Какие налоги платит арендодатель квартиры в Польше в 2026 году?

Частное лицо, которое сдаёт квартиру вне рамок предпринимательской деятельности, в 2026 г. платит только единый налог с зарегистрированных доходов (ryczałt od przychodów ewidencjonowanych): 8,5% от дохода до 100 000 zł в год и 12,5% с превышения. Расходы (ремонт, проценты, амортизацию) не вычитают. Налог уплачивается ежемесячно или ежеквартально до 20-го числа следующего месяца, а годовой расчёт подаётся в декларации PIT-28 до 30 апреля.

Частная сдача: с 2023 г. только ryczałt

Доходы от найма и поднайма, не связанные с предпринимательской деятельностью (ст. 10 ч. 1 п. 6 закона о подоходном налоге с физических лиц, ustawa o PIT), физические лица облагают ryczałt с зарегистрированных доходов (ст. 2 ч. 1a закона ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym — «Об упрощённом подоходном налоге», t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 843 ze zm.). С 2023 г. это единственная форма налогообложения частной сдачи. Расчёт по налоговой шкале (12% и 32%) с вычетом расходов больше недоступен, хотя его всё ещё описывают устаревшие руководства.

Что это означает на практике:

• вы не подаёте заявление о выборе ryczałt — он следует из закона (исключение — описанное ниже заявление супругов),
• вы не ведёте учёт доходов — при частной сдаче такой обязанности нет (ст. 15 ч. 3),
• вы не вычитаете расходы — налог считается с дохода (выручки), а не с прибыли,
• некоторые суммы можно вычесть из дохода, например уплаченные взносы на социальное страхование или пожертвования, на условиях, установленных законом.

Сдача в рамках предпринимательской деятельности подчиняется другим правилам и не является темой этой статьи. При этом стоит помнить, что договор окказионального найма (najem okazjonalny) может заключить только собственник, не ведущий предпринимательскую деятельность в сфере сдачи жилья (ст. 19a ч. 1 закона ustawa o ochronie praw lokatorów — «О защите прав жильцов»).

Ставки и пороги в 2026 году

Доходы супругов от общей квартиры, как правило, делятся пополам. Однако супруги могут подать письменное заявление о том, что весь доход облагает налогом один из них, — до 20-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором получен первый доход в году, а если первый доход пришёлся на декабрь — до конца года (ст. 12 ч. 6, 7 и 13). Заявление действует и в последующие годы, пока супруги от него не откажутся. Лимит 100 000 zł считается отдельно для частной сдачи и для предпринимательской деятельности (ст. 12 ч. 14).

Пример: арендная плата 3000 zł в месяц — это 36 000 zł дохода в год. Ryczałt составляет 8,5%, то есть 255 zł в месяц и 3060 zł за весь год.

Что является доходом от сдачи, а что нет

• Арендная плата — да, в момент получения или предоставления в распоряжение, независимо от того, поступила она переводом или наличными (ст. 6 ч. 1a). См. также статью об оплате аренды наличными.
• Плата за коммунальные услуги и платежи управляющей компании (czynsz administracyjny), которые по договору несёт арендатор, — по позиции Министерства финансов не являются доходом арендодателя.
• Возвратный залог (kaucja) — не является доходом. Он становится доходом, если вы его удержите: в счёт задолженности по арендной плате — как доход от сдачи, на покрытие ущерба — как доход из других источников.
• Неуплаченная арендная плата — налог с неё не платится, пока вы её не получите.

Сроки: авансовые платежи и PIT-28

1. Ежемесячные платежи — до 20-го числа месяца, следующего за месяцем получения дохода, а за декабрь — до 20 января (ст. 21 ч. 1).
2. Ежеквартальные платежи — если вы соответствуете условиям, можно платить до 20-го числа месяца после квартала, а за IV квартал — до 20 января (ст. 21 ч. 1a). О выборе этого способа вы сообщаете в годовой декларации (ст. 21 ч. 1c).
3. Декларация PIT-28 — подаётся с 15 февраля по 30 апреля следующего года (ст. 21 ч. 2 п. 2). С 15 февраля в e-Urząd Skarbowy вас ждёт подготовленная декларация, которую можно принять или исправить (ст. 21c). За 2026 г. срок истекает 30 апреля 2027 г.

Окказиональный наём: уведомление налоговой инспекции

Окказиональный наём не меняет способа налогообложения — вы платите тот же ryczałt. Но у него есть дополнительная обязанность: собственник уведомляет о заключении договора начальника налоговой инспекции (naczelnik urzędu skarbowego) по месту своего жительства в течение 14 дней со дня начала найма (ст. 19b ч. 1 закона о защите прав жильцов, t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 725 ze zm.). Это не налоговая декларация, но без уведомления не действуют положения об упрощённом освобождении жилья (ст. 19b ч. 3 и ст. 19e), то есть вы теряете главное преимущество этой формы договора. По требованию арендатора вы обязаны показать подтверждение уведомления. Подробнее о формальностях — в руководстве как снять квартиру по окказиональному найму.

Другие налоги и сборы

• НДС (VAT) — сдача жилой недвижимости от своего имени исключительно для проживания освобождена от НДС (ст. 43 ч. 1 п. 36 закона о НДС, ustawa o VAT).
• Налог на недвижимость (podatek od nieruchomości) — вы платите его как собственник в гмину (gmina), так же как и до сдачи жилья.
• Арендатор — не платит налог за сам наём. Но если он с согласия арендодателя сдаёт жильё в поднаём, доход от поднайма также облагается ryczałt. О правилах поднайма мы пишем в статье о поднайме квартиры.

Что грозит за незадекларированные доходы от сдачи

Неуплаченный ryczałt — это налоговая задолженность с пенями за просрочку. Сокрытие дохода может также повлечь ответственность по Уголовно-налоговому кодексу (Kodeks karny skarbowy). Если налоговая установит, что расходы налогоплательщика превышают раскрытые доходы, превышение может быть обложено как доход из нераскрытых источников по ставке 75% (ст. 25b–25e закона о PIT). Письменный договор найма — особенно договор окказионального найма, о котором уведомлена налоговая инспекция, — для фискальных органов служит наглядным следом дохода. Если за прошлые годы расчёт не подан, лучше самостоятельно подать корректировки и уплатить задолженность, чем ждать проверки.

Чек-лист арендодателя на 2026 год

• Письменный договор найма с чётким разделением: арендная плата — платежи — коммунальные услуги.
• При окказиональном найме: уведомление налоговой инспекции о договоре в течение 14 дней.
• Супруги: решение, будет ли один из вас декларировать весь доход, и при необходимости заявление до 20-го числа месяца после первого дохода.
• Ежемесячная или ежеквартальная уплата ryczałt до 20-го числа.
• Декларация PIT-28 за 2026 г. — с 15 февраля по 30 апреля 2027 г.
• Документы о платежах и расчёте по залогу на случай вопросов налоговой.

Если вы готовите договор окказионального найма, проверьте, какие документы для него нужны.

Частые вопросы