Чим оказіональний найм відрізняється від звичайного договору найму?

Оказіональний найм (najem okazjonalny) — це договір найму, доповнений трьома додатками і повідомленням податкової інспекції (urząd skarbowy). Завдяки ним власник може повернути житло без судового процесу про виселення — на підставі нотаріальної заяви орендаря і виконавчої формули (klauzula wykonalności), наданої судом. Натомість орендар втрачає частину захисту, який при звичайному наймі дає йому закон про захист прав мешканців (ustawa o ochronie praw lokatorów), зокрема право на соціальне житло (lokal socjalny) і захист від виселення взимку.

Головні відмінності в одній таблиці

Розірвання і закінчення договору

При звичайному наймі власник може розірвати договір лише з причин, перелічених у ст. 11 закону, наприклад коли мешканець попри письмове попередження грубо порушує порядок у будинку або має заборгованість з орендної плати щонайменше за три повні платіжні періоди й не заплатив у додатковий місячний строк. Повідомлення про розірвання має бути письмовим і містити причину.

Договір оказіонального найму, як укладений на визначений строк, припиняється зі спливом строку або може бути розірваний у випадках, передбачених договором (ст. 673 § 3 k.c.). Закон застосовує до нього також підстави зі ст. 11 ч. 2 п. 1–3 (обтяжлива поведінка, заборгованість, суборенда без згоди), тож їх варто прямо вписати в договір. Крім того, власник може розірвати договір із 7-денним строком, якщо орендар втратив можливість проживати за вказаною адресою і протягом 21 дня не вказав нової (ст. 19d ч. 5). Дострокове припинення договору з погляду обох сторін розглядаємо у статті чи можна розірвати оказіональний найм достроково.

Найбільша різниця виникає тоді, коли орендар не виїжджає. При звичайному наймі власник мусить подати позов про виселення. При оказіональному наймі він вручає вимогу звільнити житло, а після безрезультатного спливу строку (щонайменше 7 днів) подає заяву про надання виконавчої формули нотаріальному акту. Наступні етапи описуємо у статті як відбувається виселення при оказіональному наймі.

Плюси й мінуси для орендодавця

• Плюси: швидший шлях повернення житла без судового процесу, відсутність обов’язку забезпечити соціальне житло і зимового захисту, підвищення орендної плати за правилами договору, а не ст. 8a.
• Мінуси: нижчий ліміт депозиту, обов’язок повідомити про договір протягом 14 днів (без цього захист втрачається), вартість офіційно засвідченого підпису під вимогою звільнити житло, а також те, що цією формою не може скористатися фірма чи особа, яка здає житло в межах підприємницької діяльності.

Плюси й мінуси для орендаря

• Плюси: готовність підписати такий договір розширює вибір квартир, бо частина власників здає житло лише в такій формі; депозит не може перевищувати шестикратної орендної плати; орендна плата не зросте інакше, ніж за договором; крім орендної плати власник стягує лише платежі, що від нього не залежать, якщо договір не передбачає іншого.
• Мінуси: витрати й формальності в нотаріуса (notariusz), потреба знайти особу, яка погодиться прийняти орендаря за своєю адресою, відсутність права на соціальне житло і тимчасове приміщення (tymczasowe pomieszczenie), а також відсутність захисту від виселення в зимовий період.

Як орендар може подбати про свої права

1. Попросіть підтвердження повідомлення податкової інспекції про договір — власник зобов’язаний його показати (ст. 19b ч. 2).
2. Перевірте, чи депозит не перевищує шестикратної орендної плати і чи договір визначає правила його повернення (протягом місяця від звільнення житла).
3. Зверніть увагу на положення про підвищення орендної плати і додаткові платежі — діє те, що записано в договорі.
4. Платіть переказом і зберігайте підтвердження; кожну зміну договору підписуйте письмово, інакше вона недійсна.
5. Якщо ви втратите можливість проживати за вказаною адресою, протягом 21 дня вкажіть нове житло і надайте заяву його власника (oświadczenie właściciela).
6. Візити власника: окрім аварій, мешканець надає доступ до житла після попереднього узгодження часу (ст. 10 ч. 3, яку застосовують і до оказіонального найму).

А може, без договору?

Найм «на слово» ризикований для обох сторін. Без письмового договору важко довести розмір орендної плати, внесеного депозиту чи узгоджений строк найму, а договір на строк понад рік, укладений не в письмовій формі, вважається укладеним на невизначений строк. Власник тоді втрачає можливість скористатися оказіональним наймом, а орендар — простий доказ своїх прав, наприклад у спорі про повернення депозиту (див. що робити, коли власник не повертає депозит).

Який договір обрати?

• Оказіональний найм — коли ви здаєте житло приватно (поза діяльністю у сфері найму), вам важливе передбачуване повернення житла, а орендар здатний вказати адресу і подати заяву в нотаріуса.
• Звичайний договір найму — коли обидві сторони приймають повний захист мешканця, найм короткий або орендар не має змоги вказати інше житло.
• Інституційний найм (najem instytucjonalny) — коли ви здаєте житло в межах підприємницької діяльності; відмінності описуємо у статті оказіональний та інституційний найм.

Якщо як орендарю вам потрібна заява власника іншого житла, яку на ринку називають «порукою» (poręczenie), у нашому сервісі ви знайдете кілька варіантів цього документа — від 298 zł.

Поширені запитання