Что такое «поручительство» при окказиональном найме в Польше?

При окказиональном найме (najem okazjonalny) «поручительством» (poręczenie) в обиходе называют заявление собственника другого жилья (oświadczenie właściciela) — или лица, имеющего на него правовой титул, — о том, что он согласен, чтобы арендатор и проживающие с ним лица поселились у него, если арендатору придётся покинуть арендованную квартиру в порядке принудительного исполнения. Это обязательное приложение к договору окказионального найма. Вопреки названию, человек, который его подписывает, не отвечает по долгам арендатора.

Откуда название «поручительство» и что говорит закон

Окказиональный наём регулируется ст. 19a–19e закона от 21 июня 2001 г. о защите прав жильцов, муниципальном жилом фонде и об изменении Гражданского кодекса (ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 725 ze zm.). Согласно ст. 19a ч. 2, к договору окказионального найма прилагаются, в частности:

1. заявление арендатора в форме нотариального акта (akt notarialny), в котором он добровольно подчиняется принудительному исполнению (poddaje się egzekucji) и обязуется освободить и передать квартиру в срок, указанный в требовании собственника;
2. указание арендатором другого жилья, в котором он сможет проживать в случае принудительного исполнения обязанности освободить квартиру;
3. заявление собственника этого жилья или лица, имеющего на него правовой титул, о согласии на проживание арендатора и лиц, проживающих вместе с ним.

Документ из пункта 3 на рынке называют «поручительством», «адресом для окказионального найма» или «адресом для выселения». Это название вводит в заблуждение. Поручительство в смысле ст. 876 Гражданского кодекса (Kodeks cywilny) — это обязательство исполнить чужое обязательство, например заплатить долг. Заявление по ст. 19a ч. 2 п. 3 такого последствия не порождает: его автор не платит за арендатора ни арендную плату, ни возмещение ущерба, а лишь соглашается, чтобы арендатор мог у него поселиться. Если арендодатель хочет, чтобы кто-то действительно гарантировал платежи, нужен отдельный договор поручительства. Заявление поручителя (poręczyciel) в этом случае должно быть сделано в письменной форме под угрозой недействительности (ст. 876 § 2 KC).

Зачем арендодателю это заявление

Нотариальный акт, в котором арендатор подчинился принудительному исполнению обязанности передать квартиру, является исполнительным основанием (tytuł egzekucyjny) (ст. 777 § 1 п. 4 Гражданского процессуального кодекса, Kodeks postępowania cywilnego, k.p.c.). Если после истечения срока или расторжения договора арендатор добровольно не съезжает, собственник:

1. вручает арендатору письменное требование освободить квартиру с официально заверенной подписью, устанавливая срок не менее 7 дней (ст. 19d ч. 2–3 закона);
2. после безрезультатного истечения срока подаёт в суд заявление о присвоении акту исполнительной формулы (klauzula wykonalności) (ст. 19d ч. 4), которое суд рассматривает безотлагательно, не позднее чем в течение 3 дней (ст. 781¹ k.p.c.);
3. с исполнительным документом обращается к судебному исполнителю (komornik).

При выселении судебный исполнитель переселяет должника в другое жильё, где тот может проживать. Если такого жилья нет, он приостанавливает действия до тех пор, пока гмина (gmina) не укажет временное помещение (ст. 1046 § 4 k.p.c.). Заявление о согласии на проживание заранее обеспечивает место, куда арендатор может переехать. Именно поэтому оно ключевое для скорости всей процедуры. Дополнительное условие: собственник должен заявить о договоре начальнику налоговой инспекции (urząd skarbowy) в течение 14 дней с начала найма. Без такого заявления ст. 19c и 19d не применяются (ст. 19b ч. 3).

Кто может сделать заявление

• Собственник жилья — физическое лицо, например родитель, другой родственник или знакомый. Он не обязан быть родственником арендатора.
• Юридическое лицо, например компания, которой принадлежит квартира. В этом случае подписывают лица, уполномоченные её представлять. Так на практике выглядит «поручительство от организации», например от работодателя, у которого есть жилое помещение.
• Лицо, имеющее иной правовой титул на жильё, например кооперативное право собственности на помещение (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu).

Подписывающий должен обладать полной дееспособностью. Если у жилья несколько сособственников, надёжнее, чтобы заявление подписали все. Закон не предусматривает особых правил для студентов или иностранцев: студент может представить, например, заявление родителей, а ситуацию людей без родственников в Польше мы разбираем в статье о «поручительстве» для иностранцев.

