Власник вимагає виїхати достроково — що ви можете зробити?

Якщо у вас договір найму на визначений строк, власник не може правомірно вимагати, щоб ви виїхали раніше, лише тому, що змінив плани. Йому потрібна підстава в договорі або в законі, і він мусить розірвати договір письмово. Усна вказівка «будь ласка, виїжджайте до кінця місяця» договору не розриває, а заміна замків чи відключення комунальних послуг можуть бути злочином.

Коли власник може припинити оказіональний найм достроково

Оказіональний найм (najem okazjonalny) завжди укладають на визначений строк (ст. 19a ч. 1 закону про захист прав мешканців, житловий фонд громади та про зміни до Цивільного кодексу — ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, єдиний текст Dz.U. z 2023 r. poz. 725). Власник може припинити його достроково в чотирьох ситуаціях:

• Згода сторін — якщо ви погодитеся, на умовах, які ви разом визначите.
• Застереження в договорі — якщо договір перелічує випадки, коли орендодавець може його розірвати (ст. 673 § 3 Цивільного кодексу — Kodeks cywilny). Перевірте, чи причина, яку називає власник, справді підпадає під це застереження.
• Порушення з боку орендаря, перелічені у ст. 11 ч. 2 п. 1–3 закону, яку застосовують до оказіонального найму на підставі ст. 19e: використання житла всупереч договору або грубе порушення порядку в будинку попри письмове попередження, заборгованість щонайменше за три повні платіжні періоди після письмового попередження і надання додаткового місячного строку для оплати, а також суборенда чи передача житла в користування без письмової згоди. Тоді договір розривають із попередженням за місяць, на кінець календарного місяця.
• Немає адреси на випадок виселення — якщо ви втратили можливість проживати в житлі, зазначеному в договорі, і протягом 21 дня не вказали нового разом із заявою його власника, орендодавець може розірвати договір зі строком попередження щонайменше сім днів (ст. 19a ч. 3, ст. 19d ч. 5).

У звичайному договорі найму житлового приміщення захист орендаря ще ширший: розірвання договору власником має бути письмовим під загрозою недійсності, містити причину і ґрунтуватися на одній з підстав, перелічених у законі (ст. 11 ч. 1).

Причини, яких самих по собі недостатньо

Що власнику заборонено

Навіть якщо підстава для припинення найму є, власник не може сам «примусити» вас виїхати. Заміна замків, винесення речей, відключення світла чи води, щоб змусити мешканця виїхати, можуть мати ознаки злочину за ст. 191 § 1a Кримінального кодексу (Kodeks karny), тобто систематичного застосування насильства іншого роду або суттєвого перешкоджання користуванню житлом, яке особа займає. За це загрожує позбавлення волі на строк до 3 років, а переслідування здійснюється за заявою потерпілого.

Власник також не може заходити до квартири, коли захоче. Зі ст. 10 закону, яку застосовують до оказіонального найму, випливає, що житло надають йому для доступу після попереднього узгодження часу, наприклад для огляду, а без попередження — лише в разі аварії, що загрожує шкодою, причому за відсутності мешканця тільки в присутності поліції або міської варти (straż miejska).

Що робити крок за кроком

1. Попросіть викласти позицію письмово. Ввічливо, але чітко: яка підстава і з якого дня договір мав би закінчитися.
2. Перевірте договір. Зверніть увагу на строк дії, застереження про розірвання, строки попередження і правила зміни орендної плати.
3. Оцініть закиди. Якщо власник посилається на заборгованість чи порушення, перевірте, чи ви раніше отримали письмове попередження або повідомлення з додатковим строком для оплати.
4. Дайте письмову відповідь. Якщо вимога безпідставна, напишіть, що договір діє до певної дати і ви маєте намір його виконувати. Платіть вчасно і зберігайте підтвердження.
5. Домовляйтеся, якщо хочете погодитися. Можна прийняти раніший строк в обмін на реальний час на переїзд, звільнення від частини орендної плати чи швидке повернення депозиту — усе це зафіксуйте в письмовій угоді.
6. Документуйте порушення. Заміна замків, відключення комунальних послуг чи входження без згоди — фото, повідомлення, свідки. За потреби повідомте поліцію.
7. Скористайтеся юридичною допомогою. Пункти безоплатної правової допомоги (nieodpłatna pomoc prawna) працюють у кожному повіті; записатися можна через сервіс gov.pl.

Як виглядає припинення найму, коли підстава справді є

Після закінчення строку або правомірного розірвання договору власник, який хоче повернути житло, мусить пройти визначену законом процедуру за ст. 19d. Він вручає орендарю письмову вимогу звільнити житло з нотаріально засвідченим підписом, у якій зазначено договір, причину його припинення і строк виїзду — не менше 7 днів від вручення. Лише після того, як цей строк мине безрезультатно, він може звернутися до суду про надання виконавчої формули (klauzula wykonalności) нотаріальному акту, у якому орендар добровільно підпорядкувався примусовому виконанню, а потім передати справу судовому виконавцю (komornik). Докладніше — у статті про те, як відбувається виселення при оказіональному наймі.

Важливо: при оказіональному наймі право на тимчасове приміщення (tymczasowe pomieszczenie) не надається, якщо договір повідомлено податковій інспекції (urząd skarbowy) (ст. 25d п. 2 закону). Судовий виконавець може переселити орендаря до житла, зазначеного в договорі. Тому так важливо, щоб заява власника цього житла (oświadczenie właściciela), яку на ринку називають «порукою» (poręczenie), була правдивою та актуальною.

Коли власник передумав ще до підписання договору

Поки договір не укладено, обидві сторони, за загальним правилом, можуть відмовитися. Аванс (zaliczka) тоді треба повернути. Якщо ж ви внесли завдаток (zadatek), а власник не виконав договору, ви можете від нього відступити й вимагати подвійну суму (ст. 394 § 1 KC). Тому кожен платіж до підписання договору описуйте письмово: як завдаток або як аванс.

Якщо конфлікт із власником закінчиться виїздом, а для наступного договору у вас немає адреси на випадок виселення, перед підписанням нового варто безкоштовно проконсультуватися, яка заява вам знадобиться.

Поширені запитання