Як орендувати квартиру за оказіональним наймом – покроковий посібник

Коротка відповідь: щоб орендувати квартиру за оказіональним наймом (najem okazjonalny), вам потрібно – крім пошуку житла і підписання письмового договору – зробити в нотаріуса (notariusz) заяву про добровільне підпорядкування примусовому виконанню (poddanie się egzekucji) і вказати інше житло, де ви житимете в разі можливого примусового виселення, разом із заявою його власника. Нижче проведемо вас через увесь процес: від пошуку оголошень, через огляд і переговори, до формальностей і отримання ключів.

Оказіональний найм коротко

Оказіональний найм регулює розділ 2a закону ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Закон про захист прав орендарів, житловий фонд гміни та про зміну Цивільного кодексу; t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 725). Найважливіші правила:

• орендодавець – фізична особа, яка не веде підприємницької діяльності у сфері здавання житла; договір укладають на визначений строк, не довший за 10 років (art. 19a ust. 1);
• договір і його зміни потребують письмової форми під загрозою недійсності (art. 19a ust. 6);
• до договору додають нотаріальний акт (akt notarialny) орендаря, зазначення іншого житла і заяву власника цього житла про згоду на проживання орендаря (art. 19a ust. 2);
• застава (kaucja) може становити щонайбільше шестикратний розмір місячної орендної плати (art. 19a ust. 4);
• власник повідомляє податкову інспекцію (urząd skarbowy) про договір протягом 14 днів від початку найму (art. 19b ust. 1).

Якщо квартиру пропонує фірма, яка професійно займається орендою, ідеться про інституційний найм (najem instytucjonalny), а не оказіональний.

Крок 1. Визначте бюджет і очікування

Порахуйте не лише орендну плату, а й платежі за спожиті послуги, заставу та одноразові витрати на формальності. За заяву орендаря нотаріус у 2026 р. може взяти щонайбільше 480,60 zł нетто (591,14 zł з VAT), до цього додаються офіційні копії акта (wypisy) – повний розрахунок знайдете у статті скільки коштує оказіональний найм у 2026 році. Також заздалегідь вирішіть, на який строк хочете орендувати квартиру, бо договір на визначений строк не можна розірвати будь-коли.

Крок 2. Шукайте оголошення і розпізнавайте шахрайство

Оголошення є на порталах нерухомості, в агенціях і в групах у соцмережах. Якщо в описі є фраза «najem okazjonalny», ви одразу знаєте, які документи знадобляться. Будьте обережні, якщо помітите:

• прохання про передоплату чи заставу до огляду квартири або до підписання договору;
• ціну, помітно нижчу, ніж у схожих оголошеннях у тому ж районі;
• неможливість оглянути житло – наприклад, «власник за кордоном і надішле ключі кур’єром»;
• фото, що виглядають як каталожні, не показують ванної чи кухні або трапляються в інших оголошеннях (це можна перевірити пошуком за зображенням);
• тиск часом («троє охочих, рішення сьогодні») і нетипові способи оплати;
• небажання показати документ, що підтверджує право на житло, або письмовий договір.

Право орендодавця на квартиру можна перевірити самостійно: якщо житло має поземельну книгу (księga wieczysta), її зміст можна безкоштовно переглянути в системі Elektroniczne Księgi Wieczyste Міністерства юстиції (ekw.ms.gov.pl), знаючи номер книги. Дані власника в розділі II мають збігатися з документом особи, яка підписує договір, – або в неї має бути довіреність.

Крок 3. Огляд і зустріч з орендодавцем

На зустріч візьміть документ, що посвідчує особу, і список запитань. Орендодавець часто питає про джерело доходу і про те, хто житиме в квартирі, – підготуйте відповіді. Під час огляду перевірте:

• стан інженерних мереж, вікон, дверей, чи немає вологи й цвілі (особливо у ванній і в кутах);
• роботу побутової техніки, опалення і гарячої води;
• показники лічильників і спосіб розрахунку за комунальні послуги;
• розмір адміністративних платежів і що до них входить;
• правила щодо тварин, куріння, гостей і реєстрації (zameldowanie);
• чи приймає орендодавець ваш варіант заяви власника іншого житла і чи вимагає нотаріально засвідченого підпису.

Фотографуйте дефекти – це знадобиться для акта приймання-передачі (protokół zdawczo-odbiorczy).

Крок 4. Домовляйтеся про умови

Предметом розмови може бути не лише орендна плата. При оказіональному наймі особливо варто узгодити:

• розмір застави – закон визначає лише верхню межу;
• правила підвищення плати – власник може підвищити орендну плату лише на умовах, визначених у договорі (art. 19c ust. 2), тож подбайте про чіткий пункт або його відсутність;
• платежі – крім орендної плати, власник стягує лише незалежні від нього платежі, якщо договір не передбачає іншого (art. 19c ust. 1);
• хто платить нотаріусу – закон цього не визначає;
• строк найму і можливість дострокового розірвання – особливо якщо ви не знаєте, чи залишитеся в місті надовго;
• обладнання, дрібний ремонт перед заселенням і можливість піднайму.

