Чи обов’язковий нотаріус при оказіональному наймі?

Коротка відповідь: сам договір оказіонального найму (najem okazjonalny) не потрібно підписувати в нотаріуса (notariusz) – достатньо письмової форми, яка вимагається під загрозою недійсності. Проте нотаріус необхідний для одного додатка: заяви орендаря про добровільне підпорядкування примусовому виконанню (poddanie się egzekucji), яка має бути у формі нотаріального акта (akt notarialny). Без неї орендодавець втрачає спрощений шлях повернення житла, заради якого взагалі обирають оказіональний найм.

Що потребує нотаріуса, а що ні

Правила випливають з art. 19a закону від 21 червня 2001 р. ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Закон про захист прав орендарів, житловий фонд гміни та про зміну Цивільного кодексу; t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 725). Норма перелічує документи, які «зокрема» додають до договору, і кожен із них має іншу форму:

Навіщо нотаріальний акт орендаря

Нотаріальний акт, у якому боржник підпорядкувався примусовому виконанню щодо обов’язку передати річ і зазначено строк або подію, від якої залежить виконання, є виконавчим документом (art. 777 § 1 pkt 4 Цивільного процесуального кодексу, Kodeks postępowania cywilnego, t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 468). При оказіональному наймі орендар зобов’язується в ньому звільнити і передати житло у строк, зазначений у вимозі власника.

Завдяки цьому після закінчення або розірвання договору орендодавцю не потрібно подавати позов про виселення. Процедура з art. 19d закону виглядає так:

1. власник вручає орендареві письмову вимогу звільнити житло з офіційно засвідченим підписом і строком не коротшим за 7 днів від вручення;
2. після безрезультатного спливу строку подає до суду заяву про надання нотаріальному акту виконавчої клаузули (klauzula wykonalności), додаючи вимогу з доказом вручення або відправлення рекомендованим листом, документ, що підтверджує правовий титул до житла, і підтвердження повідомлення податкової інспекції (urząd skarbowy) про договір;
3. з виконавчим документом може звернутися до судового виконавця (komornik).

Подробиці цього етапу описуємо у статті про процедуру виселення при оказіональному наймі.

«Порука» і нотаріус – чого насправді вимагає закон

На ринку заяву власника іншого житла (oświadczenie właściciela) в народі називають «порукою» (poręczenie) або «адресою для оказіонального найму». Юридично це не порука в розумінні art. 876 Цивільного кодексу (Kodeks cywilny): людина, яка її підписує, не відповідає за орендну плату чи інші борги орендаря. Вона лише дає згоду на проживання орендаря та осіб, які з ним живуть, у зазначеному житлі, якщо дійде до примусового звільнення орендованої квартири.

Згідно з art. 19a ust. 2 pkt 3 на вимогу орендодавця цю заяву додають до договору з нотаріально засвідченим підписом. Нотаріус тоді не складає акта, а лише підтверджує, що підпис поставила конкретна особа, і для цього вона має з’явитися особисто. За межами Польщі такий підпис може засвідчити польський консул (art. 28 закону Prawo konsularne – Консульський закон, t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 711). Якщо орендодавець такої вимоги не висуває, достатньо заяви з власноручним підписом. Більше про сам документ пишемо у статті що таке «порука» при оказіональному наймі.

Хто має прийти до нотаріуса

• Орендар – завжди, бо саме він робить заяву у формі акта. Якщо орендарів кілька, кожен має зробити власну заяву, щоб виконавчий документ охоплював усіх (див. договір оказіонального найму на двох осіб).
• Орендодавець – закон не вимагає його присутності, бо акт містить односторонню заяву орендаря. Проте варто, щоб він перед візитом погодив зміст акта.
• Власник іншого житла – лише тоді, коли його підпис має бути засвідчений нотаріально.

Нотаріальну контору ви обираєте самі – сторони вільні у виборі нотаріуса, а про винагороду (у межах максимальних ставок) можна домовлятися.

Як відбувається візит до нотаріуса

1. Узгодження змісту. Контора готує проєкт акта на підставі даних орендаря та орендодавця, адреси орендованого житла, даних договору та адреси іншого житла. Найкраще надіслати остаточний текст договору ще до візиту.
2. Встановлення особи. Нотаріус мусить встановити особу учасників дії, як правило, на підставі документа, що посвідчує особу (art. 85 закону Prawo o notariacie – Закон про нотаріат, t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 614).
3. Зачитування акта. Перед підписанням акт зачитують, а нотаріус переконується, що заявник розуміє його зміст і значення (art. 94 § 1). Якщо орендар не знає польської, потрібен перекладач (art. 87 § 1 pkt 1).
4. Підпис і копії. Оригінал акта залишається в конторі, а сторони отримують офіційні копії (wypisy), які мають юридичну силу оригіналу (art. 109).

Загублена копія – що тоді?

Оскільки оригінал акта зберігає нотаріус, втрату копії можна виправити. Нові копії видають сторонам акта та особам, для яких в акті передбачено право їх отримати (art. 110 § 1 Prawo o notariacie). Тому варто, щоб в акті орендодавця було зазначено як особу, уповноважену отримувати копії. Нотаріус може також видати електронну копію з кваліфікованим електронним підписом, розміщену в Centralne Repozytorium Elektronicznych Wypisów Aktów Notarialnych (Центральний реєстр електронних копій нотаріальних актів, art. 110a).

Нотаріус не замінює повідомлення податкової інспекції

Нотаріус не «реєструє» договір найму. Цей обов’язок лежить на власнику: він повідомляє про укладення договору начальника податкової інспекції за своїм місцем проживання протягом 14 днів від дня початку найму (art. 19b ust. 1). Якщо він цього не зробить, art. 19c і 19d не застосовуються, а отже, і спрощена процедура звільнення житла (art. 19b ust. 3). Орендар може вимагати показати підтвердження повідомлення (art. 19b ust. 2).

Скільки коштує нотаріус

Винагорода нотаріуса за заяву орендаря не може перевищувати 1/10 мінімальної заробітної плати (art. 19a ust. 7). У 2026 р. мінімальна зарплата становить 4806 zł, тож максимальна ставка – 480,60 zł нетто, тобто 591,14 zł з ПДВ (VAT) 23%, який нотаріуси додають до тарифу. До цього додаються копії і, за потреби, засвідчення підпису – з 5 листопада 2026 р. для них діють вищі максимальні ставки. Повний розрахунок знайдете у статті скільки коштує оказіональний найм у 2026 році.

Якщо орендодавець очікує заяву з нотаріально засвідченим підписом, а вам нема кого про неї попросити, можна замовити «поруку» з нотаріально засвідченим підписом за 413 zł. Тоді до нотаріуса йдете лише ви – щодо власної заяви.

Поширені запитання