Коли договір оказіонального найму недійсний?

Договір оказіонального найму (najem okazjonalny) недійсний насамперед тоді, коли його не уклали письмово – закон вимагає письмової форми під загрозою недійсності, – або коли він має ваду, що робить недійсним будь-який правочин (наприклад, удаваність чи суперечність закону). Значно частіше помилки не спричиняють недійсності, а призводять до того, що договір діє як звичайний найм і власник втрачає спрощену процедуру повернення житла.

Три різні наслідки помилок

На практиці слово «недійсний» часто вживають надто широко. Варто розрізняти три ситуації:

Коли недійсний увесь договір

Немає письмової форми

Договір оказіонального найму та його зміни потребують письмової форми під загрозою недійсності (art. 19a ust. 6). Письмову форму забезпечують власноручні підписи обох сторін (art. 78 k.c.), а її еквівалентом є електронна форма – заява, підписана кваліфікованим електронним підписом (art. 78¹ k.c.). Підпису звичайним сканом, кліку в застосунку чи обміну e-mail недостатньо. Те саме стосується додатків до договору (aneks): усна домовленість про новий розмір орендної плати не змінює договору. Як підписати договір дистанційно, пояснюємо у статті чи можна підписати договір оказіонального найму онлайн.

Удаваність і суперечність закону

Недійсним є договір, укладений лише для виду, наприклад щоб показати установі титул до житла, хоча ніхто не збирається там жити (art. 83 § 1 k.c.). Недійсним є також правочин, що суперечить закону або має на меті його обійти (art. 58 § 1 k.c.).

Коли недійсні лише окремі положення

Якщо недійсна лише частина договору, решта залишається чинною, хіба що без хибних положень договір не було б укладено (art. 58 § 3 k.c.). Найпоширеніші проблеми:

• Застава понад ліміт – при оказіональному наймі застава (kaucja) не може перевищувати шестикратної місячної орендної плати (art. 19a ust. 4). Умова про вищу заставу суперечить закону в частині, що перевищує ліміт.
• Договірна неустойка за прострочену орендну плату – неустойку (kara umowna) можна передбачити лише за невиконання негрошового зобов’язання (art. 483 § 1 k.c.), наприклад за неповернення житла. За прострочення платежів належать відсотки.
• Відсотки понад максимум – відсотки за прострочення не можуть у річному вимірі перевищувати подвійних законних відсотків за прострочення; у разі перевищення належать максимальні відсотки (art. 481 § 2¹–2³ k.c.).
• Додаткові платежі – крім орендної плати, власник стягує лише незалежні від нього платежі, якщо договір не передбачає іншого (art. 19c ust. 1); платіж, не передбачений договором, не можна додати в односторонньому порядку.

Коли договір дійсний, але не діє як оказіональний найм

• Орендодавець не відповідає визначенню – якщо це компанія або особа, що здає житло в межах підприємницької діяльності у сфері здавання житла, договір не відповідає визначенню з art. 19a ust. 1. Такий орендодавець може укласти інституційний найм.
• Немає визначеного строку – оказіональний найм укладають на визначений строк, не довший за 10 років. Договір на невизначений строк не є оказіональним наймом.
• Бракує додатків – без заяви орендаря у формі нотаріального акта (akt notarialny) власник не має виконавчого документа (art. 777 § 1 pkt 4 Цивільного процесуального кодексу, k.p.c.). Без зазначення іншого житла і заяви його власника договір не відповідає вимогам art. 19a ust. 2.
• Немає повідомлення податкової інспекції – якщо власник не повідомить про договір протягом 14 днів від початку найму, art. 19c і 19d не застосовуються (art. 19b ust. 3), а винятки з art. 19e перестають діяти. Підтвердження повідомлення треба додати до заяви про виконавчу клаузулу (klauzula wykonalności) (art. 19d ust. 4 pkt 3).
• Неактуальна адреса – якщо орендар втратить можливість проживати за зазначеною адресою, він має 21 день, щоб указати нове житло і надати заяву; інакше власник може розірвати договір із 7-денним строком попередження (art. 19a ust. 3 i art. 19d ust. 5).

Сама описка, наприклад помилка в номері PESEL, як правило, не робить договір недійсним, якщо сторони можна однозначно встановити. Однак вона може ускладнити надання виконавчої клаузули, тому дані в договорі, нотаріальному акті та заяві власника зазначеного житла мають бути ідентичними.

Фальшива заява про адресу

Заява власника зазначеного житла (oświadczenie właściciela) має виражати справжню згоду уповноваженої особи. Підробка такого документа або його використання є злочином за art. 270 § 1 Кримінального кодексу (Kodeks karny). Для сторін це також практичний ризик: судовий виконавець (komornik) у майбутньому може переселити орендаря саме за зазначеною адресою. Тому документ варто отримати від людини, яка справді має правовий титул до житла, або від легально працюючого сервісу – у нас варіанти заяви починаються від 298 zł.

Чек-лист перед підписанням

1. Орендодавець – фізична особа і власник житла (попросіть номер поземельної книги, księga wieczysta, або інший документ, що підтверджує правовий титул).
2. Договір має письмову форму, визначений строк (до 10 років) і прямо зазначає, що це договір оказіонального найму.
3. Застава не перевищує шестикратної орендної плати; договір визначає правила її повернення.
4. Договір перелічує випадки, в яких сторони можуть його розірвати, – для договору на визначений строк це умова розірвання (art. 673 § 3 k.c.).
5. Правила підвищення орендної плати і перелік додаткових платежів записані в договорі.
6. До договору додано нотаріальну заяву орендаря, зазначення іншого житла і заяву його власника – з ідентичними даними сторін.
7. Сторони домовилися, хто і коли повідомить податкову інспекцію, а орендар отримає підтвердження.
8. Акт приймання-передачі (protokół zdawczo-odbiorczy) описує стан житла і лічильники – це основа подальших розрахунків застави.

Повний перелік документів знайдете у статті які документи потрібні для оказіонального найму.

Поширені запитання