Аргументами в переговорах можуть бути, зокрема, довший строк найму, готовність швидко підписати договір і повний комплект документів одразу.

Крок 5. Отримайте заяву власника іншого житла

Це документ, який на ринку називають «порукою» (poręczenie) або «адресою для оказіонального найму». Юридично це заява власника житла або особи, що має правовий титул до житла, про згоду на проживання орендаря та осіб, які з ним живуть (art. 19a ust. 2 pkt 3) – oświadczenie właściciela. Це не порука в розумінні art. 876 Цивільного кодексу (Kodeks cywilny) – людина, яка підписує, не відповідає за ваші борги. На вимогу орендодавця підпис під заявою має бути засвідчений нотаріально.

Найчастіше заяву підписує хтось із родини чи знайомих. Якщо такої людини у вас немає, її можна замовити в сервісі – усі варіанти, від 298 zł за версію зі звичайним підписом до 433 zł за версію з нотаріально засвідченим підписом і адресою, доданою пізніше, знайдете в розділі документи. Про ситуації, коли орендодавець відмовляється від цієї вимоги, пишемо у статті чи можна орендувати квартиру без «поруки».

Крок 6. Перевірте договір

Перед візитом до нотаріуса узгодьте остаточний текст договору. Він має містити щонайменше:

• дані сторін і точне зазначення житла;
• строк найму (дата початку і закінчення);
• орендну плату, платежі та строки оплати – найкраще переказом на вказаний рахунок;
• заставу і правила її повернення (протягом місяця від звільнення житла, art. 19a ust. 5);
• випадки, коли сторони можуть розірвати договір;
• перелік додатків, яких вимагає art. 19a ust. 2.

Повний перелік документів розглядаємо у статті які документи потрібні для оказіонального найму.

Крок 7. Візит до нотаріуса

У нотаріуса ви робите заяву у формі нотаріального акта, в якій добровільно підпорядковуєтеся примусовому виконанню і зобов’язуєтеся звільнити та передати житло у строк, зазначений у вимозі власника (art. 19a ust. 2 pkt 1). Візьміть документ, що посвідчує особу, договір або його проєкт, адресу іншого житла і заяву його власника. Якщо ви не знаєте польської, нотаріус перекладе акт сам або за допомогою перекладача. Орендодавцю не обов’язково бути присутнім, але варто, щоб він заздалегідь погодив зміст акта.

Крок 8. Підписання договору й отримання ключів

1. Підпишіть договір у письмовій формі (або кваліфікованими електронними підписами) з повним комплектом додатків.
2. Складіть акт приймання-передачі з показниками лічильників, переліком обладнання і фото.
3. Заставу та орендну плату сплачуйте переказом із призначенням платежу – це найпростіший доказ оплати.
4. Попросіть орендодавця показати підтвердження повідомлення податкової про договір – ви маєте право цього вимагати (art. 19b ust. 2).
5. Зареєструйтеся, якщо плануєте жити в житлі довше, – про правила пишемо в посібнику як зареєструватися в орендованій квартирі.

Оказіональний найм для студентів

Студенти укладають оказіональний найм на тих самих засадах, що й інші орендарі. Кілька практичних порад:

• заяву про згоду на проживання можуть підписати, наприклад, батьки, якщо вони власники житла або мають на нього інший правовий титул;
• якщо квартиру орендують кілька людей, кожен із них як орендар має зробити власну заяву в нотаріуса – див. договір оказіонального найму на кількох осіб;
• підлаштуйте строк найму під навчальний рік і заздалегідь домовтеся, що буде на канікулах;
• якщо орендодавець очікує додаткового забезпечення орендної плати, це може бути справжня порука батьків за борги на підставі art. 876 Цивільного кодексу – це окремий документ, який потребує письмової форми і не замінює заяви з art. 19a.

Найпоширеніші помилки орендарів

• оплата до огляду житла і перевірки права орендодавця на квартиру;
• підписання договору без акта приймання-передачі;
• загальний пункт про підвищення орендної плати в договорі без жодних лімітів;
• надто пізнє з’ясування, чи вимагає орендодавець заяву з нотаріально засвідченим підписом;
• невказання нової адреси протягом 21 дня, коли житло із заяви стане недоступним, – це загрожує розірванням договору із семиденним строком попередження (art. 19a ust. 3 i art. 19d ust. 5).

Поширені запитання