Які податки сплачує орендодавець квартири у 2026 році?

Приватна особа, яка здає квартиру поза підприємницькою діяльністю, у 2026 р. сплачує лише фіксований податок із зареєстрованих доходів (ryczałt od przychodów ewidencjonowanych): 8,5% доходу до 100 000 zł на рік і 12,5% із суми понад цей поріг. Витрати (ремонт, відсотки, амортизацію) не вираховують. Податок сплачують щомісяця або щокварталу до 20-го числа наступного місяця, а рік підсумовують у декларації PIT-28 до 30 квітня.

Приватна оренда: з 2023 р. лише ryczałt

Доходи від найму і піднайму, не пов’язані з підприємницькою діяльністю (art. 10 ust. 1 pkt 6 закону ustawa o PIT – Закон про податок на доходи фізичних осіб), фізичні особи оподатковують фіксованим податком із зареєстрованих доходів (art. 2 ust. 1a закону ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym – Закон про фіксований податок на доходи, t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 843 ze zm.). З 2023 р. це єдина форма оподаткування приватної оренди. Розрахунок за податковою шкалою (skala podatkowa, 12% і 32%) з вирахуванням витрат більше недоступний, хоча його досі описують застарілі посібники.

Що це означає на практиці:

• ви не подаєте заяву про вибір ryczałt – він випливає із закону (виняток – описана нижче заява подружжя),
• ви не ведете облік доходів – при приватній оренді такого обов’язку немає (art. 15 ust. 3),
• ви не вираховуєте витрат – податок рахується від доходу (przychód), а не від чистого прибутку,
• деякі суми можна відняти від доходу, наприклад сплачені внески на соціальне страхування чи пожертви, на умовах, визначених законом.

Оренда в межах підприємницької діяльності підлягає іншим правилам і не є темою цієї статті. Варто також пам’ятати, що договір оказіонального найму (najem okazjonalny) може укласти лише власник, який не веде підприємницької діяльності у сфері здавання житла (art. 19a ust. 1 закону ustawa o ochronie praw lokatorów – Закон про захист прав орендарів).

Ставки і пороги у 2026 році

Доходи подружжя від спільної квартири, як правило, ділять навпіл. Проте подружжя може подати письмову заяву, що весь дохід оподатковує один із них, – до 20-го числа місяця, наступного за місяцем, у якому отримано перший дохід у році, а якщо перший дохід припав на грудень, – до кінця року (art. 12 ust. 6, 7 i 13). Заява діє і в наступні роки, доки подружжя від неї не відмовиться. Ліміт 100 000 zł рахується окремо для приватної оренди і для підприємницької діяльності (art. 12 ust. 14).

Приклад: орендна плата 3000 zł на місяць – це 36 000 zł доходу на рік. Ryczałt становить 8,5%, тобто 255 zł на місяць і 3060 zł за весь рік.

Що є доходом від оренди, а що ні

• Орендна плата – так, у момент отримання або надання в розпорядження, незалежно від того, надійшла вона переказом чи готівкою (art. 6 ust. 1a). Дивіться також статтю про оплату оренди готівкою.
• Плата за комунальні послуги та адміністративний внесок, які за договором несе орендар, – за позицією Міністерства фінансів не є доходом орендодавця.
• Зворотна застава (kaucja) – не є доходом. Стає ним, якщо ви її утримаєте: у рахунок несплаченої орендної плати – як дохід від оренди, на покриття шкоди – як дохід з інших джерел.
• Несплачена орендна плата – податок з неї не сплачується, доки ви її не отримаєте.

Строки: авансові платежі і PIT-28

1. Щомісячні платежі – до 20-го числа місяця, наступного за місяцем отримання доходу, а за грудень – до 20 січня (art. 21 ust. 1).
2. Щоквартальні платежі – якщо ви відповідаєте умовам, можна платити до 20-го числа місяця після кварталу, а за IV квартал – до 20 січня (art. 21 ust. 1a). Про вибір цього способу ви повідомляєте в річній декларації (art. 21 ust. 1c).
3. Декларація PIT-28 – подається з 15 лютого до 30 квітня наступного року (art. 21 ust. 2 pkt 2). З 15 лютого в e-Urząd Skarbowy на вас чекає підготовлена декларація, яку можна прийняти або виправити (art. 21c). За 2026 р. строк спливає 30 квітня 2027 р.

Оказіональний найм: повідомлення податкової інспекції

Оказіональний найм не змінює способу оподаткування – ви сплачуєте той самий ryczałt. Але є додатковий обов’язок: власник повідомляє про укладення договору начальника податкової інспекції (urząd skarbowy) за своїм місцем проживання протягом 14 днів від дня початку найму (art. 19b ust. 1 закону про захист прав орендарів, t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 725 ze zm.). Це не податкова декларація, але без повідомлення не діють норми про спрощене звільнення житла (art. 19b ust. 3 i art. 19e), тобто ви втрачаєте головну перевагу цієї форми договору. На вимогу орендаря ви мусите показати підтвердження повідомлення. Більше про формальності пишемо в посібнику як орендувати квартиру на підставі оказіонального найму.

Інші податки і збори

• VAT – здавання житлової нерухомості від власного імені виключно для проживання звільнене від VAT (art. 43 ust. 1 pkt 36 закону ustawa o VAT).
• Податок на нерухомість (podatek od nieruchomości) – ви сплачуєте його як власник до гміни (gmina), так само як і до здавання житла.
• Орендар – не сплачує податку за сам найм. Але якщо він за згодою орендодавця здає житло в піднайм, дохід від піднайму також оподатковується ryczałt. Про правила піднайму пишемо у статті про піднайм квартири.

Що загрожує за неподання доходів від оренди

Несплачений ryczałt – це податкова заборгованість із пенею. Приховування доходу може також тягнути відповідальність за Кримінальним фіскальним кодексом (Kodeks karny skarbowy). Якщо податкова встановить, що витрати платника перевищують задекларовані доходи, різницю можуть оподаткувати як дохід із незадекларованих джерел за ставкою 75% (art. 25b–25e закону про PIT). Письмовий договір найму – особливо договір оказіонального найму, про який повідомлено податкову, – є для фіскальних органів чітким слідом доходу. Якщо попередні роки не задекларовано, краще самостійно подати виправлення і сплатити заборгованість, ніж чекати на перевірку.

Чек-лист орендодавця на 2026 рік

• Договір найму в письмовій формі з чітким поділом: орендна плата – платежі – комунальні послуги.
• При оказіональному наймі: повідомлення податкової про договір протягом 14 днів.
• Подружжя: рішення, чи один із вас декларує весь дохід, і, за потреби, заява до 20-го числа місяця після першого доходу.
• Щомісячна або щоквартальна сплата ryczałt до 20-го числа.
• Декларація PIT-28 за 2026 р. – між 15 лютого і 30 квітня 2027 р.
• Документи про платежі і розрахунок застави на випадок запитань податкової.

Якщо ви готуєте договір оказіонального найму, перевірте, які документи для нього потрібні.

Поширені запитання