Чем окказиональный наём отличается от обычного договора аренды?

Окказиональный наём (najem okazjonalny) — это договор аренды, дополненный тремя приложениями и заявлением в налоговую инспекцию (urząd skarbowy). Благодаря им собственник может вернуть квартиру без судебного процесса о выселении — на основании нотариального заявления арендатора и исполнительной формулы (klauzula wykonalności), присвоенной судом. Взамен арендатор теряет часть защиты, которую при обычном найме даёт ему закон о защите прав жильцов (ustawa o ochronie praw lokatorów), в том числе право на социальное жильё и защиту от выселения зимой.

Главные различия в одной таблице

Расторжение и окончание договора

При обычном найме собственник может расторгнуть договор только по причинам, перечисленным в ст. 11 закона, например если жилец, несмотря на письменное предупреждение, грубо нарушает правила внутреннего распорядка или имеет задолженность по арендной плате как минимум за три полных платёжных периода и не заплатил в дополнительный месячный срок. Уведомление о расторжении (wypowiedzenie) должно быть письменным и содержать причину.

Договор окказионального найма, заключённый на определённый срок, прекращается с истечением срока или может быть расторгнут в случаях, предусмотренных договором (ст. 673 § 3 Гражданского кодекса, Kodeks cywilny). Закон применяет к нему также основания из ст. 11 ч. 2 п. 1–3 (обременительное поведение, задолженность, субаренда без согласия), поэтому их стоит прямо вписать в договор. Кроме того, собственник может расторгнуть договор со сроком 7 дней, если арендатор утратил возможность проживать по указанному адресу и в течение 21 дня не указал новый (ст. 19d ч. 5). Досрочное прекращение договора с точки зрения обеих сторон мы разбираем в статье можно ли расторгнуть окказиональный наём досрочно.

Самая большая разница проявляется, когда арендатор не съезжает. При обычном найме собственник должен подать иск о выселении. При окказиональном найме он вручает требование освободить квартиру, а после безрезультатного истечения срока (не менее 7 дней) подаёт заявление о присвоении исполнительной формулы нотариальному акту (akt notarialny). Дальнейшие этапы описаны в статье как проходит выселение при окказиональном найме.

Плюсы и минусы для арендодателя

• Плюсы: более быстрый путь возврата квартиры без судебного процесса, нет обязанности обеспечить социальное жильё и нет зимней защиты, арендная плата повышается по правилам договора, а не по ст. 8a.
• Минусы: более низкий лимит залога, обязанность заявить о договоре в течение 14 дней (без этого защита теряется), расходы на официально заверенную подпись под требованием освободить квартиру, а также то, что этой формой не может воспользоваться фирма или человек, сдающий жильё в рамках предпринимательской деятельности.

Плюсы и минусы для арендатора

• Плюсы: готовность подписать такой договор расширяет выбор квартир, поскольку часть собственников сдаёт жильё только в этой форме; залог не может превышать шестикратную арендную плату; плата не вырастет иначе, чем по договору; кроме арендной платы собственник взимает только платежи, не зависящие от него, если договор не предусматривает иного.
• Минусы: расходы и формальности у нотариуса (notariusz), необходимость найти человека, который согласится принять арендатора по своему адресу, отсутствие права на социальное жильё и временное помещение, а также отсутствие защиты от выселения в зимний период.

Как арендатору защитить свои права

1. Попросите подтверждение заявления о договоре в налоговую инспекцию — собственник обязан его показать (ст. 19b ч. 2).
2. Проверьте, не превышает ли залог (kaucja) шестикратную арендную плату и определяет ли договор правила его возврата (в течение месяца после освобождения квартиры).
3. Обратите внимание на условия о повышении платы и дополнительных платежах — действует то, что записано в договоре.
4. Платите переводом и сохраняйте подтверждения; любое изменение договора подписывайте письменно, иначе оно недействительно.
5. Если вы утратите возможность проживать по указанному адресу, в течение 21 дня укажите новое жильё и представьте заявление его собственника.
6. Визиты собственника: кроме аварии, жилец предоставляет доступ к квартире после предварительного согласования времени (ст. 10 ч. 3, применяется и к окказиональному найму).

А может, без договора?

Аренда «на словах» рискованна для обеих сторон. Без письменного договора сложно доказать размер арендной платы, внесённого залога или согласованный срок аренды, а договор на срок более года, заключённый без письменной формы, считается бессрочным. Собственник в этом случае теряет возможность воспользоваться окказиональным наймом, а арендатор — простое доказательство своих прав, например в споре о возврате залога (см. что делать, если собственник не возвращает залог).

Какой договор выбрать?

• Окказиональный наём — если вы сдаёте жильё частным образом (вне деятельности в сфере аренды), вам важен предсказуемый возврат квартиры, а арендатор может указать адрес и сделать заявление у нотариуса.
• Обычный договор аренды — если обе стороны принимают полную защиту жильца, аренда короткая или арендатор не может указать другое жильё.
• Институциональный наём (najem instytucjonalny) — если вы сдаёте жильё в рамках предпринимательской деятельности; различия описаны в статье окказиональный и институциональный наём.

Если вам как арендатору нужно заявление собственника другого жилья (oświadczenie właściciela), так называемое «поручительство» (poręczenie), в нашем сервисе есть несколько вариантов этого документа — от 298 zł.

Частые вопросы