Що таке «порука» при оказіональному наймі? Юридичне пояснення

При оказіональному наймі (najem okazjonalny) «порукою» (poręczenie) в побуті називають заяву власника іншого житла (oświadczenie właściciela) — або особи, яка має на нього правовий титул, — про те, що він погоджується, щоб орендар і особи, які живуть разом із ним, оселилися в нього, якщо орендаря доведеться виселити з орендованої квартири в порядку примусового виконання. Це обов’язковий додаток до договору оказіонального найму. Попри назву, особа, яка її підписує, не відповідає за борги орендаря.

Звідки назва «порука» і що каже закон

Оказіональний найм регулюють ст. 19a–19e закону від 21 червня 2001 р. про захист прав мешканців, житловий фонд громади та про зміни до Цивільного кодексу (ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 725 ze zm.). Згідно зі ст. 19a ч. 2 до договору оказіонального найму додають, зокрема:

1. заяву орендаря у формі нотаріального акта, у якій він добровільно підпорядковується примусовому виконанню (poddanie się egzekucji) і зобов’язується звільнити та передати житло у строк, зазначений у вимозі власника;
2. зазначення орендарем іншого житла, де він зможе проживати в разі примусового виконання обов’язку звільнити житло;
3. заяву власника цього житла або особи, яка має на нього правовий титул, про згоду на проживання орендаря та осіб, які живуть разом із ним.

Документ із пункту 3 на ринку називають «порукою», «адресою для оказіонального найму» або «адресою для виїзду». Ця назва вводить в оману. Порука в розумінні ст. 876 Цивільного кодексу (Kodeks cywilny) — це зобов’язання виконати чуже зобов’язання, наприклад сплатити борг. Заява за ст. 19a ч. 2 п. 3 такого наслідку не створює: її автор не платить за орендаря ні орендної плати, ні відшкодування, а лише погоджується, щоб орендар міг у нього жити. Якщо орендодавець хоче, щоб хтось справді гарантував платежі, потрібен окремий договір поруки. Заяву поручителя тоді слід скласти письмово під загрозою недійсності (ст. 876 § 2 k.c.).

Навіщо орендодавцю ця заява

Нотаріальний акт, у якому орендар добровільно підпорядкувався примусовому виконанню обов’язку передати житло, є виконавчим документом (ст. 777 § 1 п. 4 Цивільного процесуального кодексу — Kodeks postępowania cywilnego). Якщо після закінчення строку або розірвання договору орендар не виїде добровільно, власник:

1. вручає орендарю письмову вимогу звільнити житло з офіційно засвідченим підписом, встановлюючи строк не менше 7 днів (ст. 19d ч. 2–3 закону);
2. після того, як строк мине безрезультатно, подає до суду заяву про надання акту виконавчої формули (klauzula wykonalności) (ст. 19d ч. 4), яку суд розглядає невідкладно, не пізніше ніж за 3 дні (ст. 781¹ k.p.c.);
3. з виконавчим документом звертається до судового виконавця (komornik).

Під час виселення судовий виконавець переселяє боржника до іншого житла, де той може проживати. Якщо такого житла немає, він призупиняє дії, доки громада (gmina) не вкаже тимчасове приміщення (ст. 1046 § 4 k.p.c.). Заява про згоду на проживання наперед забезпечує місце, куди орендар може переїхати. Саме тому вона ключова для швидкості всієї процедури. Додаткова умова: власник має повідомити начальника податкової інспекції (urząd skarbowy) про договір протягом 14 днів від початку найму. Без цього повідомлення ст. 19c і 19d не застосовуються (ст. 19b ч. 3).

Хто може подати заяву

• Власник житла — фізична особа, наприклад батьки, інший родич чи знайомий. Він не мусить бути родичем орендаря.
• Юридична особа, наприклад компанія, якій належить квартира. Тоді підписують особи, уповноважені її представляти. Так на практиці виглядає «порука від організації», наприклад від роботодавця, що має житлове приміщення.
• Особа, яка має інший правовий титул на житло, наприклад кооперативне право власності на житло (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu).

Особа, яка підписує, повинна мати повну дієздатність. Якщо в житла кілька співвласників, надійніше, щоб заяву підписали всі. Закон не передбачає окремих правил для студентів чи іноземців: студент може надати, наприклад, заяву батьків, а ситуацію людей без родини в Польщі розглядаємо у статті про «поруку» для іноземців.

