Окказиональный и институциональный наём: в чём разница?

Окказиональный наём (najem okazjonalny) могут использовать только собственники — физические лица, которые не ведут предпринимательской деятельности в сфере сдачи жилья в аренду. Институциональный наём (najem instytucjonalny) предназначен для профессиональных арендодателей и не требует от арендатора указывать жильё, куда он мог бы съехать. Оба договора позволяют вернуть квартиру на основании нотариального заявления арендатора и исполнительной формулы (klauzula wykonalności), но процедуры различаются в деталях.

Откуда взялись обе формы найма

Оба договора регулирует закон от 21 июня 2001 г. о защите прав жильцов, муниципальном жилом фонде и об изменении Гражданского кодекса (ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, tekst jednolity: Dz.U. z 2023 r. poz. 725). Окказиональный наём (глава 2a, ст. 19a–19e) действует с 28 января 2010 г. Институциональный наём (глава 2b, ст. 19f–19j) добавил закон от 20 июля 2017 г. о Национальном фонде недвижимости (ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości, Dz.U. z 2017 r. poz. 1529), вступивший в силу 11 сентября 2017 г. В той же главе урегулирована разновидность с правом выкупа — институциональный наём с переходом права собственности (najem instytucjonalny z dojściem do własności, ст. 19k и след.).

Сравнение в таблице

Кто какую форму может использовать

Решает не то, сколько у человека квартир, а то, сдаёт ли он их в рамках предпринимательской деятельности в сфере сдачи жилья в аренду. Физическое лицо, сдающее жильё частным образом, заключает окказиональный наём. Человек, ведущий бизнес в другой сфере (например, бухгалтерское бюро), по-прежнему может заключить окказиональный наём квартиры, которую он не сдаёт в рамках фирмы. Компания или предприниматель, чья деятельность включает сдачу жилья, может заключить институциональный наём или обычный договор аренды — окказиональный наём ему недоступен.

Выбор между частной арендой и предпринимательской деятельностью имеет и налоговые последствия, которые мы описываем в статье какие налоги платит арендодатель.

Что эта разница значит для арендатора

При институциональном найме арендатору не нужно искать человека, который согласится принять его по своему адресу, — достаточно заявления, сделанного у нотариуса (notariusz). Это облегчение, особенно для тех, кто только приехал в Польшу. Но нужно помнить, что это означает при принудительном исполнении: арендатор заранее принимает к сведению, что права на социальный наём или временное помещение у него нет. Если у должника нет права на временное помещение, судебный исполнитель (komornik) переселяет его в ночлежку, приют или иное учреждение, указанное гминой (gmina) (ст. 1046 § 5¹ Гражданского процессуального кодекса, k.p.c.).

Зато у институционального арендатора больше времени на выезд (не менее 14 дней вместо 7) и больше определённости в отношении причин — собственник не может потом ссылаться на основания, которых не указал в требовании.

При окказиональном найме указанное жильё и согласие его собственника обязательны. Люди, у которых нет родственников или знакомых, способных сделать такое заявление, обращаются к фирмам, готовящим этот документ, — в нашем сервисе варианты заявления стоят от 298 zł. Ситуацию иностранцев мы описываем отдельно в статье «поручительство» для иностранцев.

Как проверить, какой договор вы подписываете

1. Проверьте, кто арендодатель: частное лицо или фирма. Данные предпринимателя есть в реестрах CEIDG или KRS.
2. Прочитайте название и первый параграф договора — в них должно прямо указываться «najem okazjonalny» или «najem instytucjonalny» и соответствующая норма закона.
3. Сравните проект нотариального заявления с таблицей выше: при институциональном найме в нём есть дополнительная оговорка об отсутствии права на социальное жильё и временное помещение.
4. Если фирма просит «адрес для окказионального найма», спросите почему — предприниматель, сдающий жильё в рамках деятельности, не может заключить окказиональный наём.
5. Убедитесь, что залог (kaucja) не превышает шестикратной арендной платы — это лимит для обеих форм.

Институциональный наём с переходом права собственности

Это особая разновидность, при которой арендатор обязуется купить квартиру, а арендодатель — передать ему право собственности не позднее дня окончания найма, после уплаты цены. Такой договор заключается в форме нотариального акта, а вознаграждение нотариуса за его составление — не более 1/5 минимальной заработной платы (ст. 19k ч. 3 и 9). Требование арендатора о передаче права собственности вносится в поземельную книгу (księga wieczysta) (ст. 19l ч. 1).

Более широкое сравнение окказионального найма со стандартным договором — в статье чем окказиональный наём отличается от обычного договора аренды.

Частые вопросы