Właściciel żąda wyprowadzki przed terminem – co możesz zrobić?

Jeśli masz umowę najmu na czas oznaczony, właściciel nie może skutecznie zażądać wyprowadzki przed terminem tylko dlatego, że zmienił plany. Potrzebuje podstawy z umowy albo z ustawy i musi wypowiedzieć umowę na piśmie. Ustne polecenie „proszę się wyprowadzić do końca miesiąca” nie rozwiązuje umowy, a wymiana zamków czy odcięcie mediów mogą być przestępstwem.

Kiedy właściciel może zakończyć najem okazjonalny przed terminem

Najem okazjonalny zawsze jest zawarty na czas oznaczony (art. 19a ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, tekst jednolity Dz.U. z 2023 r. poz. 725). Wcześniejsze zakończenie przez właściciela jest możliwe w czterech sytuacjach:

• Porozumienie stron – gdy się zgodzisz, na warunkach, które razem ustalicie.
• Klauzula w umowie – jeśli umowa wymienia przypadki, w których wynajmujący może ją wypowiedzieć (art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego). Sprawdź, czy przyczyna podana przez właściciela rzeczywiście mieści się w tej klauzuli.
• Naruszenia po stronie najemcy wymienione w art. 11 ust. 2 pkt 1–3 ustawy, który stosuje się do najmu okazjonalnego na mocy art. 19e: używanie lokalu sprzecznie z umową lub rażące naruszanie porządku domowego mimo pisemnego upomnienia, zaległości za co najmniej trzy pełne okresy płatności po pisemnym uprzedzeniu i wyznaczeniu dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty oraz podnajem lub oddanie lokalu do używania bez pisemnej zgody. Wypowiedzenie następuje wtedy na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.
• Brak adresu na wypadek eksmisji – jeżeli straciłeś możliwość zamieszkania w lokalu wskazanym w umowie i w 21 dni nie wskazałeś nowego wraz z oświadczeniem jego właściciela, wynajmujący może wypowiedzieć umowę z co najmniej siedmiodniowym okresem wypowiedzenia (art. 19a ust. 3, art. 19d ust. 5).

W zwykłej umowie najmu lokalu mieszkalnego ochrona najemcy jest jeszcze szersza: wypowiedzenie przez właściciela musi być pisemne pod rygorem nieważności, wskazywać przyczynę i opierać się na jednej z podstaw wymienionych w ustawie (art. 11 ust. 1).

Powody, które same w sobie nie wystarczą

Czego właścicielowi nie wolno

Nawet gdy podstawa do zakończenia najmu istnieje, właściciel nie może sam „wyegzekwować” wyprowadzki. Wymiana zamków, wynoszenie rzeczy, odcinanie prądu czy wody w celu zmuszenia lokatora do wyjazdu może wyczerpywać znamiona przestępstwa z art. 191 § 1a Kodeksu karnego, czyli uporczywego stosowania przemocy innego rodzaju lub istotnego utrudniania korzystania z zajmowanego lokalu mieszkalnego. Grozi za to kara pozbawienia wolności do lat 3, a ściganie następuje na wniosek pokrzywdzonego.

Właściciel nie może też wchodzić do mieszkania, kiedy chce. Z art. 10 ustawy, który ma zastosowanie do najmu okazjonalnego, wynika, że lokal udostępnia się mu po wcześniejszym ustaleniu terminu, na przykład w celu przeglądu, a bez uprzedzenia tylko w razie awarii grożącej szkodą – a pod nieobecność lokatora wyłącznie w obecności Policji lub straży miejskiej.

Co zrobić krok po kroku

1. Poproś o stanowisko na piśmie. Uprzejmie, ale jasno: jaka jest podstawa i od kiedy umowa miałaby się skończyć.
2. Sprawdź umowę. Zwróć uwagę na czas trwania, klauzule wypowiedzenia, okresy wypowiedzenia i zasady zmiany czynszu.
3. Oceń zarzuty. Jeśli właściciel powołuje się na zaległości lub naruszenia, sprawdź, czy wcześniej otrzymałeś pisemne upomnienie lub uprzedzenie z dodatkowym terminem zapłaty.
4. Odpowiedz pisemnie. Jeśli żądanie nie ma podstawy, napisz, że umowa obowiązuje do określonej daty i że zamierzasz ją wykonywać. Płać czynsz terminowo i zachowuj potwierdzenia.
5. Negocjuj, jeśli chcesz się zgodzić. Możesz przyjąć wcześniejszy termin w zamian za realny czas na przeprowadzkę, zwolnienie z części czynszu czy szybki zwrot kaucji – wszystko spisane w porozumieniu.
6. Dokumentuj naruszenia. Zmiana zamków, odcięcie mediów czy wejścia bez zgody – zdjęcia, wiadomości, świadkowie. W razie potrzeby zgłoś sprawę na Policję.
7. Skorzystaj z pomocy prawnej. Punkty nieodpłatnej pomocy prawnej działają w każdym powiecie; zapisy prowadzi serwis gov.pl.

Jak wygląda zakończenie najmu, gdy podstawa naprawdę istnieje

Po wygaśnięciu lub skutecznym wypowiedzeniu umowy właściciel, który chce odzyskać lokal, musi przejść ustawową procedurę z art. 19d. Doręcza najemcy pisemne żądanie opróżnienia lokalu z urzędowo poświadczonym podpisem, wskazujące umowę, przyczynę jej ustania i termin wyprowadzki – nie krótszy niż 7 dni od doręczenia. Dopiero po bezskutecznym upływie tego terminu może wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji, a następnie skierować sprawę do komornika. Szczegóły opisujemy w artykule o tym, jak przebiega eksmisja przy najmie okazjonalnym.

Ważne: w najmie okazjonalnym nie przysługuje prawo do tymczasowego pomieszczenia, jeśli umowa została zgłoszona do urzędu skarbowego (art. 25d pkt 2 ustawy). Komornik może przeprowadzić najemcę do lokalu wskazanego w umowie. Dlatego tak ważne jest, by oświadczenie właściciela tego lokalu – na rynku nazywane poręczeniem – było prawdziwe i aktualne.

Gdy właściciel rozmyślił się jeszcze przed podpisaniem umowy

Dopóki umowa nie została zawarta, obie strony co do zasady mogą zrezygnować. Zaliczkę należy wtedy zwrócić. Jeśli jednak wpłaciłeś zadatek, a właściciel nie wykonał umowy, możesz od niej odstąpić i żądać sumy dwukrotnie wyższej (art. 394 § 1 k.c.). Dlatego każdą wpłatę przed podpisaniem umowy opisz na piśmie: jako zadatek albo zaliczkę.

Jeżeli konflikt z właścicielem skończy się wyprowadzką, a nie masz adresu na wypadek eksmisji do kolejnej umowy, przed podpisaniem nowej warto bezpłatnie skonsultować, jakie oświadczenie będzie Ci potrzebne.

Najczęstsze pytania