ст. 1046 § 1 k.p.c.). Фиксированный сбор за заявление о принудительном освобождении жилого помещения составляет 1500 zł (ст. 34 ч. 1 закона ustawa o kosztach komorniczych — «О расходах на судебных исполнителей»). Сначала исполнитель призывает арендатора добровольно освободить жильё в установленный срок, а после его безрезультатного истечения проводит выселение:

• переселяет арендатора в жильё, к которому у того есть правовой титул и где он может проживать, — при окказиональном найме это жильё, указанное в договоре (ст. 1046 § 4 k.p.c.);
• если у должника нет права на временное помещение (pomieszczenie tymczasowe), а переселить его некуда, направляет его в ночлежку, приют или иное учреждение, указанное гминой (gmina) (ст. 1046 § 5¹ k.p.c.); при заявленном окказиональном найме права на временное помещение нет (ст. 25d п. 2 закона);
• движимое имущество арендатора, не являющееся предметом взыскания, передаёт должнику, а если это невозможно — передаёт на хранение хранителю за счёт должника (ст. 1046 § 9 k.p.c.).

Чем это отличается от выселения при обычном найме

Главные различия собраны ниже; более широкое сравнение двух договоров вы найдёте в статье чем окказиональный наём отличается от обычного договора найма.

Чего собственнику делать нельзя

Самовольное «выселение» — замена замков, вынос вещей или отключение коммунальных услуг — законом не предусмотрено. Систематическое создание препятствий в пользовании занимаемым жильём с целью принудить жильца к определённому поведению является преступлением по ст. 191 § 1a Уголовного кодекса (Kodeks karny). До момента выезда арендатор, занимающий жильё после прекращения договора, ежемесячно платит возмещение в размере арендной платы, которую мог бы получать собственник (ст. 18 ч. 1 и 2 закона).

Как может защищаться арендатор

• Частная жалоба на определение о присвоении клаузулы (zażalenie, ст. 795 k.p.c.) — срок исчисляется с момента вручения уведомления о возбуждении исполнительного производства.
• Иск против принудительного исполнения (powództwo przeciwegzekucyjne, ст. 840 k.p.c.) — когда арендатор оспаривает события, на которых основана клаузула (например, договор не был надлежащим образом расторгнут), или когда после возникновения титула произошло событие, вследствие которого обязанность прекратилась.
• Проверка уведомления налоговой — если собственник не уведомил налоговую инспекцию о договоре, он не сможет приложить подтверждение к заявлению, и порядок по ст. 19d не применяется.

В споре стоит обратиться за помощью к юристу. Арендатор может также договориться с собственником о сроке выезда — см. что делать, если собственник требует съехать досрочно.

Эффективность всей процедуры зависит от того, достоверно ли и актуально ли заявление собственника указанного жилья (oświadczenie właściciela). Если вы как арендатор нуждаетесь в таком документе, в нашем сервисе есть варианты заявления от 298 zł, в том числе с нотариально засвидетельствованной подписью — от 413 zł.

Частые вопросы