Собственник не возвращает залог? Сроки, удержания и иск

У арендодателя есть месяц на возврат залога (kaucja), и этот срок считается со дня освобождения квартиры, а не со дня окончания договора. Удержать из залога он может только суммы, связанные с арендой: например, задолженность по арендной плате, неоплаченные платежи или стоимость ремонта повреждений, выходящих за рамки нормального износа. Если после этого срока деньги не вернулись, направьте письменную претензию с требованием оплаты (wezwanie do zapłaty), а если она не поможет — подайте иск. При сумме до 20 000 zł дело рассматривается в упрощённом производстве.

Каким может быть залог и когда его нужно вернуть

Правила возврата залога за квартиру вытекают из закона о защите прав жильцов (ustawa o ochronie praw lokatorów, t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 725 ze zm.), а не только из договора. Договор не может ухудшить положение арендатора по сравнению с законом — например, продлить срок возврата или поднять залог выше лимита.

Лимит рассчитывается от размера арендной платы на день заключения договора. Закон также предусматривает возврат индексированного залога: в сумме, равной произведению текущей арендной платы на кратность, принятую при получении залога, но не ниже внесённого залога (ст. 6 ч. 3, которая согласно ст. 19e применяется и к окказиональному найму). Если арендная плата за время аренды выросла, об этом стоит помнить при расчёте.

Что арендодатель может удержать, а что нет

Из залога можно покрыть суммы, связанные с арендой. Обычно это:

• задолженность по арендной плате и платежам, которые по договору должен был вносить арендатор,
• доплаты за коммунальные услуги по итогам расчётов,
• стоимость устранения повреждений, за которые отвечает арендатор,
• при окказиональном найме — расходы на принудительное освобождение квартиры, если до него дошло.

Зато нельзя возлагать на арендатора износ, возникший в результате нормального пользования (ст. 675 § 1 Гражданского кодекса, Kodeks cywilny). Потёртый за несколько лет пол, слегка загрязнённые стены или выцветшие шторы — это обычный износ. Однако помните: Гражданский кодекс исходит из презумпции, что квартира была передана арендатору в хорошем состоянии, пригодном для оговорённого использования (ст. 675 § 3). Если при заселении не был составлен акт, сложнее доказать, что царапина на столешнице была там раньше. Мелкие расходы — в том числе мелкий ремонт полов, дверей и окон или покраска стен — по общему правилу несёт арендатор (ст. 681 KC), если договор не предусматривает иного.

Требования арендодателя о возмещении ущерба из-за повреждения или ухудшения состояния квартиры погашаются давностью по истечении года со дня возврата вещи (ст. 677 KC).

Залог не возвращают — что делать шаг за шагом

1. Позаботьтесь об акте приёма-передачи (protokół zdawczo-odbiorczy) при выезде. Опишите состояние помещений и оборудования, запишите показания счётчиков, количество возвращённых ключей и дату передачи квартиры. Сделайте фото или видео с датой. С этого дня начинает течь месячный срок.
2. Попросите расчёт. Если арендодатель собирается что-то удержать, попросите расчёт и документы (счета, смету, фото повреждений).
3. По истечении месяца направьте претензию с требованием оплаты. Лучше всего заказным письмом, а дополнительно по e-mail или SMS, если вы общались именно так.
4. Попробуйте договориться. В иске нужно указать, пытались ли стороны провести медиацию или иное внесудебное урегулирование спора, а если нет — почему (ст. 187 § 1 п. 3 Гражданского процессуального кодекса, Kodeks postępowania cywilnego). Участие в медиации на основании договора о медиации до подачи иска снижает судебную пошлину на две трети, но не более чем на 400 zł (ст. 13e закона о судебных расходах по гражданским делам, ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych).
5. Подайте иск о возврате залога. Дела о взыскании до 20 000 zł рассматриваются в упрощённом производстве (ст. 505¹ Гражданского процессуального кодекса). Можно также воспользоваться электронным приказным производством (e-sąd), где взимается четверть пошлины. К сумме залога можно добавить установленные законом проценты за просрочку со дня, следующего за истечением срока возврата (ст. 481 KC).

Что должна содержать претензия о возврате залога

• ваши данные и данные арендодателя, адрес квартиры и дату договора,
• размер внесённого залога и подтверждение оплаты (перевод, договор, расписка),
• дату освобождения квартиры и ссылку на акт приёма-передачи,
• правовое основание: ст. 6 ч. 4 или — при окказиональном найме — ст. 19a ч. 5 закона о защите прав жильцов,
• срок оплаты (например, 7 дней) и номер счёта,
• предупреждение о передаче дела в суд в случае неоплаты.

Сколько стоит иск о возврате залога

По делам о денежных требованиях до 20 000 zł взимается фиксированная пошлина, зависящая от суммы (ст. 13 ч. 1 закона о судебных расходах по гражданским делам, t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1228):

Если вы выиграете, суд, как правило, взыщет с арендодателя судебные расходы.

Как не потерять залог при следующей аренде

• Ничего не платите до подписания договора и до осмотра квартиры. Проверьте, является ли арендодатель собственником — поземельные книги (księgi wieczyste) открыты, их можно просмотреть на сайте Министерства юстиции.
• Вносите залог банковским переводом или берите расписку с суммой и датой. Почему это важно, объясняем в статье об оплате аренды наличными.
• Составьте акт при заселении — с фотографиями дефектов и показаниями счётчиков.
• Пропишите в договоре правила расчёта: размер залога, счёт для возврата, порядок расчёта за коммунальные услуги.
• Не «проживайте» залог без письменного согласия арендодателя. Залог обеспечивает требования, существующие на день освобождения квартиры, а неоплаченная аренда за последние месяцы — это задолженность, которая может стать основанием для расторжения договора.

При окказиональном найме действуют те же правила защиты залога, но лимит ниже (6-кратная арендная плата). Чем эта форма отличается от обычного договора, мы рассказываем в статье о различиях между окказиональным и обычным наймом. Если спор о залоге требует оценки конкретного договора, воспользуйтесь бесплатной консультацией.

Частые вопросы