Окказиональный наём в Варшаве: как заключить договор и купить адрес

В Варшаве окказиональный наём (najem okazjonalny) заключается так же, как и во всей Польше. Нужны письменный договор, нотариальное заявление арендатора о добровольном подчинении принудительному исполнению (poddanie się egzekucji), указание другого жилья и согласие его собственника. После начала найма у арендодателя есть 14 дней, чтобы уведомить о договоре налоговую инспекцию (urząd skarbowy). «Покупка адреса» на практике означает платное получение заявления от собственника другого жилья (oświadczenie właściciela). Это законно, но документ должен быть настоящим и касаться реальной квартиры.

Действуют ли в Варшаве другие правила?

Нет. Окказиональный наём регулируют общепольские нормы — ст. 19a–19e закона ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego («О защите прав жильцов, муниципальном жилищном фонде и об изменении Гражданского кодекса», t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 725 ze zm.). Максимальные нотариальные ставки одинаковы в Варшаве и в любом другом городе. Разница скорее в том, что в крупные города многие арендаторы приезжают на работу или учёбу, и рядом у них нет родственников с собственной квартирой. Поэтому именно там чаще возникает вопрос, где взять «адрес для окказионального найма».

Предложить окказиональный наём может только собственник — физическое лицо, не ведущее предпринимательскую деятельность в сфере сдачи жилья. Договор заключается на определённый срок, не более 10 лет (ст. 19a ч. 1). Если квартиру сдаёт компания, речь идёт об институциональном найме (najem instytucjonalny), при котором указывать другое жильё не требуется.

Как заключить договор — пошагово

1. Проверьте квартиру и собственника. Попросите номер поземельной книги (księga wieczysta) и бесплатно проверьте его на ekw.ms.gov.pl. Человек, подписывающий договор, должен значиться в разделе II как собственник.
2. Согласуйте условия. Определите срок найма, арендную плату, правила её повышения и платежи. Собственник может повышать арендную плату только на условиях, указанных в договоре (ст. 19c ч. 2). Залог (kaucja) не может превышать 6-кратный размер месячной арендной платы (ст. 19a ч. 4).
3. Получите заявление собственника другого жилья о согласии на проживание арендатора и проживающих с ним лиц (ст. 19a ч. 2 п. 3). Выясните у арендодателя, требует ли он нотариального засвидетельствования подписи.
4. Сделайте заявление у нотариуса. Арендатор делает в форме нотариального акта (akt notarialny) заявление, в котором подчиняется принудительному исполнению и обязуется освободить жильё в срок, указанный в требовании собственника. Это можно сделать у любого нотариуса (notariusz) — контора не обязательно должна быть в Варшаве.
5. Подпишите договор в письменной форме. Сам договор не требует нотариуса, но письменная форма обязательна под угрозой недействительности (ст. 19a ч. 6). Приложите к нему все приложения.
6. Уведомление налоговой инспекции. Собственник уведомляет о договоре начальника налоговой инспекции по месту своего жительства, а не по местонахождению квартиры. На это у него 14 дней с начала найма (ст. 19b ч. 1). Арендатор может потребовать подтверждение уведомления. Без уведомления собственник не сможет воспользоваться упрощённой процедурой освобождения жилья (ст. 19b ч. 3).

Подробное описание всего процесса — в руководстве Как снять квартиру по окказиональному найму.

Нотариальные расходы в Варшаве в 2026 году

К ставкам добавляется НДС (VAT) 23%. Ставки за засвидетельствование и выписки установлены распоряжением министра юстиции о максимальных ставках нотариального тарифа (rozporządzenie w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej), изменённым с 5 ноября 2026 г. (Dz.U. z 2026 r. poz. 1370). Варшавские нотариусы могут взять меньше, но не больше. Закон не определяет, кто несёт эти расходы, поэтому стороны могут свободно об этом договориться.

Что значит «купить адрес» для окказионального найма

Юридически «адрес для окказионального найма» — это заявление собственника другого жилья (или лица, имеющего к нему правовой титул) о том, что он согласен на проживание у него арендатора и проживающих с ним лиц. Закон не запрещает, чтобы такое заявление делал человек или компания, не связанные с арендатором, в том числе за плату. Главное, чтобы жильё существовало, а подписавший имел к нему правовой титул. Если арендатор не съедет добровольно, судебный исполнитель (komornik) может переселить его в жильё, где он имеет право проживать (ст. 1046 § 4 Гражданского процессуального кодекса, k.p.c.). Так что указанный адрес — не формальность на бумаге.

Человек, подписывающий заявление, не отвечает за арендную плату или долги арендатора. Он не является поручителем в смысле ст. 876 Гражданского кодекса (Kodeks cywilny). Подробнее объясняем в статье Что такое «поручительство» при окказиональном найме.

Наш сервис предлагает четыре варианта такого заявления:

Если вы не знаете, что требует ваш арендодатель, спросите его до заказа или воспользуйтесь бесплатной консультацией.

На что обратить внимание — чек-лист

• Арендатор: проверьте поземельную книгу арендуемой квартиры и личность арендодателя.
• Арендатор: сохраните копию договора, всех приложений и подтверждения уведомления налоговой инспекции.
• Арендатор: если вы потеряете возможность проживать в указанном жилье, у вас есть 21 день на новое заявление (ст. 19a ч. 3).
• Арендодатель: проверьте по поземельной книге, подписал ли заявление собственник указанного жилья.
• Арендодатель: если хотите быть уверены в личности подписавшего, требуйте нотариального засвидетельствования подписи.
• Арендодатель: не забудьте о 14-дневном сроке уведомления и о декларировании дохода от сдачи. Подробности — в статье Какие налоги платит арендодатель.

Частые вопросы