Можно ли расторгнуть договор окказионального найма досрочно?

Да, но не произвольно. Договор окказионального найма (najem okazjonalny) всегда заключается на определённый срок, поэтому досрочно его можно прекратить только по соглашению сторон, путём расторжения в ситуациях, прописанных в договоре, или по причинам, указанным в законе. Одного «хочу съехать» или «мне нужна квартира» недостаточно.

Почему окказиональный наём нельзя «просто» расторгнуть

Согласно ст. 19a ч. 1 закона от 21 июня 2001 г. о защите прав жильцов, муниципальном жилом фонде и об изменении Гражданского кодекса (ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, tekst jednolity Dz.U. z 2023 r. poz. 725), окказиональный наём — это наём жилого помещения на определённый срок, не более 10 лет, заключённый собственником — физическим лицом, который не ведёт предпринимательской деятельности в сфере сдачи жилья в аренду. Договор прекращается с истечением этого срока или по истечении срока уведомления о расторжении (ст. 19d ч. 1).

К срочным договорам применяется ст. 673 § 3 Гражданского кодекса (Kodeks cywilny, tekst jednolity Dz.U. z 2026 r. poz. 795): как арендодатель, так и арендатор могут расторгнуть наём в случаях, определённых в договоре. Если договор таких случаев не предусматривает, ни одна из сторон не может расторгнуть его лишь потому, что у неё изменились планы. Тогда остаются соглашение или установленные законом основания для расторжения, описанные ниже.

Способы досрочного прекращения договора

Соглашение сторон

Это самое простое и самое частое решение. Стороны в любой момент могут договориться, что договор заканчивается раньше. Соглашение стоит составить письменно и подписать всеми сторонами договора, указав в нём дату окончания аренды, срок передачи квартиры и ключей, расчёт арендной платы и коммунальных услуг, а также порядок возврата залога (kaucja). Закон требует письменной формы под угрозой недействительности для самого договора окказионального найма и его изменений (ст. 19a ч. 6), поэтому письменное соглашение — ещё и самое надёжное доказательство.

Расторжение, предусмотренное договором

Если договор содержит оговорку вроде «каждая из сторон может расторгнуть договор с соблюдением двухмесячного срока уведомления в случае…», достаточно ею воспользоваться. Причины должны быть описаны конкретно, например переезд арендатора на работу в другой город или задолженность по платежам выше определённой суммы. Подайте уведомление о расторжении (wypowiedzenie) письменно и сохраните подтверждение вручения.

Основания из закона на стороне собственника

Ст. 19e закона исключает в отношении окказионального найма большинство норм, защищающих жильцов, но оставляет ст. 11 ч. 2 п. 1–3. Поэтому собственник может расторгнуть договор с уведомлением за месяц, на конец календарного месяца, если арендатор:

• несмотря на письменное предупреждение использует квартиру вопреки договору или её назначению, портит её либо грубо или систематически нарушает правила внутреннего распорядка,
• имеет задолженность по аренде или платежам как минимум за три полных платёжных периода — и только после письменного уведомления о намерении расторгнуть договор и предоставления дополнительного месячного срока для оплаты,
• сдал, пересдал в субаренду или передал квартиру (или её часть) в безвозмездное пользование без требуемого письменного согласия собственника.

Отдельное основание — ст. 19d ч. 5: если арендатор утратит возможность проживать по адресу, указанному в договоре, и в течение 21 дня с момента, когда узнал об этом, не укажет новое жильё вместе с заявлением его собственника, арендодатель может письменно расторгнуть договор со сроком уведомления не менее семи дней.

Нужно съехать раньше — что делать шаг за шагом

Самые частые причины — новая работа, учёба или переезд в другой город. В такой ситуации действуйте в следующем порядке:

1. Прочитайте договор. Проверьте, предусматривает ли он расторжение арендатором и в каких случаях, а также каков срок уведомления.
2. Поговорите с собственником как можно раньше. Чем больше у него времени на поиск нового арендатора, тем легче получить согласие на досрочное прекращение договора.
3. Предложите конкретные условия. Например, дату выезда, оплату аренды до этого дня или помощь в поиске преемника. Помните, что новый жилец не «перенимает» ваш договор автоматически — он должен заключить собственный договор с полным комплектом приложений.
4. Оформите соглашение письменно. Без него договор продолжает действовать, а вместе с ним и обязанность платить аренду до конца срока найма.
5. Сдайте квартиру по акту. Опишите состояние квартиры, показания счётчиков и переданные ключи; сделайте фото.
6. Рассчитайтесь по залогу. При окказиональном найме залог подлежит возврату в течение месяца после освобождения квартиры за вычетом требований собственника (ст. 19a ч. 5). Если возврат задерживается, посмотрите, что делать, если собственник не возвращает залог.

Если в новом городе вы снова снимаете жильё на условиях окказионального найма, понадобится новый комплект документов: нотариальное заявление о добровольном подчинении принудительному исполнению (oświadczenie o poddaniu się egzekucji), указание жилья на случай выселения и заявление собственника этого жилья (oświadczenie właściciela). Полный список — в статье о том, какие документы нужны для окказионального найма.

Если досрочно прекратить договор хочет собственник

Продажа квартиры, желание поселить в ней родственников или появление арендатора, готового платить больше, сами по себе не являются основанием для расторжения срочного договора, если только договор прямо не предусматривает такой случай. При продаже покупатель вступает в отношения найма (ст. 678 § 1 KC), а нормы о расторжении найма покупателем не применяются к жилым помещениям, если арендатор уже вселился (ст. 692 KC). Подробнее о защите от такого требования — в статье что делать, если собственник требует съехать раньше срока.

Чек-лист перед подписанием договора

Больше всего споров о досрочном прекращении найма возникает из-за договоров, которые вообще не предусматривают расторжения. Прежде чем подписать договор, проверьте, что он:

• перечисляет конкретные ситуации, в которых каждая из сторон может его расторгнуть,
• определяет срок уведомления и форму (письменную) расторжения,
• регулирует расчёт залога, коммунальных услуг и состояние квартиры при досрочном прекращении,
• не содержит договорных неустоек (kary umowne) в размере, который вы не готовы принять.

Если вы только собираете документы, а собственного адреса на случай выселения у вас нет, можно воспользоваться нашим заявлением собственника другого жилья — на рынке его называют «поручительством» (poręczenie) для окказионального найма.

Частые вопросы