Які документи потрібні для оказіонального найму?

Коротка відповідь: для оказіонального найму (najem okazjonalny) потрібен договір у письмовій формі і три додатки: нотаріальний акт (akt notarialny), у якому орендар добровільно підпорядковується примусовому виконанню (poddanie się egzekucji), зазначення іншого житла, в якому орендар зможе проживати, і заява власника цього житла про згоду на проживання орендаря. Після початку найму орендодавець має ще повідомити про договір податкову інспекцію (urząd skarbowy) і зберегти підтвердження.

Документи, яких вимагає закон

Перелік випливає з art. 19a ust. 2 закону ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Закон про захист прав орендарів, житловий фонд гміни та про зміну Цивільного кодексу; t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 725). Закон використовує формулювання «зокрема», тож сторони можуть додати більше документів, але цих трьох не може бракувати.

Заяву з передостаннього рядка таблиці (oświadczenie właściciela) в оголошеннях і розмовах називають «порукою» (poręczenie) або «адресою для оказіонального найму». Проте це не порука з Цивільного кодексу (Kodeks cywilny) – людина, яка підписує, не відповідає за орендну плату орендаря, а лише погоджується, щоб орендар міг жити в неї після можливого примусового виселення.

Що має містити заява власника іншого житла

Закон не дає зразка, але з art. 19a ust. 2 pkt 3 випливає, що з неї має чітко випливати. На практиці заява має містити:

• дані особи, яка робить заяву (ім’я, прізвище, дані документа, що посвідчує особу), та інформацію, чи вона є власником житла, чи має до нього інший правовий титул;
• точну адресу житла, в якому зможе проживати орендар;
• дані орендаря, а якщо з ним житимуть інші люди, – формулювання, що охоплює й осіб, які з ним проживають;
• чітку згоду на проживання орендаря в цьому житлі в разі примусового виконання обов’язку звільнити орендовану квартиру;
• дату і підпис – власноручний або нотаріально засвідчений, якщо цього вимагав орендодавець.

Закон не вимагає додавати витяг із поземельної книги (księga wieczysta) житла, зазначеного в заяві, але орендодавець може його попросити. Якщо житло має кількох співвласників, безпечніше, щоб заяву підписали всі – закон прямо цього не визначає, але це полегшує подальше примусове виконання.

Що взяти до нотаріуса

Орендар іде до нотаріальної контори, щоб зробити заяву у формі нотаріального акта. Підготуйте:

• дійсний документ, що посвідчує особу, – посвідчення особи (dowód osobisty), а для іноземця паспорт або посвідку на проживання (karta pobytu) (нотаріус мусить встановити особу, art. 85 закону Prawo o notariacie – Закон про нотаріат);
• дані орендодавця й адресу орендованого житла;
• договір найму або його узгоджений проєкт із датою укладення і строком найму;
• адресу іншого житла та підписану заяву його власника;
• якщо ви не знаєте польської, – повідомлення для контори, що знадобиться перекладач (art. 87 § 1 pkt 1).

Варто надіслати ці дані до контори за кілька днів, щоб проєкт акта був готовий до візиту. Детальніше про роль нотаріуса (notariusz) пишемо у статті чи обов’язковий нотаріус при оказіональному наймі, а про ситуацію іноземців – у посібнику «порука» для іноземців.

Документи, потрібні орендодавцю

Власник має тримати під рукою документи, без яких не зможе провести процедуру з art. 19d. До заяви про надання виконавчої клаузули (klauzula wykonalności) додають:

1. вимогу звільнити житло з доказом вручення орендареві або відправлення рекомендованим листом;
2. документ, що підтверджує правовий титул до орендованого житла (наприклад, витяг із поземельної книги або акт набуття);
3. підтвердження повідомлення податкової інспекції про договір.

Без повідомлення протягом 14 днів від дня початку найму art. 19c і 19d не застосовуються (art. 19b ust. 3). Орендар має право вимагати показати підтвердження повідомлення (art. 19b ust. 2).

Необов’язкові, але корисні документи

• Акт приймання-передачі (protokół zdawczo-odbiorczy) з показниками лічильників, переліком обладнання і фото – підстава для розрахунку застави.
• Підтвердження внесення застави (kaucja). Застава не може перевищувати шестикратної місячної орендної плати і підлягає поверненню протягом місяця від звільнення житла, після вирахування заборгованостей (art. 19a ust. 4–5).
• Перелік платежів. Крім орендної плати, власник стягує лише незалежні від нього платежі, якщо договір не передбачає іншого (art. 19c ust. 1), – їх варто перелічити в договорі.

Коли адреса із заяви стає неактуальною

Якщо орендар втратить можливість проживати в зазначеному житлі (наприклад, власник його продасть), він має 21 день від того, як дізнався про це, щоб указати інше житло і надати нову заяву його власника (art. 19a ust. 3). Інакше орендодавець може розірвати договір письмово з попередженням щонайменше за сім днів (art. 19d ust. 5).

Як зберігати документи

• Кожна сторона повинна мати примірник договору з повним комплектом додатків; оригінал заяви власника іншого житла і офіційна копія (wypis) нотаріального акта потрібні передусім орендодавцю.
• Зробіть скани всього комплекту і зберігайте їх у безпечному місці поза орендованою квартирою.
• Загублену копію акта можна відновити – оригінал зберігає нотаріус, який видає нові копії сторонам акта та особам, зазначеним в акті (art. 110 § 1 Prawo o notariacie).
• Зберігайте документи щонайменше до розрахунку застави і всіх платежів після закінчення найму.

Чек-лист перед підписанням договору

• письмовий договір на визначений строк із сумою орендної плати, платежів і застави;
• офіційна копія нотаріального акта із заявою кожного орендаря;
• адреса іншого житла, вписана в договір або додаток;
• заява власника цього житла – з нотаріально засвідченим підписом, якщо орендодавець цього вимагає;
• акт приймання-передачі;
• строк повідомлення податкової інспекції, записаний у календарі орендодавця.

Якщо вам бракує лише заяви власника іншого житла, можете порівняти варіанти в розділі документи для оказіонального найму – від версії зі звичайним підписом до версії з нотаріально засвідченим підписом.

Поширені запитання