Що має містити заява — чек-лист

• дані особи, яка подає заяву: ім’я, прізвище, PESEL або номер документа, що посвідчує особу, та адреса, а для фірми — назва, номер KRS і дані осіб, які її представляють;
• повна адреса житла, де орендар зможе проживати, найкраще з номером земельно-іпотечної книги (księga wieczysta);
• зазначення правового титулу на це житло (власність, кооперативне право тощо);
• дані орендаря і однозначна згода на проживання орендаря та осіб, які живуть разом із ним, бо саме так це формулює закон;
• прив’язка до конкретного договору, наприклад адреса орендованої квартири і дані орендодавця;
• дата і власноручний підпис, а якщо орендодавець цього вимагає, — нотаріальне засвідчення підпису.

Чи має підпис бути нотаріально засвідчений?

Не завжди. Ст. 19a ч. 2 п. 3 передбачає, що заяву з нотаріально засвідченим підписом додають на вимогу орендодавця. Тож варто запитати орендодавця про це, перш ніж почнете збирати документи. Нотаріус (notariusz) засвідчує справжність підпису (ст. 96 п. 1 закону «Про нотаріат» — Prawo o notariacie). Тобто він підтверджує особу того, хто підписує, але не перевіряє правдивість змісту чи те, чи є ця особа власником житла. З 5 листопада 2026 р. максимальна ставка за таке засвідчення становить 60 zł нетто, раніше було 20 zł (§ 13 п. 1 літ. b розпорядження Міністра юстиції про максимальні ставки нотаріальної такси — rozporządzenie w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, зміненого розпорядженням від 13 жовтня 2026 р., Dz.U. z 2026 r. poz. 1370). До ставки додається VAT. Більше про роль нотаріуса пишемо у статті Нотаріус при оказіональному наймі — чи він обов’язковий.

Як довго заява дійсна

Закон не встановлює строку дії цього документа. На практиці заява стосується конкретного договору і діє стільки, скільки він. Якщо в ній зазначено конкретний договір або орендоване житло, для кожного нового договору оказіонального найму, зокрема при «продовженні» у вигляді нового договору, потрібен новий примірник. Закон не забороняє одному власникові подавати заяви на користь різних орендарів. Проте кожен договір повинен мати власний додаток.

Зміна адреси або особи, яка подала заяву

Ситуація може змінитися під час найму: власник продасть житло, відкличе згоду або помре. Ст. 19a ч. 3 встановлює, що в разі втрати можливості проживати у вказаному житлі орендар має 21 день від дня, коли дізнався про це, щоб вказати інше житло і надати нову заяву. Якщо він цього не зробить, орендодавець може письмово розірвати договір зі строком попередження щонайменше 7 днів (ст. 19d ч. 5). На практиці так само розглядають ситуацію, коли особа, яка подала заяву, «передумала» вже після укладення договору. Якщо вона відмовиться до підписання договору, просто треба знайти когось іншого.

1. Узгодьте нове житло з його власником.
2. Підготуйте нову заяву — із засвідченим підписом, якщо орендодавець цього вимагав.
3. Вручіть її орендодавцю до спливу 21 дня і збережіть підтвердження вручення.
4. Якщо адресу житла було вписано в текст договору, змініть його додатковою угодою (aneks). Зміни договору оказіонального найму вимагають письмової форми під загрозою недійсності (ст. 19a ч. 6).

Втрата власної копії не впливає на чинність заяви, бо примірник, доданий до договору, є в орендодавця. Орендар може попросити копію або підписання нового примірника.

Як орендодавець може перевірити заяву

1. Земельно-іпотечна книга. У системі електронних земельно-іпотечних книг (ekw.ms.gov.pl) можна безкоштовно переглянути книгу за її номером і перевірити, чи в розділі II власником значиться особа, яка підписала заяву.
2. Особа. Попросіть нотаріально засвідчити підпис або поставити підпис у вашій присутності після пред’явлення документа, що посвідчує особу.
3. Представництво фірми. Якщо заяву подає компанія, перевірте в KRS, чи її підписали особи, уповноважені її представляти.
4. Узгодженість даних. Адреса, номер книги й персональні дані мають збігатися в усіх документах.

Тривожні сигнали — відсутність номера земельно-іпотечної книги, дані, що не збігаються з книгою, порожні поля, заповнені після засвідчення підпису, і документ, доступний лише як скан.

Найпоширеніші помилки

Поширені запитання