Чи можна розірвати договір оказіонального найму достроково?

Так, але не довільно. Договір оказіонального найму (najem okazjonalny) завжди укладають на визначений строк, тож достроково його можна припинити лише за згодою сторін, розірвавши в ситуаціях, передбачених договором, або з причин, визначених законом. Самого «хочу виїхати» чи «мені потрібна квартира» недостатньо.

Чому оказіональний найм не можна розірвати «просто так»

Згідно зі ст. 19a ч. 1 закону від 21 червня 2001 р. про захист прав мешканців, житловий фонд громади та про зміни до Цивільного кодексу (ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, єдиний текст Dz.U. z 2023 r. poz. 725), оказіональний найм — це найм житлового приміщення, укладений на визначений строк, не довший за 10 років, власником — фізичною особою, яка не веде підприємницької діяльності у сфері здавання житла в оренду. Договір припиняється зі спливом цього строку або розривається після закінчення строку попередження (ст. 19d ч. 1).

До договорів на визначений строк застосовується ст. 673 § 3 Цивільного кодексу (Kodeks cywilny, єдиний текст Dz.U. z 2026 r. poz. 795): і орендодавець, і орендар можуть розірвати найм у випадках, визначених у договорі. Якщо договір таких випадків не передбачає, жодна зі сторін не може розірвати його лише тому, що в неї змінилися плани. Тоді залишаються угода сторін або передбачені законом підстави для розірвання, описані нижче.

Способи дострокового припинення договору

Угода сторін

Це найпростіше і найпоширеніше рішення. Сторони будь-коли можуть домовитися, що договір закінчується раніше. Угоду варто скласти письмово й підписати всіма сторонами договору, зазначивши дату закінчення найму, строк передачі житла і ключів, розрахунок за оренду й комунальні послуги, а також спосіб повернення депозиту (kaucja). Закон вимагає письмової форми під загрозою недійсності для самого договору оказіонального найму та змін до нього (ст. 19a ч. 6), тож письмова угода також найнадійніша як доказ.

Розірвання, передбачене договором

Якщо договір містить застереження на кшталт «кожна зі сторін може розірвати договір із дотриманням двомісячного строку попередження у випадку…», достатньо ним скористатися. Причини мають бути описані конкретно, наприклад переведення орендаря на роботу в інше місто або заборгованість з платежів понад певну суму. Повідомлення про розірвання подайте письмово й збережіть підтвердження вручення.

Підстави із закону на боці власника

Ст. 19e закону виключає щодо оказіонального найму більшість норм, які захищають мешканців, але залишає ст. 11 ч. 2 п. 1–3. Отже, власник може розірвати договір із попередженням за місяць, на кінець календарного місяця, якщо орендар:

• попри письмове попередження використовує житло всупереч договору або його призначенню, пошкоджує його або грубо чи систематично порушує порядок у будинку,
• має заборгованість з орендної плати чи платежів щонайменше за три повні платіжні періоди — і лише після письмового попередження про намір розірвати договір та надання додаткового місячного строку для оплати,
• здав в оренду, суборенду або передав житло (чи його частину) в безоплатне користування без обов’язкової письмової згоди власника.

Окремою підставою є ст. 19d ч. 5: якщо орендар втратить можливість проживати за адресою, зазначеною в договорі, і протягом 21 дня від того, як дізнався про це, не вкаже нового житла разом із заявою його власника, орендодавець може письмово розірвати договір зі строком попередження щонайменше сім днів.

Треба виїхати раніше — що робити крок за кроком

Найчастіші причини — нова робота, навчання або переїзд до іншого міста. У такій ситуації дійте в такому порядку:

1. Прочитайте договір. Перевірте, чи передбачає він розірвання орендарем і в яких випадках, а також який строк попередження.
2. Поговоріть із власником якнайраніше. Що більше часу на пошук нового орендаря, то легше отримати згоду на дострокове припинення договору.
3. Запропонуйте конкретні умови. Наприклад, дату виїзду, оплату оренди до цього дня або допомогу в пошуку наступника. Пам’ятайте, що новий мешканець не «переймає» ваш договір автоматично — він має укласти власний договір із повним комплектом додатків.
4. Оформіть угоду письмово. Без неї договір і далі діє, а разом із ним — обов’язок платити за оренду до кінця строку найму.
5. Передайте житло за актом. Опишіть стан квартири, показники лічильників і передані ключі; зробіть фото.
6. Розрахуйтеся за депозит. При оказіональному наймі депозит повертають протягом місяця від звільнення житла, за вирахуванням належних власнику сум (ст. 19a ч. 5). Якщо повернення затримується, подивіться, що робити, коли власник не повертає депозит.

Якщо в новому місті ви знову орендуєте на умовах оказіонального найму, вам знадобиться новий комплект документів: нотаріальна заява про добровільне підпорядкування примусовому виконанню (poddanie się egzekucji), зазначення житла на випадок виселення і заява власника цього житла (oświadczenie właściciela). Повний перелік — у статті про те, які документи потрібні для оказіонального найму.

Коли договір хоче припинити власник

Продаж квартири, бажання поселити в ній родину чи знайдений орендар, готовий платити більше, самі по собі не є підставою для розірвання договору на визначений строк, якщо договір прямо не передбачає такого випадку. У разі продажу покупець вступає в правовідносини найму (ст. 678 § 1 KC), а норми про розірвання найму покупцем не застосовуються до житлових приміщень, якщо орендар уже в них заселився (ст. 692 KC). Як захиститися від такої вимоги, пишемо у статті що робити, коли власник вимагає виїхати достроково.

Чек-лист перед підписанням договору

Найбільше спорів про дострокове розірвання найму виникає через договори, які взагалі не передбачають розірвання. Перш ніж підписати договір, перевірте, чи він:

• перелічує конкретні ситуації, у яких кожна зі сторін може його розірвати,
• визначає строк попередження і форму (письмову) повідомлення про розірвання,
• регулює розрахунок за депозит, комунальні послуги і стан житла в разі дострокового припинення,
• не містить договірних штрафів (kary umowne) у розмірі, якого ви не можете прийняти.

Якщо ви лише збираєте документи і не маєте власної адреси на випадок виселення, можете скористатися нашою заявою власника іншого житла, яку на ринку називають «порукою» (poręczenie) для оказіонального найму.

Поширені запитання