Что должно содержать заявление — чек-лист

• данные лица, делающего заявление: имя, фамилия, номер PESEL или номер документа, удостоверяющего личность, и адрес, а для фирмы — название, номер в KRS и данные её представителей;
• полный адрес жилья, в котором арендатор сможет проживать, лучше всего с номером поземельной книги (księga wieczysta);
• указание правового титула на это жильё (собственность, кооперативное право и т. п.);
• данные арендатора и однозначное согласие на проживание арендатора и лиц, проживающих вместе с ним, поскольку именно так это сформулировано в законе;
• привязку к конкретному договору, например адрес арендуемой квартиры и данные арендодателя;
• дату и собственноручную подпись, а если этого требует арендодатель — нотариальное засвидетельствование подписи.

Нужно ли нотариально заверять подпись?

Не всегда. Ст. 19a ч. 2 п. 3 предусматривает, что заявление с нотариально засвидетельствованной подписью прилагается по требованию арендодателя. Поэтому стоит спросить арендодателя об этом, прежде чем собирать документы. Нотариус (notariusz) удостоверяет подлинность подписи (ст. 96 п. 1 закона «О нотариате», ustawa – Prawo o notariacie). Он подтверждает личность подписывающего, но не проверяет достоверность содержания и не проверяет, является ли тот собственником жилья. С 5 ноября 2026 г. максимальная ставка за такое засвидетельствование составляет 60 zł нетто, ранее — 20 zł (§ 13 п. 1 лит. b распоряжения министра юстиции о максимальных ставках нотариального тарифа, rozporządzenie w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, изменённого распоряжением от 13 октября 2026 г., Dz.U. z 2026 r. poz. 1370). К ставке добавляется VAT. Подробнее о роли нотариуса — в статье Нотариус при окказиональном найме — обязателен ли он.

Как долго действует заявление

Закон не устанавливает срок действия этого документа. На практике заявление относится к конкретному договору и действует столько же, сколько он. Если в нём указан конкретный договор или арендуемая квартира, для каждого нового договора окказионального найма, в том числе при «продлении» в виде нового договора, нужен новый экземпляр. Закон не запрещает одному и тому же собственнику делать заявления в пользу разных арендаторов. Однако у каждого договора должно быть собственное приложение.

Смена адреса или лица, сделавшего заявление

Ситуация может измениться во время найма: собственник продаст жильё, отзовёт согласие или умрёт. Ст. 19a ч. 3 устанавливает, что в случае утраты возможности проживать в указанном жилье у арендатора есть 21 день с того дня, когда он об этом узнал, чтобы указать другое жильё и представить новое заявление. Если он этого не сделает, арендодатель может письменно расторгнуть договор со сроком уведомления не менее 7 дней (ст. 19d ч. 5). На практике так же рассматривается ситуация, когда лицо, сделавшее заявление, «передумало» уже после заключения договора. Если оно откажется до подписания договора, нужно просто найти кого-то другого.

1. Согласуйте новое жильё с его собственником.
2. Подготовьте новое заявление — с засвидетельствованной подписью, если арендодатель этого требовал.
3. Вручите его арендодателю до истечения 21 дня и сохраните подтверждение вручения.
4. Если адрес жилья был вписан в текст договора, измените его дополнительным соглашением (aneks). Изменения договора окказионального найма требуют письменной формы под угрозой недействительности (ст. 19a ч. 6).

Потеря собственной копии не влияет на действительность заявления, поскольку экземпляр, приложенный к договору, хранится у арендодателя. Арендатор может попросить копию или подписание нового экземпляра.

Как арендодатель может проверить заявление

1. Поземельная книга. В системе электронных поземельных книг (ekw.ms.gov.pl) можно бесплатно просмотреть книгу по её номеру и проверить, указан ли в разделе II в качестве собственника человек, подписавший заявление.
2. Личность. Попросите засвидетельствовать подпись у нотариуса или подписать документ в вашем присутствии, предъявив удостоверение личности.
3. Представительство фирмы. Если заявление делает компания, проверьте в KRS, подписали ли его лица, уполномоченные её представлять.
4. Согласованность данных. Адрес, номер книги и личные данные должны совпадать во всех документах.

Тревожные сигналы — отсутствие номера поземельной книги, данные, не совпадающие с книгой, пустые поля, заполняемые после засвидетельствования подписи, и документ, доступный только в виде скана.

Самые частые ошибки

Частые вопросы