Собственник требует съехать раньше срока — что делать арендатору

Если у вас договор аренды на определённый срок, собственник не может законно потребовать съехать раньше только потому, что изменил планы. Ему нужно основание из договора или из закона, и расторгнуть договор он должен письменно. Устное «прошу освободить квартиру до конца месяца» договор не прекращает, а замена замков или отключение коммунальных услуг могут быть преступлением.

Когда собственник может досрочно прекратить окказиональный наём

Окказиональный наём (najem okazjonalny) всегда заключается на определённый срок (ст. 19a ч. 1 закона о защите прав жильцов, муниципальном жилом фонде и об изменении Гражданского кодекса — ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, tekst jednolity Dz.U. z 2023 r. poz. 725). Досрочное прекращение по инициативе собственника возможно в четырёх ситуациях:

• Соглашение сторон — если вы согласны, на условиях, которые вы вместе установите.
• Оговорка в договоре — если договор перечисляет случаи, в которых арендодатель может его расторгнуть (ст. 673 § 3 Гражданского кодекса, Kodeks cywilny). Проверьте, действительно ли причина, названная собственником, подпадает под эту оговорку.
• Нарушения со стороны арендатора, перечисленные в ст. 11 ч. 2 п. 1–3 закона, которая применяется к окказиональному найму в силу ст. 19e: использование квартиры вопреки договору или грубое нарушение правил внутреннего распорядка несмотря на письменное предупреждение, задолженность как минимум за три полных платёжных периода после письменного уведомления и предоставления дополнительного месячного срока для оплаты, а также субаренда или передача квартиры в пользование без письменного согласия. Расторжение в этом случае происходит с уведомлением за месяц, на конец календарного месяца.
• Отсутствие адреса на случай выселения — если вы утратили возможность проживать в жилье, указанном в договоре, и в течение 21 дня не указали новое вместе с заявлением его собственника, арендодатель может расторгнуть договор со сроком уведомления не менее семи дней (ст. 19a ч. 3, ст. 19d ч. 5).

При обычном договоре найма жилого помещения защита арендатора ещё шире: расторжение со стороны собственника должно быть письменным под угрозой недействительности, содержать причину и опираться на одно из оснований, перечисленных в законе (ст. 11 ч. 1).

Причины, которых самих по себе недостаточно

Чего собственнику делать нельзя

Даже если основание для прекращения аренды есть, собственник не может сам «принудить» к выезду. Замена замков, вынос вещей, отключение электричества или воды, чтобы заставить жильца съехать, могут образовывать состав преступления по ст. 191 § 1a Уголовного кодекса (Kodeks karny), то есть упорное применение насилия иного рода или существенное препятствование пользованию занимаемым жилым помещением. За это грозит лишение свободы на срок до 3 лет, а преследование ведётся по заявлению потерпевшего.

Собственник также не может входить в квартиру, когда захочет. Из ст. 10 закона, применимой к окказиональному найму, следует, что квартира предоставляется ему для доступа после предварительного согласования времени, например для осмотра, а без предупреждения — только в случае аварии, грозящей ущербом, причём в отсутствие жильца — исключительно в присутствии полиции (Policja) или городской стражи (straż miejska).

Что делать шаг за шагом

1. Попросите изложить позицию письменно. Вежливо, но чётко: каково основание и с какого дня договор должен закончиться.
2. Проверьте договор. Обратите внимание на срок действия, оговорки о расторжении, сроки уведомления и правила изменения арендной платы.
3. Оцените претензии. Если собственник ссылается на задолженность или нарушения, проверьте, получали ли вы ранее письменное предупреждение или уведомление с дополнительным сроком для оплаты.
4. Ответьте письменно. Если требование не имеет основания, напишите, что договор действует до определённой даты и вы намерены его исполнять. Платите вовремя и сохраняйте подтверждения.
5. Торгуйтесь, если готовы согласиться. Можно принять более ранний срок в обмен на реальное время на переезд, освобождение от части платы или быстрый возврат залога — всё это нужно оформить письменным соглашением.
6. Документируйте нарушения. Замена замков, отключение коммунальных услуг или вход без согласия — фото, сообщения, свидетели. При необходимости сообщите в полицию.
7. Обратитесь за юридической помощью. Пункты бесплатной юридической помощи (nieodpłatna pomoc prawna) работают в каждом повяте; запись ведётся через сайт gov.pl.

Как выглядит прекращение аренды, если основание действительно есть

После истечения срока или законного расторжения договора собственник, который хочет вернуть квартиру, должен пройти установленную законом процедуру по ст. 19d. Он вручает арендатору письменное требование освободить квартиру с официально заверенной подписью, в котором указаны договор, причина его прекращения и срок выезда — не менее 7 дней с момента вручения. Только после того как этот срок истечёт безрезультатно, он может обратиться в суд о присвоении исполнительной формулы (klauzula wykonalności) нотариальному акту (akt notarialny), в котором арендатор добровольно подчинился принудительному исполнению, а затем передать дело судебному исполнителю (komornik). Подробности — в статье о том, как проходит выселение при окказиональном найме.

Важно: при окказиональном найме права на временное помещение нет, если договор был заявлен в налоговую инспекцию (urząd skarbowy) (ст. 25d п. 2 закона). Судебный исполнитель может переселить арендатора в жильё, указанное в договоре. Поэтому так важно, чтобы заявление собственника этого жилья (oświadczenie właściciela), которое на рынке называют «поручительством» (poręczenie), было достоверным и актуальным.

Если собственник передумал ещё до подписания договора

Пока договор не заключён, обе стороны, как правило, могут отказаться. Аванс (zaliczka) в этом случае нужно вернуть. Но если вы внесли задаток (zadatek), а собственник не исполнил договор, вы можете от него отказаться и потребовать двойную сумму (ст. 394 § 1 KC). Поэтому любой платёж до подписания договора оформляйте письменно: как задаток или как аванс.

Если конфликт с собственником закончится переездом, а для следующего договора у вас нет адреса на случай выселения, перед подписанием нового стоит бесплатно проконсультироваться, какое заявление вам понадобится.

Частые вопросы